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対象:住宅・不動産トラブル

建築条件付き住宅の購入

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/05/27 23:17

1か月ほど前に土地のみを購入し今現在、建物の間取りを打ち合わせしている最中なんですが、担当の営業マンがとても自信過剰で自分の好みを押しつけてきたり、こちらの考えを否定したり、できもしないことを平気で言ったり(設計士を同席させてその場で寿司を握るように間取りを書ける)、次の来客があるのか早く帰れというオーラを出したりしていたので上司に相談して担当交代を申し出たのですが、数々の無礼に対しては家まで謝罪に来ましたがそのような理由では担当交代はできませんと上役から言われました。
次回上司同席で打ち合わせに立ち会って言動などを審査すると言われましたが・・・。
土地の手付として50万納めていますが、契約書では3カ月以内に建物の契約が成立しない時は土地の契約も無効になり50万円返ってくるとあります。
正直、いい物件なのですが営業マンや会社の不誠実な対応に無茶苦茶腹立たしい限りで白紙撤回も検討中です。

3カ月経過後、ローン審査が通らなかったり間取りが希望に沿うものでなかったりしたら白紙に戻るそうですが本当ですか?
ローンの審査では、こちらの希望する銀行以外でも通過したらそれはそれでローン審査通過とみなされるのでしょうか?

補足

2010/05/27 23:17

白紙撤回に持ち込む妥当な手段等があれば教えていただければ幸いです。
宜しくお願いします。

mucostaさん ( 京都府 / 男性 / 38歳 )

回答:9件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

建築条件付き住宅の購入

2010/05/28 02:34 詳細リンク
(3.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、条件付の土地売買契約での契約の解除権は、手付金の放棄と建物の契約を定められた期間内に契約締結しない場合、ローン特約などになります。

ですから、どうしてもキャンセルされたいのであれば、まずは建物の契約をしない方がいいでしょう。

また、ローン特約は不動産売買の場合には、金融機関などが特定されその特約に該当するか否かは、契約書を確認してみないと何とも言えません。
通常は、ローン不成立の場合では契約は解除され、金銭も返還される場合が多いですね。

どうしても解約したい場合は、どんな理由であれ書面で通知する方がいいでしょう。

逆に、土地の場所などが気にいられて、どうしても継続していきたい場合には、専門家のサポートを受けられることも視野に入れてはと思います。

条件付きの土地契約と建物の請負契約は、契約形態がそれぞれ異なりますのでトラブルも多いものです。
ご注意されて下さい。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


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契約
不動産売買
不動産購入
条件
土地

評価・お礼

mucostaさん

ご回答ありがとうございます。
融資申し込み先として京都銀行という項目とその他銀行・信用金庫・農協等という項目に分かれています。どちらも融資承認予定日は今月末で融資金額は3000万円です。
ローンが通ったかどうかの連絡はありません。

寺岡 孝

この度は、私の回答に評価を頂き、まことにありがとうございます。

ローンの事前審査なり申込みをされているのであれば、申込みをした金融機関に直接問合わせされて確認されてはと思います。
ご指摘の金額でOKが出なければ、ローン特約による解約を求めることかと思います。

土地、建物の契約書等を見てみないと何とも言えませんが、より詳しい内容をお伝えできればありがたいですね。

宜しければ、個別にご相談下さい。
ご連絡先はこちら info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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一般的な契約解釈

2010/05/28 11:47 詳細リンク
(3.0)

契約内容を確認しないと正確なお答えはできませんが、文面通りの内容なら、建物の契約ができずに3ヶ月経てば土地の契約もなかったことになり、50万円は帰ってきます。
建築の契約をできない」旨を申し出れば、3ヶ月を待たず土地の契約は解除されるはずです。
建築条件というのは、販売会社の利益を守るための販売会社のための条件です。建物を自社で建築しない人には土地も売りたくないという販売会社の意思表示です。白紙に戻すという表現は少々問題有りだと思います。土地の契約を解除すると言えば手付け金は放棄と言うことになるでしょう。建築の契約をしないと申し出れば、会社の権利として、会社側が契約を解除し手付け金も100%戻すということになるでしょう。
また、会社側の紹介した金融機関でローンが通ればローン特約による解除はできなくなるというのが一般的です。その金融機関の金利等、条件が社会通念上妥当な範囲であればと言うのは当然ですが。

契約
条件
ローン

評価・お礼

mucostaさん

ご回答ありがとうございます。
融資申し込み先として京都銀行という項目とその他銀行・信用金庫・農協等という項目に分かれています。どちらも融資承認予定日は今月末で融資金額は3000万円です。
ローンが通ったかどうかの連絡はありません。

