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住宅ローンの借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/03/19 21:12

銀行で変動、20年、400万と公庫で固定、3年間2%、その後22年間3.5%で2000万の残があります。
とある銀行で変動で完済まで−1.4%差し引く商品(現在引いて1.075%)が出まして公庫だと団体信用保険も払わないといけないし、銀行だと団体信用保険も付いているのでそちらの方が得かと思い借り換えを考えています。ただ手数料が60万かかります。
金利上昇の兆しもあると聞きますし、かと言って3年後に3.5%にあがるのはきついので悩んでいます。子供が中高と来年ダブル受験なので当面繰り上げは厳しいです。
どうかアドバイスをおねがいします。

トイプさん ( 大阪府 / 女性 / 40歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

- good

借り換えについて

2010/03/20 10:32 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。
ファイナンシャルプラナーの辻畑と申します。

当面繰り上げ返済ができないのであれば、全額変動金利への借り換えは金利上昇リスクがあるのであまり賛成はできません。今後の完済目標によりますが、安全をみてこのままでいくのか、それともお子様が独立するまでは金利を抑えるために10年固定金利への変更などを検討するのかになってくるのではないでしょうか。
今後の家計の収支状況と金利上昇を想定して検討してみてください。
一度お近くの独立系のファイナンシャルプランナー(上級資格CFP保持者)にご相談され、住宅ローンのシミュレーションを作成してもらうと目安ができるかとおもいます。




株式会社FPソリューション
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

評価・お礼

トイプさん

おはようございます。
とてもわかりやすいご説明ありがとうございます。
我が家のライフプランを考え、どちらにするのか検討してみます。ありがとうございました。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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借り換えの件

2010/03/24 09:25 詳細リンク
(5.0)

トイプさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

住宅ローンの借り換えを行うことでメリットがでるための条件としては、
・返済期間が10年以上残っていること。
・借入残高が1,000万円以上残っていること。
・借り換えを行った場合のローンの金利差が、1.0%以上あること。
などとなります。

また、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済をめざすことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は三年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利があがってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが建てやすくなります。

尚、トイプさんの場合、お子様の教育資金のこともありますので、その点も十分に考慮したうえで、ご主人様ともよく話し合っていただき、決定するようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

トイプさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

トイプさん

わかりやすくご説明してくださりありがとうございます。
返済期間と借入残高の条件はクリアしていますが金利で20年固定だと新生の2.9%で3.5%との差が0.6%になりメリットがありません。ただ団体信用保険がいらなくなるのがメリットになるのかと・・。ですので10年固定の低金利にして繰り上げ手数料がいらない銀行で毎年10万でも20万でも繰り上げした方が返済期間が短くなるのかと悩んでいます。10年固定で残り10年変動で金利上昇しても4%くらいなら20年の2.9%より返済額が少なくて済みそうなので悩むところです・・・。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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ライフプランに合わせて!

2010/03/20 07:29 詳細リンク
(5.0)

トイプ様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、トイプ様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.現状の住宅ローン返済額(毎月・年間)はどのくらいでしょうか?

2.仮に、残債2,400万円を当初1.075%(変動金利=特別金利)で20年借入契約とした場合、

・毎月の返済額 111,179円(6ヵ月見直しも5年間は原則一定)
・年間の返済額1,334,148円(6ヵ月見直しも5年間は原則一定)
・諸費用60万円程度

3.この返済予想額が諸費用を含んでも、現状よりメリットがあればトイプ様家のライフプランに合わせて実行されることは賛成いたします。

4.但し、6年以降のローン返済額が不安と思いますので、この間(5年間)に見直しの機会を見つけることも必要かもしれません。

以上

評価・お礼

トイプさん

ご丁寧なお返事ありがとうございました。
目先の金利にとらわれずよく考えてからにします。

質問者

トイプさん

再質問

2010/03/20 11:00 固定リンク

早々のお返事ありがとうございます。
銀行にシュミレーションしてもらったのは
ボーナス無で月々10万弱、23年完済です。
子供の進学が落ち着く3〜5年後〜少しでも繰り上げできればと思っています。6年以降の返済額が不安になるのはどうしてなのでしょうか?
変動金利のおとし穴があるのですか?いまいち把握してないんです。金利は4月と10月に見直しと言われましたが、毎月変動して返済額が変わるのではないんんでしょうか?初歩的な質問ですみません。よろしくおねがいします。

トイプさん (大阪府/40歳/女性)

質問者

トイプさん

再質問

2010/03/20 11:10 固定リンク

早々のお返事ありがとうございます。10年固定だと3.05%で今よりあがってしまいます。バブル時期の金利が6%くらいだったのでこれから上がったとしてもそこまではいかないかなと思ってるのですが甘いでしょうか?仮に5%になっても完済までー1.4%引いてくれるので3.5%の固定と変わらないのであればと思い借り換えを検討しました。変動金利は後から返済額が増える場合があると知人が言ってましたがその意味がわかりません。ご指導おねがいします。

トイプさん (大阪府/40歳/女性)

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