住宅購入での中間金の支払方法 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅購入での中間金の支払方法

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/05/27 23:03

土地を購入し建築家に依頼をして家を建てようと思っておりますが分からない点がありまして。

・会社の財形貯蓄を使わず中間資金の融資を銀行にお願いするかどうか

資金は
・頭金1000万弱(住宅財形貯蓄にて金利は年2.37%)
・手元の現金400万円(生活費とは別に住宅購入(諸経費込)に当てられる資金)
以上、1400万円ございます。

某銀行より主人の勤める会社に対する優遇があり
中間資金の融資が住宅ローンの金利(0.98%くらい)でお貸しいただけるとのこと。
土地の決済は先行してされるので2100万円を7月末から上記金利で開始されます。
住宅財形の金利が年2.37%ととても良いので中間資金等をできる限り
銀行から融資頂いてぎりぎりまで解約は避けた方がいいのかどうか。
中間資金支払がある度に離れた銀行まで主人が行き手続きする手間と
印紙税・事務手数料等が1回42000円かかってくると思います。

ちなみに建築家より一般的な支払いは
↓予算が2500万~3000万なので。
前途金(工事請負契約時):工事費の10%(250~300万)
中間金(建て方完了時) :工事費の30%(700~900万)
(内装工事完了時):工事費の30%(750~900万)
再集金(竣工検査合格一ヶ月以内) :残金

と聞いております。

銀行側は土地購入時に崩せるので早く財形を崩してできる限り中間資金にあてた方が
良いですよ、と言われました。

いったいどちらが良いのでしょうか?

mykkotakotaさん ( 愛知県 / 女性 / 29歳 )

回答:8件

植森 宏昌 専門家

植森 宏昌
ファイナンシャルプランナー

1 good

結論から言いますと、中間資金融資を0.98%で借りれるのなら利用されたら良いかと思います。

2010/05/28 01:12 詳細リンク
(4.0)

初めましてmykkotakota様。
アイスビィの植森宏昌です。

私は金融機関出身ですがご質問ですが、結論から言いますと、中間資金融資を0.98%で借りれるのなら利用されたら良いと思いますよ。通常の中間資金の融資に比べ遥かに安いので。

融資
金融
資金

評価・お礼

mykkotakotaさん

ご回答ありがとうございます。
確かに安い金利なのですが、審査はいらないですが
手続きできる銀行が遠いので忙しい主人はなかなか行けなく
また毎回印紙代が掛かることも確認いたしました。
中間資金の期間などを踏まえて、実際の金額等確認して検討してみます。

植森 宏昌

そうですね。実際、借入する期間等も重要になってきます。1番のベストな方法は最終一括支払いで双方がしてくれればよいですね。
銀行の中には、つなぎでは無く土地と住宅それぞれでローンを組んでくれる銀行もありますしね。

回答専門家

植森 宏昌
植森 宏昌
(大阪府 / ファイナンシャルプランナー)
有限会社アイスビィ 代表取締役
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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住宅購入での中間金の支払方法

2010/05/28 02:49 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、注文住宅の代金の支払いには注意が必要です。

本来は、出来高請求払いという慣習があり、建物の工事状況に応じて支払うことになります。
ただ、ローンの場合には、実務上、資金実行が建物完成時になりますので、それまでは、つなぎ融資での充当を行うことになります。
何度も資金実行すれば、その都度、抵当権設定の費用などが加算され無駄です。
そのため、こうした支払い方法を取ることになります。

また、先に土地の分の資金実行をすれば返済も始まりますので注意されることです。

建築資金の支払などは事前に業者とよく打合せをされることをお勧めします。


以上、ご参考になれば幸いです。

尚、詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


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住宅ローン

評価・お礼

mykkotakotaさん

ご回答ありがとうございます。
手元に現金はありますが、
土地で先行融資のローン支払(6万円弱)も開始されさらに中間資金も…
となると生活に影響ないか再度確認いたします。
中間資金の期間などを踏まえて、実際の金額等も確認して検討してみます。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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中間金の件

2010/05/28 09:23 詳細リンク
(5.0)

mykkotakotaさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『いったいどちらが良いのでしょうか?』につきまして、財形を取り崩すことを優先させるのか、あるいは住宅ローンを優先して利用するのかにつきましては、財形の預貯金きんりとローン金利とを比較したうえでどちらが有利かで判断することとなります。

