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真山 英二
サノヤマ エイジ
戸建を賃貸する場合の外壁・屋根塗装について
住宅・不動産 住宅賃貸 2014/03/29 14:06戸建を賃貸する場合、外壁・屋根塗装を行ってからの方が良いのでしょうか？
１年後に賃貸となりそうですが、今、塗装をするべきか否か悩んでいます。
新築購入（木造２階建4LDK）から１０年が経過し、外壁と屋根塗装（計約１００万円）を考えています。
しかしながら、転勤により１年後に戸建（東京都三鷹市・三鷹駅から徒歩１０分）を賃貸に出すことになりそうです。
そこで、賃貸に出す場合、外壁と屋根塗装を行った方が高く貸すことができるのでしょうか？
それとも、５~６年後には今の戸建に戻ってくる可能性があるので、戻ってから外壁と屋根塗装を行った方が得策でしょうか？
現在、外壁・屋根共にさほど傷んでおらず、自身では１５年目で行っても良いのではとも考えています。
なお、外壁：モルタル・ソフトリシン吹付、屋根：フルベストアレナ葺です。
よろしくお願いいたします。
nakata10482さん （ 東京都 / 男性 / 43歳 ）
回収できる資本投下かどうかを判断してください。
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ハッピーハウスの真山（さのやま）です。
エリアと実際の物件状況によるので、
あくまでも一般論として下記をご参照ください。
お聞きしている範囲においては、賃貸のために
あえて外装をやり直す必要はないのではと思います。
外壁と屋根がよほど傷んでいるのであれば、
塗装をした方が良いのではと思いますが、
ご相談内容に書かれているように、
築10年で、ご相談者自身であと5年くらいは大丈夫と
感じるレベルであれば、おそらく
100万円をかけて塗装をしても、それ相当分の
家賃アップは望むことは難しいと思われます。
不動産賃貸業は、あくまでも投資事業です。
仮に一般的な事業用の借入れ（借入れ期間5年、金利4％）で
100万円を調達した場合、毎月の支払いは18,416円となります。
したがって、今回の外壁塗装等による家賃のアップが、
約18,500円以上となるのであれば、資本投下した方が得で、
逆にそれ以下しか望めないのであれば、
資本投下しないほうが良いということになります。
上記の借入れ条件等は、投資家各人によって異なりますが、
考え方としては、資本投下を借入金でまかなったときに
元を取るのかとらないのかを
一つの基準にしたら良いのではと思います。
雨漏り等をしているのでなければ、同じ100万円を
内装（クロス、床）や設備（キッチン、お風呂など）にかけた方が、
賃貸を探している一般人受けは良いと思います。
いろいろな考え方がございますが、
あくまでも投資事業としての収支を考えながら、
判断をしていってください。
少しでもお役に立てれば幸いです。
評価・お礼
nakata10482 さん
2014/03/30 22:51
的確なアドバイスをありがとうございます。
18,500円以上の家賃アップは確かに難しいですね。
仰る通り物件による部分もあると思いますので、素人の目ではなく、一度専門家に塗装の必要性を診てもらおうと思います。
追加で質問させてください。
寿命の観点から家のメンテナンスを考えた場合、１５年目の塗装を選択して、後々「もっと早く塗装しておけば良かった」と後悔することは考えられますでしょうか？
家賃のアップは望めなくても、何年か後に自身が再び住むことを想定すれば、メンテナンスを重視して、今、塗装するという選択もあるのかなとも思い、悩んでいます。
真山 英二
2014/04/04 12:35
評価をありがとうございました。
一度外壁の専門家に見てもらうのが一番だと思いますが、
外壁の表面に関しては、粉っぽい状態（チョーキング現象）が
でていれば、塗装の目安と考えます。
（手で外壁をなでると白い粉が付く感じです。）
一般的な外壁の傷み方は、
チョーキング現象→下地が見える→ひび割れ→雨漏り
となります。
また、外壁面だけでなく、
サイディング間のシーリングの劣化も確認してください。
個別の話になるので、何年という数字よりも、現地の状況を
確認してみてください。
家賃だけの話ではなくて、メンテナンスとして必要であれば
やっておいたほうが良いと思います。
