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父親の負債整理

マネー 不動産投資・物件管理 2010/03/21 23:09

80歳になる父親の負債についてお伺いします。
バブルの頃、不動産(マンション、賃貸用アパート)を沢山購入し、その家賃収入で生計を立てています。しかし、家賃収入のほとんどは、借金の返済にあてるものであり、またここのところの不景気で空き室が増え、健康保険などの支払いに困っているので、お金を貸してほしいと頼まれました。
もし、数十万円のお金を貸して、それで全ての問題が解決するのなら良いですが、そうは思えません。今後どれだけ景気が回復するかも不確定ですし、また父親の年齢を考えれば、もうそろそろ不動産を整理して、手元に現金を残すようにした方が安心できるのではないかと言ってみたのですが、不動産を処分することをとても嫌がります。
ただ、現在所有している不動産のほとんどが、前に買った不動産を担保にして購入したものであり、売却してもどれだけ手元にお金が残るのか定かではないです。負債のみが残るのではないかとも心配しています。
このように、不動産は持っているけれど負債も沢山あると言うような問題を解決するには、どんなところへ相談したらよいのでしょうか? また相談費用はどのくらいかかるのでしょうか。
頑固で思い込みが激しいため、私たち子供が意見をしても一切聞く耳を持ちません。何か良い方法をお教えいただけますと幸いです。よろしくお願いします。

SwedenHouseさん ( 神奈川県 / 女性 / 49歳 )

回答:1件

尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

28 good

他にも原因があるのでは?

2010/03/22 10:14 詳細リンク
(5.0)

物件を複数件所有して、また、80歳前後になるまで生活を圧迫するほどの状況ということであれば、今後の運用は厳しいと言わざるを得ません。
バブル期と言うことであれば物件の価格も高かったのでそれが響いているのでしょうか・・・
また、お互いが共同担保に入っているということであれば、少しずつ処分していくというのも難しいかもしれません。

まず重要なことは、お父様の心情的にも処分が前提ではなく、物件の整理をすると言うことで、債務と家賃収入、維持費の把握をしてください。
残債・金利・残年数・家賃収入・管理費・修繕費・固定資産税が把握する名目になると思います。
そのうえで収支計画を立て直していきましょう。

また、お父様は現在80歳でバブルの頃というと、もうすでに60歳くらいだったということになりますが、その際の返済計画がどういうものだったかも把握してください。
年齢的に考えてもリスクを回避するために、当時固定金利を勧められていて、現在も固定金利になっている物件もあるかもしれません。
それを見直して、変動金利に変更するだけでも劇的な変化があるでしょう。

現在の景気動向では、不動産を処分しても手元に現金が残ることはまずありません。
お父様はそれがわかっていらっしゃるので、処分には難色を示していると思われます。
ご年齢的な問題は、当時の借り入れが事業性資金などでの借り入れでもない限り、団体信用生命保険でクリアできると思いますが、現在空室が多いと言うことであれば、それは景気のせいではなく、物件管理の問題です。
収支の把握と同時に近隣の管理会社に相談して、時代に応じた運用のアドバイスを仰いで下さい。
相場家賃がいくらなのか、リフォームの必要があるのか、なにか慢性的に入居がつかない決定的な原因があるのではないか、など個人の運用では入ってこない情報を集めることができます。
そういった場合の相談料は発生しないと思います。

補足

今回のご相談が、すべて不動産の問題なら以上のようなアドバイスができます。
金利の見直しや管理会社への相談自体はそこまでコストが掛かるようなお話ではないので、かなり問題は解決すると思われます。

しかし、今回のご相談でわからないのは、不動産の運用難から健康保険の支払いまで困窮するところです。
現在、80歳ということであれば、お父様は後期高齢者医療制度の対象ということになりますが、その保険料は通常年金からの「天引き」です。
金融機関での窓口対応のケースも有りますが、いずれも要件としては徴収原資である年金額が低い場合、例えば、年額18万円以下とか、介護保険料と合わせた額が1/2を超えるとかの場合です。
それを考えると、60歳で不動産投資を考える方が、制度の変更があったとはいえ、窓口対応のケースに該当するとは思えません。

いずれにしても、今回の不動産投資の件をきっかけに、お父様のファイナンシャルプランについてもよく話し合われてください。



株式会社えん 尾野信輔

評価・お礼

SwedenHouseさん

尾野様
この度は、二度に渡りとても根気よく色々とアドバイス頂き、本当に感謝申し上げます。これほどご親切にお答え頂けるとは思ってもいませんでした。

さて、本日、弟と一緒に父を訪ね、何故お金が足りなくなったのかを聞いてきました。
少しずつ売却をしなくてはいけないという思いは本人もあり、昨年一軒売却した所、その所得に対する後期医療保険を請求され、それが予想外だったのだそうです。80歳という年齢で、ニュースに敏感に反応して対策を立てるということができなくなっている証拠だと思います。
なので、誰かに相談してということを今日もかなり言って聞かせましたが、「これまで何十年も賃貸業をやってきた。誰よりも自分が一番よくわかっている!」、「今請求された後期医療保険料が払えれば後は問題ない。」と言い張ってどうにもなりませんでした。
最後は、弟が後日、金庫を開けて全部色々と整理するからということに承諾を取って帰ってきました。
誠実とか公正とか、そういう信念で生きてきたはずの人なのに、嘘を平気で言う政治家のような、常識や道理が全く通じない人になっているのがとても悲しく、また今後病気で動けなくなったらどうするのか、それがとても心配ですが、本人の意思もあるので出来る範囲のことしかできないと、非常に残念です。
改めて、今回色々とご教示くださいましたこと御礼申し上げます。

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質問者

SwedenHouseさん

負債の返済と今後の対応

2010/03/22 12:32 固定リンク

ご丁寧な回答を頂きまして、本当に有難うございます。状況の改善はかなり難しいのではないかと思ってはいましたが、状況の厳しさをはっきりと認識することができました。具体的且つ全面的なアドバイスに、心より感謝申し上げます。
補足ですが、父の不動産買い漁りは、1978年頃から始まったのではないかと思います。1972年に1000万円で買った自宅マンションが、6年後の売却時には3000万円以上になったことが発端だと認識しています。
(1)収支の状況や金利について
父は緻密な性格で確定申告書も全て自分で作成し、返済状況を含めた資産リストなどもあります。金利については、比較的低金利で貸してもらっていると言っております。
(2)団体生命保険
投資用マンションでも、団信が付くのでしょうか?
(3)物件管理
「アパート管理の会社(賃貸用アパートを施工した会社の関連会社)が、何にもしてくれない。空き室を放ったらかしにしている」と言っております。首都圏とは違いニーズが少ないことは事実のようですが、もう少し的確なアドバイスやマネージメントをバックアップしてくれるような会社を探したいのですが、それはどのような会社(業種)で、どのように探したら良いでしょうか?
(4)今後について
父親としてなのか、或いは男性としての面子なのかはわかりませんが、全てを話して一緒に解決をしてほしいというスタンスでは全くなく、あくまでも自身の考えと方針に基づいて進め何事も進めてしまう性格で、これが諸悪の根源だと思います。最終的には自分たち自身で(子どもも含めて家族で)解決すべきことだと思いますが、自分たちで考え付くものには限りがあり、広い知識と見解をお持ちの方々のお知恵を参考にさせて頂けると再々です。

SwedenHouseさん (神奈川県/49歳/女性)

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