回答専門家

田中 光一
田中 光一
(工務店)
株式会社 田中光工務店 

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建築家ではなく、住む人の目線を何よりも大切にする「建築屋」として、家づくりの想いや夢をカタチにしてきました。古き良き「和」の持つ絶妙なバランスを現代の住宅に活かし、自然と共生できる心地よい住まいを提供します。

自由意志で契約解除できます

2010/05/28 20:05 詳細リンク
(2.0)

不動産業法には、土地取引と建物取引(既に建っている建物の土地は建物に付随するものと扱われる)

しかありません。土地取引に建築契約をセット販売する建築条件付き土地取引は、そのままでは

独占禁止法に抵触します。

そこで、自主規制として業界ルール3原則をつくって、抵触することを避けています。

(詳しくはこちらから http://ja.wikipedia.org/wiki/建築条件付土地取引

停止条件とは、この場合建物契約が成立しなかった時には、土地契約も存在しなかった事に

なる契約条件のことです。「なかった」のですから手付金はすべて返ります。

そして建物契約が成立するかしないかは、あくまで施主さんの自由意志にあります。

「3ヶ月以内」という文言は3ヶ月待たなければならないという事にはならないと思います。

取引
独占禁止法
条件
不動産
土地

評価・お礼

mucostaさん

ご回答ありがとうございます。
3か月以内の解約は手付放棄しかないと思います。

小松原 敬

停止条件とは民法の規定で(不動産業法ではなく)、土地の契約を建物の契約を成就条件

として設定することです。つまり、建物契約をしないかぎり土地契約も成立していません。

法律的に、成立していない契約で手付金を取ることはできません。

条件付では3ヶ月以内を一つの目安としていますが、それは法律的に3ヶ月待たなければいけない

という意味ではないのです。

ただし解除条件として設定することを2003年から不動産業界が可能としており、そのような

契約になっている場合には手付金を取ることが可能なので注意が必要です。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
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佐藤 紘孝

佐藤 紘孝
建築家

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家は一生のものです、はい。

2010/05/28 00:09 詳細リンク
(3.0)

初めまして!

僕も建築条件付き土地の設計をしています
ですから、3ヶ月の間に請負契約を締結しないと白紙になってしまうので打ち合わせは比較的早く進んでいきます
打ち合わせを営業マンとやるのはどうかと思います
その会社の規模にもよりますが、設計士と直接打ち合わせをするのが普通だと思います

営業マンを変更できないと上役から言われたとありますが、それこそがこの会社で建築したくないという正当な理由になると思います
いくらいい物件でも、土地に家がたって初めて住むことが出来るわけですから
建築前からその会社と合わないのであれば、建築中も、引き渡し後も、アフターサービスすら合わないと思います

3ヶ月待つ必要はないでしょう

ローンの審査については、本申し込みではないので大丈夫ですよ!

条件
設計
土地
ローン

評価・お礼

mucostaさん

早速のご回答ありがとうございます。
3か月待たずに解約するってことは手付放棄しないといけないです。
50万は大金です。返してほしいです。だから最低3カ月は必要なんです。
3か月経過せずともローン審査が通らずに白紙に戻る場合は、どこか1つでも通過すればローンにおいて白紙解約できなくなるのかどうか聞きたいんですが、ちょっとご回答の主旨がずれているような気がします。



強行的に相手が出てこないか心配です。

安田 和人

安田 和人
建築家

- good

対応が良くないのは契約しない理由に十分だと。。。

2010/05/28 00:24 詳細リンク
(3.0)

読ませていただきましたが、かなりの担当者のようですね。

今から建てる住宅には、あなたとそのご家族が住まれるのです。
決して担当者が住む家ではない。

担当者もこれまでの経験があっての自信過剰につながっているのでしょうが
住宅に正解はありません。
正解を出すのは「住む方とそのご家族」であって、もちろん私たち
設計者が答えを出すものでもありません。

住宅の設計は、一般の方が解らない部分(立体的な構成や法的な部分など)
を専門の設計事務所が補助するものです。
デザインについても、設計者のエゴを押し付けるものではありません。

契約に関しては「建物の契約が成立しない場合、敷地の契約も白紙撤回」
とあるのであれば、契約しなければいいと思います。
条件のいい場所を逃すことはつらい選択かと思いますが
その担当者が継続して出てくるようであれば、せっかくの条件も台無しです。
販売会社も責任を認め、謝罪にこられたということは理解しているはず。

ローン審査については仮審査であれば今のところ問題はないかと
思います。
万が一ローン審査が通らなくても、審査の通る金融機関に変更される
方もおられます。
特に決まった金融機関でないとだめ!というわけではないかと思います。