一般的には財形など預貯金金利に比べて、ローン金利の方が高くなっていますので、財形を取り崩すことになります。

尚、戸建てを土地購入からはじめて建物を建てていく場合、資金手当としては土地代の手当が優先することとなりますし、通常、建築工事請負契約では出来高払いが一般的となりますので、途中から資金がショートしないようにしっかりと資金計画を立てるようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

購入
土地購入
戸建て
建築工事
建築

評価・お礼

mykkotakotaさん

ご回答ありがとうございます。
確かに安い金利なのですが、審査はいらないですが
手続きできる銀行が遠いので忙しい主人はなかなか行けなく
また毎回印紙代が掛かることも確認いたしました。
確かに手元に現金はありますが
土地で先行融資のローン支払も開始されさらに中間資金も…
となると生活に影響ないか再度確認いたします。
中間資金の期間などを踏まえて、実際の金額等確認して検討してみます。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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平野 雅章 専門家

平野 雅章
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2 good

実際に中間金を支払うタイミング・比率によって異なります

2010/05/28 10:33 詳細リンク
(5.0)

横浜の独立ファイナンシャルプランナーの平野雅章と申します。

ハウスメーカー・工務店によって中間金の支払比率はかなり異なりますので、
実際に支払うタイミング・金額が大体確定した後に初めて、
どのようにしたら良いか判断できます。

mykkotakota様の記載されている条件で考えた場合は、
1.手元の現金で前途金は支払い、
2.財形は中間金(建て方完了時)を払う時に解約し充当、
3.中間資金の融資(つなぎ融資)は中間金(内装工事完了時)だけ受ける
というのが良いと思われます。

つなぎ融資の印紙代・事務手数料等が一回4万円程度掛かるとしたら、
つなぎ融資を受ける回数をなるべく減らし、
且つ財形の解約をなるべく遅らせる上記スケジュールが良いという判断になります。
つなぎ融資と財形の金利差を考えると、財形の解約を延ばした場合の
実質的な利息収入は月あたり1万円程度ですので、中間金(建て方完了時)と
中間金(内装工事完了時)の間が2~3ヶ月程度と仮定した場合です。

実際に中間金を支払うタイミング・金額が大体確定した上で、
あらためて財形の解約時期とつなぎ融資の受け方を考えて下さいね。

ご参考になれば幸いです。

工務店
ファイナンシャルプランナー

評価・お礼

mykkotakotaさん

ご回答ありがとうございます。
確かに手元に現金はありますが
土地で先行融資のローン支払も開始されさらに中間資金も…
となると生活に影響ないか再度確認いたします。
中間資金の期間などを踏まえて、実際の金額等確認して検討してみます。

回答専門家

平野 雅章
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小澤 智恵

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中間金支払いについて

2010/05/28 00:00 詳細リンク
(5.0)

初めまして。愛知県でファイナンシャルプランナーをしております小澤智恵と申します。
建築会社にも勤務経験があります。
ご質問ですが、中間資金の融資のことをつなぎ融資と言うのですが、通常この金利は4%台であったり、住宅ローンと比較すると非常に高い金利のものが多いです。しかし、mykkotakota様のご利用できるつなぎ融資は0.98%と非常に低く、財形の金利が2.37%ととても良いので、mykkotakota様のお考えのようにつなぎ融資を利用されてもよいと思います。
銀行さんのおっしゃるように財形を崩した方がいい場合は、土地代金の決済につなぎ融資を利用しなくてもよい位、資金をお持ちの方でしたら、やはり利用しなくてもよいと思います。しかし、mykkotakota様の場合、仮に財形を解約したとしても、つなぎ融資の金額が少なくなるとはいえ、利用しなければいけないのであれば、申し込みの面談等手続きは変わりません。

補足

もし、土地決済時に財形を払い出しすれば、つなぎ融資にかかわる費用が、借入する金額が減るため、場合によっては印紙代など少しは費用が安く済むかもしれません。
財形でいただける金利×つなぎ融資金利との差額×つなぎ融資利用の期間の差(土地決済時から建物中間金時期)
ex.半年期間があった場合:1000万円×1.39%(年)×6/12ヵ月=約7万円
と1000万円早く解約したことによるつなぎ融資利用時の差額(もしあるとすれば、印紙代位ではないでしょうか・・・)を比較してみてください。
多分、早く解約しない方がお得だと思いますよ。

