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対象:不動産売買

土地の権利について

住宅・不動産 不動産売買 2010/03/21 00:26

現在注文住宅にてマイホームを建設中で、
来月末には引き渡し予定です。

ホームメーカーからの紹介で土地を購入しました。
その際、土地の購入資金が足りなかったため、
ホームメーカーからつなぎ融資を受けました。
なので現在土地の権利は、
ホームメーカーが担保として持っていると思います。

最後の住宅ローンの実行で、ホームメーカーに建物残金とつなぎ融資の金額を支払った時点で、私に土地の権利の移設が行われるのでしょうか?
その場合は、土地の権利移設は誰が手続きをするのでしょうか?
それとも、今後の住宅ローンの抵当権設定で建物と土地は、
銀行の担保になるのでしょうか?

現在自分で建物の登記(表示・保存)を行おうとしているのですが、上記の内容に関して注意することがあるでしょうか?

何分初めてだらけで分かり難い質問になってしまいましたが、
宜しくお願いします。

cast_kodさん ( 鹿児島県 / 男性 / 32歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

9 good

銀行融資と登記について

2010/03/21 10:13 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

通常、つなぎ融資で所有権を移すことはないので、
対象土地に抵当権(もしくはそれに順ずる仮登記等)をつけた貸付か、
一時的な団信をつけた無担保の貸付等の形式をとっていると思われます。

土地の決済が終わっているのであれば、土地の所有権としては
既に「cast_kod」さんのものになっていると思います。

まずは、つなぎ融資の金銭消費貸借契約を確認してください。


建物完成後、最終的に銀行等の住宅ローンが実行された場合に、
そのつなぎ融資が返済されます。
つなぎ融資によって抵当権等の設定がある場合は、
そのタイミングで抹消され、新しく銀行の抵当権が設定されます。

現状、土地の権利が「cast_kod」さんのものと仮定すると、
建物完成時の最終的な決済時に
建物の保存登記(事前に表示登記が必要)および抵当権設定と
土地については銀行の融資額全額の抵当権設定が行われます。
つなぎ融資での抵当権仮登記等があれば、銀行の抵当権設定の前に
抹消されるのが一般的です。

登記に関して、原則、当事者であれば、
当事者自身で登記をすることが可能です。
しかし、金融機関の融資を受ける場合は、融資をする条件として
司法書士による登記が必須となります。

参考までに、いわゆる不動産の謄本は、
表題部、甲区、乙区の三部構成になっています。
表題部に関しては、土地家屋調査士、
甲区、乙区に関しては、司法書士に
登記を依頼することになります。

金融機関の融資を受ける場合は、
所有権保存、所有権移転、抵当権設定に関しては、
必ず司法書士による登記が金融機関から要請されるので、
基本的にご自身で登記をすることは難しいと思ってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

補足

金融機関から住宅ローンとして融資を受ける際にかかる諸費用は、
日本では申込者(債務者)が負担することになっています。

したがって、つなぎ融資の際に抵当権等を設定しているのであれば、
その費用は買主側で負担することになります。

銀行の住宅ローン保証料、抵当権設定費用等も同様です。
貸す側の都合なのに借りる側が費用負担する仕組みが
慣例となってしまっています。

個人的には非常に不満ですが、
貸し手の立場が非常に強いのが日本の金融事情です。


土地の権利書(もしくは登記識別情報)については、
一度、メーカーの担当者に話をして、
確認するのが良いと思います。
つなぎ融資中は、メーカーが預かってしまうケースもあります。

また、もし法務局が近くにあれば、対象土地の謄本を
ご自身で取得して、内容を確認することもできます。
謄本には、所有者、およびそれに付随する権利が
すべて記載されているので、
メーカーに話を聞かなくても内容を確認することができます。

いろいろなことがありますが、ぜひ、素敵なマイホームを
実現してください。

評価・お礼

cast_kodさん

ちぐはぐな質問に対し丁寧な回答ありがとうございました。
回答の中で、「つなぎ融資の際に抵当権が設定されているかも」とありますが、その時にかかった費用は私が負担することになるのでしょうか?
つなぎ融資に関する契約書などは、ホームメーカーの人に言われるまま記入し、控えなども頂いていません・・・。ここは私のいけなかった所だと反省しております。
土地の決済が終わって半年たっているのですが、土地の権利書は、土地の決済の時にホームメーカーが預かったままの状態になっています。また、ホームメーカーから抵当権を設定することや、費用が発生するといった内容の説明は一切受けていません。最後になって、「費用10万頂きます」と言われても・・・、なんか騙された感じになってしまいます。
ちなみに、つなぎ融資はホームメーカーと提携している銀行から融資を受けています。しかし、住宅ローンは別の銀行から融資を受けることになっています。
何度も質問をして申し訳ございませんが、宜しくお願いします。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

土地の権利について

2010/03/21 11:35 詳細リンク
(5.0)

cast_kod さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

まずは、土地の登記簿、または土地購入時の売買契約書をご確認ください。

通常、つなぎ融資であっても所有権は購入者のままで、該当地に抵当権の設定で済ませることが多いです。

そして建物決済時に、金融機関から建物残代金と合わせてつなぎ融資分を借受、今設定されているつなぎ融資の抵当権を抹消します。そして、新たに融資を受けた金融機関の抵当権を設定し担保となります。

また、建物の登記ですが、原則、当事者で登記をする事は可能ですが、金融機関から融資を受ける場合、保存・設定登記は司法書士が手続きすることを条件となることがほとんどなので、ご自身で手続きをするのは難しいと思われます(金融機関によりますが)

ただ、表示登記は、金消契約までに完了していればいいので、こちらはご自身で行うことは可能です。

不動産取引は、何分、不明瞭なことが多いので、ハウスメーカーの担当者にいろいろと相談されてみてください。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

評価・お礼

cast_kodさん

早い対応ありがとうございました。
ホームメーカーにも確認をとり、引き続き事を進めて行きたいと思います。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
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