住宅の設計は決して「経験値」のみで行うものではありません。
法的な根拠や環境についての根拠ある計画、そして住まれる方の
サイズ(人間工学に基づいて)と心情をトータルで設計していくものが
建築設計だと考えています。

大変な選択だとは思いますが、将来のご家族のためにも頑張ってください。

環境
住宅設計
家族
条件
設計

評価・お礼

mucostaさん

早速のご回答ありがとうございます。

無条件に白紙撤回して手付が満額戻って来るまで2カ月弱あります。
お聞きしたいのは、ローンが通らないことも白紙に戻せる条件の1つですが
その場合希望以外の銀行のローンが1つでも通ったらローン審査において
白紙撤回できないのかどうかということです。

安田 和人

安田 和人

評価ありがとうございます。

ローンの審査については、現在どの段階なのでしょうか?
希望されていない銀行でも仮審査の場合でしたら、契約の解除は可能だと思います。
現在の審査の状態は「仮審査」でしょうか?

岡部 千里

岡部 千里
建築家

- good

3ヶ月話し合って納得できなければあきらめる。

2010/05/28 09:49 詳細リンク
(2.0)

mucostaさん

建築条件付の土地を購入される方が誰でも悩む問題ですね。
土地は気に入っているのに、間取りが気に入らない。担当者の技量も怪しい・・。
はっきり言いまして、こういった不動産屋には、設計者はいませんから。
期待しない方が良いかと思います。
いたとしても、外注の建築確認申請をおろすだけの人。

ご質問の趣旨は、3ヶ月経過後にペナルティー無しで解約できる手段があるのか?
ということと理解いたしましたが(違っていたらゴメンナサイ)、
逆に考えれば、3ヶ月以内に納得できなければ、解約とお考えになれば宜しいのでは?
(建物さえ契約しなければ、ペナルティーは発生しないわけですから)

mucosutaさんと同じように、
「どうしてもこの土地が欲しい・・でもプランにも妥協できない」とこだわって
満足のいく家づくりに成功された方の事例があります。

是非、参考になさってください。
『建築条件付物語』http://www.atl3c.com/kiso2.htm

家づくりは一生の一大事。是非、楽しんでいただきたいです。
家づくりが楽しければ、できた家の暮らしも楽しい!その逆もまた真なり。
これは間違いありません。

建築
条件
設計
土地
暮らし

評価・お礼

mucostaさん

ご回答ありがとうございます。

主旨はご理解いただけたみたいでよかったです。

阿部 日出男

阿部 日出男
宅地建物取引主任者

- good

融資利用特約について

2010/05/28 11:06 詳細リンク
(3.0)

初めまして。ラガーマンホーム株式会社の阿部と申します。
さて、ご質問のローン審査についてですが、通常の契約書における融資利用特約については、以下の様な記載が一般的です。
買主は、売買代金の支払いに充当するため住宅融資を利用する場合、、すみやかに表記の金融機関などへ表記の融資金額の融資金額の借入申込手続きを行います。
買主は、前項の融資の全部または一部の金額につき承認が得られないとき、または否認されたとき、表記の期限までは、本契約を解除することができます。
つまり、融資利用特約というのは、契約書に記載した特定の金融機関を指す訳で、記載外の金融機関での審査の可否については、融資利用特約での無償解除に影響を及ぼすものではありません。
但し、本条文の趣旨は、買主のリスクヘッジが目的ですから、ご質問の件にて、本条文を適用させる事は適切ではありません。本当に否認になった場合は別ですが。しかし、ご質問の内容を拝見している限りでは、白紙撤回に値する正当な事由が確認できますので、この内容を適用できる条文を他に探してみて下さい。必ずある筈です。万が一、それでも、先方の対応が頂けない場合には、所在県庁の宅建業課に相談してみて下さい。

契約
契約書
リスクヘッジ
ローン審査

評価・お礼

mucostaさん

ご回答ありがとうございます。
融資申し込み先として京都銀行という項目とその他銀行・信用金庫・農協等という項目に分かれています。どちらも融資承認予定日は今月末で融資金額は3000万円です。
ローンが通ったかどうかの連絡はありません。
一度、府の宅建協会の無料相談に行ってみようと思います。

阿部 日出男

阿部 日出男

評価ありがとうございます。

まあ、契約については、白紙解除出来きますが、問題は土地が気にいっている事ですよね。

条件付きを外して土地のみ購入出来れば、良いんでしょうけど。

一度、先方にご相談してみては、如何ですか。これが1点目。

2点目は、担当でも上役でもなく、社長に直談判をしてみて下さい。

mucosta様が契約について前向きなのにも関わらず、その意思を汲み取ってもらえないことを熱意をもって伝えてみて下さい。

もし、それでも反応が変わらないようであれば、それは、企業の体質でしょうから、きっぱりと白紙解約をする選択がベストだと思います。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