愛知県
ファイナンシャルプランナー
決済
建築
住宅ローン

評価・お礼

mykkotakotaさん

ご回答ありがとうございます。
審査はいらないですが、手続きできる銀行が遠いので
忙しい主人はなかなか行けなく
また毎回印紙代が掛かることも確認いたしました。
実際の金額等計算して検討してみます。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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一般的な支払条件と実際の契約条件

2010/05/28 12:24 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。EYE-PLUSの西垣戸 重成と申します。

中間金の融資はどのような性格のものでしょうか?
担保設定があり、生命保険も付帯されているものでしょうか?
また、事務手数料等1回42000円以外に支払利息は別途必要なのでしょうか?
このような条件を整理いただき、損得を計算いただければいかがでしょう。
イメージ的には、融資の方が高くつくように思いますが・・・

また、支払条件は契約時に決まります。
そこで、中間金を財形のみで済ませられるように交渉されてはいかがかと思います。

契約
融資
担保

評価・お礼

mykkotakotaさん

ご回答ありがとうございます。
確かに安い金利く審査はいらないですが
手続きできる銀行が遠いので忙しい主人はなかなか行けなく
また毎回印紙代が掛かることも確認いたしました。
もう一度中間融資の性格と工務店が決まったら相談してみます。

河野 剛

河野 剛
ファイナンシャルプランナー

1 good

ポイントは中間金から最終金支払いまでの期間がどれだけあるのかです

2010/05/28 17:27 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。ファイナンシャルプランナーの河野剛と申します。

mykkotakota様のご相談内容について私なりに要点をまとめてみました。

ア)代金支払い時に可能な資金調達方法について
前途金:現金(他に選択のメリットなし)
中間金(1):財形orつなぎ融資
中間金(2):財形orつなぎ融資
最終金:住宅ローン

イ)金利
財形2.37%>つなぎ融資0.98%

ウ)諸費用
つなぎ融資の場合42000円

まず、ア)において中間金(1)と(2)の支払い方法の組み合わせは
A)財形-つなぎ、
B)つなぎ-財形、
C)つなぎ-つなぎの3パターンの選択が可能です。

続いてイ)の金利差がもたらす年間収支の差を計算してみます。中間金の上限で900万円とすると
9,000,000×(2.37%-0.98%)=125,100(円)

最後にウ)において諸費用が42000円ですから上記の金利差をもとに計算すると均衡するのは
42,000÷125,100×365=122.5・・・ですので、
約4ヶ月以上の期間であれば財形を解約しないでつなぎ融資を借りたほうが有利となります。

これをパターンに当てはめます
A)とB)を比較すると明らかにつなぎ融資を借りている期間が長いのはB)のほうです。
B)とC)を比較した場合に中間金(2)の支払いから最終金の支払いまでの期間が約4ヶ月以上あるのならC)が有利、4ヶ月未満ならB)が有利という結論が導き出されます。

これにご主人の面倒な手続きのコストを加算しなければならないですが、これは数値で計算できないものもありますので省略します。

建築業者さんの工程表で2回目の中間金から最終の支払いまでの期間が4ヶ月かかるかどうか確認してください。
お役に立てれば幸いです。

ファイナンシャルプランナー
資金調達
住宅
手続き
資金

評価・お礼

mykkotakotaさん

ご回答ありがとうございます。
要点をまとめて頂き、実際の金額までシュミレートして頂きありがとうございます。
工程表が出たら一度参考にさせて頂きます。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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住宅財形積立の金利を考慮すれば!

2010/05/29 08:02 詳細リンク

mykkotakota様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、mykkotakota様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.確かに、住宅財形積立の金利を考慮すれば急いで解約しない方が得策と考えます。

2.建築資金につきまして、殆どの銀行等が一括融資をせず建物進捗に併せて分割融資(基本的には3~4回)で変動金利をベースとして実行されると考えます。この場合、融資金利0.98%としても住宅ローンとしての金利が掛かるため、慣習的な支払方法(割合)に流されず可能な限り完成時に支払い額を集中することを業者へ相談されることも、別な意味でメリットがあると思います。

以上

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