藤森 哲也(不動産コンサルタント)- Q&A回答「中古住宅の購入判断について」 - 専門家プロファイル

藤森 哲也
将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

藤森 哲也

フジモリ テツヤ
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
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中古住宅を購入するべきか

住宅・不動産 不動産売買 2017/02/03 22:33

現在、中古の一戸建てを購入するか検討しておりますが、今後のリフォームや建替え費用を考えると新築やマンションの方が良いのかと悩んでおります。

私は、29歳仙台市在住、公務員で年収450万程です。子供が2人おり、妻は4月からパートで働く予定です。
今はアパートを借りておりますが、手狭で子供の足音とかも気になっています。そこで、一戸建てを購入し、子供が自由に遊べる環境にしたいと思っています。

中古の一戸建ては、妻の実家の近くで探しております。土地代が高く20年以上前に分譲されたエリアで、築20年以上でリフォームなしで3,000万、リフォーム済みだと安くとも3,500万程です。
老後までを考えると、いずれ建替えや大規模改修は必須でしょうから、トータル的な支出が大きくなるのではと懸念しております。

購入にあたっては、フルで住宅ローンを活用し、諸費用だけは現金の予定です。

エリアを変えれば新築も購入出来るでしょうが、いずれ妻がフルで働くことも考えると、妻の実家の近くで学校帰りに家で一人きりにならないようにと考えております。

住宅購入にあたって、何かアドバイスをいただけると有り難いです。
よろしくお願い致します。

悩み中君さん ( 宮城県 / 男性 / 29歳 )

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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中古住宅の購入判断について

2017/06/24 17:12

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、購入する目的として、第一優先とする事項は

何かを、ご家族とも相談の上で明確にすることが大切と考えます。


お子様の住環境を最優先に考えた住宅購入であれば、悩み中君様の物件選びに

とってゆずれないポイントに、奥様のご実家付近というエリア限定であったり、

上下隣接への音が気になる共同住宅よりは戸建てが優先となります。



しかし、当然な話しですが購入資金やランニングコストが大き過ぎますと、

ローン破綻してしまいます。

悩み中君様が危惧されています通り、中古住宅は新築に比べれば安価ですが、

修繕費用の必要性や建替え時期が早く到来します。

修繕費は物件の管理状態によって、数十万程度から数千万まで、大きな差が

でることがあります。建替え時期についても、建物自体の造り、管理状況、

築年数などによって、数年で必要な物件もあれば数十年は使用できる物件もあり

差が激しいのが中古物件の特徴です。


そういったリスク回避の意味でいえば、法的な責任が手厚くなることから、

売主は宅建業者で、物件は新築戸建てであることが望ましいです。

さらに、その業者の資力が十分ある規模の会社で、問題に対する対応など

評判がよい会社であれば尚良いと思います。


こちらを選択する際は、お子様の住環境よりも破綻しない資金計画を優先した

場合となります。


どちらも大切なポイントかと思いますが、どちらも立てられない場合は、

ご家族で相談の上、優先順位を決める必要があります。

そのうえで不安要因への対策を考えてみたり、解消法を模索してみては

如何でしょうか。



ローン破綻して住めなくなっては購入する意味がないとの判断から、エリアを変えて

新築戸建てに標準をかえた場合でしたら、奥様のご両親も近くに引っ越してくることは

可能かどうか。持ち家でその土地にこだわりが無ければ、売った金額で、いまより

安い相場の地域で買い替えができますし、お孫さんとの生活はご両親にとっても

嬉しい老後のあり方かとも思います。


また逆に、ご両親は今の住居を動かず、悩み中君様もお子様の住環境を優先した

物件選びをされる場合、危惧されている中古物件ならではの問題点を事前に解消

できるような契約条件の交渉を試みてみるなど。

例えば、中古住宅の場合、売主が個人であることが多く、個人間の売買ですと、

売主は担保責任を一切負わないとする特約も原則として有効なので、

「現況有姿・後々発見された瑕疵(物件の不具合)担保責任を売主は一切負わない」

とした契約となっていることがあります。

その場合、物件の問題点にかかる費用は全て買主負担となってしまうので、

契約をする場合は、一定期間の瑕疵担保責任を設け、その期間内に瑕疵があるか

どうかを調査し、売主に請求できるものであれば、決済前に請求したり調整できる

契約条件・動き方で少しでもリスクヘッジができればと思います。
(通常、個人間では2~3ヶ月で設定してることが多いです)



瑕疵の範囲についても、売主が個人の場合、一般的な範囲(契約条件)として契約書等に

記載されている部分は『雨漏り、シロアリの害、建物の構造上主要な部位の木部の腐蝕、

給排水設備の故障』といった箇所です。

売主が了承すれば、責任をもつ範囲を変える事もできますので、この範囲を

『本物件』と全体的な範囲にすることはできないかも、交渉することは自由です。



また契約から引渡しまでの間に、買主の負担で埋設物の有無や撤去費用見積もり、

建物や設備のメンテナンス費用、建替えのタイミング、軟弱地盤の場合は建替え時の

地盤改良費や解体費用、隣地との高低差があれば工作物の補修ややり直しの工事費用など、

見積もりを出す為の調査を売主が了承する旨の取決めを契約書内で明文化するなどです。


ひとつひとつが数百万、数千万単位でかかることなので、資金繰りや維持管理ができない

状況が判明すれば、手付金放棄などで解約を出来る契約条件と、その手付金も放棄しても

よい程度の金額に設定してもらうなど、契約条件の内容や動き次第で、ある程度は

「安く買ったつもりが実際は高くついてしまう失敗」の防止をできると考えます。



中古住宅は建ってからの時間が新築より経過しているからこそ、出るべき欠点はすでに

表面化していて、これはチェック時のメリットです。

現在も居住中で家具や荷物などが置いてある状況なら、実際に住む際のイメージが

掴みやすいのも魅力の一つです。

こういったメリットを上手く生かし、より良い物件購入の実現、また、購入目的を

もっともリスク無く実現できる方法の選択に役立つアドバイスであれば幸いです。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

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