契約書どおり

2010/05/28 13:50 詳細リンク
(3.0)

はじめまして。EYE-PLUSの西垣戸 重成と申します。

「3ヶ月以内の建物の契約を成立を条件とする」停止条件付の土地売買契約を交わされている状況のようですが、この契約は建物の契約が成立しない限り、未だ土地の契約も成立していないという解釈でいいものです。要は、3ヶ月の時間経過と共に、白紙に戻ります。
白紙に戻るというよりも正式に成立していないといってもよいでしょう。

また、ローン特約と建物の請負契約を条件とした停止条件とは別物です。どちらが優先されるかという表現をすると、建物請負契約の停止条件になります。ローンが通っもその根拠となる契約自体が白紙の場合には意味がありません。また、通常のローン特約の場合は銀行を指定します。

3ヶ月を待たずに行う解約は、契約書に定めがなければ話し合いによります。もし、紳士的に話が進まないのであれば法的手段も考えられますが、建物契約をする意志がないことを明確にした上で話し合い、記録を時系列にすべて残しておきましょう。

契約書
条件
土地
ローン

評価・お礼

mucostaさん

ご回答ありがとうございます。
融資申し込み先として京都銀行という項目とその他銀行・信用金庫・農協等という項目に分かれています。どちらも融資承認予定日は今月末で融資金額は3000万円です。
ローンが通ったかどうかの連絡はありません。
ローン通過でも建物の契約さえしなければ3か月目に時効を迎えて手付金返還と解釈させていただきましたがよろしいのでしょうか?

中島 正志

中島 正志
不動産コンサルタント

4 good

建築条件についての豆知識です。

2010/05/28 22:55 詳細リンク
(4.0)

mucostaさん

はじめまして、ライフクリエイトの中島と申します。
不動産売買から住宅ローンのあっせんの実務を日常活動しております。


建築条件付土地についての契約条件を説明させていただきます。
まず、停止条件と解除条件の違いを理解しましょう。

停止条件とは・・
建築条件付土地の売買で「請負契約を締結すること」を停止条件としています。
即ち、請負契約の締結が売買契約の効力を発生させる条件です。したがって、
土地の売買契約が締結しても請負契約が締結されなければ土地の契約の効力は
発生していないことになります。

解除条件とは・・
解除条件とは、契約の効力を消滅させる条件です。ローン条項(融資利用の特約)
では「○月○日という期限到来」が条件ですから、ローン不成立の確定などの期日が
到来することで契約の効力は消滅します。言い換えれば、ローン不成立または期限
の到来までは契約の効力は生じていることになります。

条件付土地売買のケースですと上記の停止条件と解除条件があり
まず、優先されるのが停止条件がクリアしないかぎりローン審査が
承認でも解除できます。

mucostaさんの質問への回答は

3か月以内に建物の請負契約を締結しない限り土地の売買契約の効力は
発生しません。仮に、ローン審査の承認があっても白紙解約として
手付金は無利息にて返金されます。

また、希望する銀行以外の承認とありますが、契約時の融資特約の
借入先の金融機関名には特定の金融機関が記載されているか確認してください。

もし白紙撤回を希望するのであれば
建物請負契約の締結ができない理由を
売主に早く話して解除することをお勧めします。

ただし、いい物件とのことですから冷静に判断してください。
それからでも、解除することができますので・・・
(ただし、契約の期日だけはチェックしてくださいね。)

不動産売買
売買
住宅
不動産
住宅ローン

評価・お礼

mucostaさん

ご回答ありがとうございます。
融資申し込み先として京都銀行という項目とその他銀行・信用金庫・農協等という項目に分かれています。どちらも融資承認予定日は今月末で融資金額は3000万円です。
ローンが通ったかどうかの連絡はありません。
よくわかりました。
契約書記載の5月末までにローン審査が通過しなければ契約無効で手付金返還されると理解しました。万が一、ローン審査が通っても3か月以内に建物の請負契約をしなければそちらが優先されて契約無効に持ち込めると理解させていただきました。

中島 正志

中島 正志

mucostaさん

評価いただいありがとうございます。

ローン承認、非承認の連絡がないということは困りましたね。
業者さんに対してのコメントは差し控えますが
mucostaさんから連絡してローンの状況を確認してみてはどうでしょうか?

今回の契約の話を進めるにしろ解除するにせよ業者さんとの
話し合いをしっかりとしてくださいね。

不安があれば直接ご相談ください。

ライフクリエイト 中島
info@life-c.co.jp

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