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住宅ローン返済計画

マネー 家計・ライフプラン 2010/03/18 00:44

今月、中古マンション(築3年)を1960万円のローンを組み、購入する事を決めました。

変動金利0.875(優遇1.8)元利均等の30年、月平均62000円の返済。
管理費、修繕積立金、駐車場代で約20000円。

年収は500万円(+奥さんの収入350万円)。

今秋、結婚予定。

結婚後は奥さんは現在の仕事をやめ、その後は未定。




10年後には、このマンションを売り、その時のライフスタイルにあったマンションに移り住みたいと考えています。


当面は繰り上げ返済の為、貯金をしていこうと考えています。


■そこで質問です。

正直、月々の貯金はどの程度、していくべきなのでしょうか。

10年後のマンションの価格はわかりませんが、スムーズに
生活環境を変えていくためには、今後の生活のバランスを
どのように組んでいくべきなのでしょうか。


自分なりには考えてはいますが、何かアドバイスいただければ
幸いです。

TAIYAKIさん ( 滋賀県 / 男性 / 27歳 )

回答:4件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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ローンと貯蓄の考え方について

2010/03/18 08:54 詳細リンク

TAIYAKI 様

初めまして、ライフ・プランの実現と資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。


住宅ローンは当面変動金利&優遇で返済額が抑えられていますが、その分将来の金利変動リスクを抱えています。
従いまして、リスクを下げるために、より多くの繰上げ返済をお勧めします。
返済用の貯蓄目標は、予定固定金利での返済額-現在の返済額より多めに設定されるようお勧めします。

目処として、固定金利である今月のフラット35の21年以上の金利で最頻値が2.8%ですので、団信などを考慮した3%を適用金利として、元利均等30年返済の月額は、82634円です。
依って繰上げ返済用として2万円以上の貯蓄目標をご検討ください。

一方、住宅ローンの返済負担率は、可処分所得の20%未満で設定されるようお勧めもしています。
こちらの観点からは、ご収入から税・社会保険等を引いた後の金額に20%をかけた金額と返済額の差以上に目標設定されるのもよろしいかと存じます。

また、それに加え、緊急用の生活準備資金として
生活費×6か月分にプラスして1年以内に計画している大口の支出(例えば家電、旅行等)を
定期預金等で常時蓄えて置くことも、リスクへの対応として有効なものと考えています。

それ以上に貯蓄ができましたら、繰上げ返済にお回しください。
投資の原則から考えると、繰上げ返済は無リスクで利息減少分が収益と看做せる有利な投資対象です。資産の運用先としてお勧めします

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
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住宅ローンの件

2010/03/18 09:28 詳細リンク

TAIYAKIさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『自分なりには考えてはいますが、何かアドバイスいただければ幸いです。』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行う事が可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても、長期固定金利で住宅ローンを組むことで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

また、住宅ローンを組む場合、家計を圧迫するような事にならないためにも、手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合として、28%ほどに収まるように住宅ローンを組むようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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長期の固定金利が無難です

2010/03/18 13:00 詳細リンク

TAIYAKI様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

今秋ご結婚予定とのこと。
おめでとうございます。

さて、ご相談の件ですが、築浅の中古マンションを安く購入するという選択は、わるくはないと思いますが、問題は、ローンを変動金利で組もうとしている点です。

なるべくなら、長期の固定金利が無難です。

というのも、日本は、国の借金問題を抱えており、数%程度の消費税増税では、どうにもならないところまできています。

仮に、子ども手当を支給するために、国債を増発することになると、さらに問題が悪化する可能性があります。

この問題の出口は、個人的には、ハイパーインフレしかないと思うのですが、もしそうなると、インフレとともに金利が急上昇することになります。

ちなみに、インフレとは、現金の実質的な価値が消失していく現象です。
この場合、固定金利であれば、借金の実質的な負担も軽減されます。

もちろん、今後の政策次第で、どうなるかは、分かりませんが、いずれにせよ、住宅ローンも、金融商品のひとつですから、経済状況の変化を読まなければなりません。結果を見てから、対策は打てません。

それから、月々の貯金はどの程度、していくべきか、については、ご結婚されてから、具体的な年あたりの余裕資金を計算で割り出して、12等分した金額を毎月積み立てていく方法をおすすめします。

はじめに積立額ありきだと、無理がきてしまうことが多いようです。

以上、ご参考にしていただけると幸いです。

回答専門家

森本 直人
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期間を短縮

2010/03/18 19:05 詳細リンク

TAIYAKIさん、近々ご結婚との事、おめでとう御座います。CFPの小林治行です。

貴方のケースは1960万円を30年、変動0.875%で借りて、10年後に転売しライフプランニングにマッチした物件を探すと言うものですね。

貴方の収入は年収500万円ですから、手取りは約410万円くらいになろうと思います。(正確ではありませんので、ご参考まで)住宅ローンは手取りの30%までと言われていますが、貴方の月62,000円は余裕がありますね。
繰上げ返済の為にお二人で貯蓄をされるとのことですが、その利率は幾らでしょうか?最大でも0.18%程度ではないでしょうか。
ローンの毎月返済額を増やしたら、0.875%の金利で預けたと同じになりませんか。
またローンが毎月へって行くのは良い気持ちの物です。

私のご提案としては、借金は早く返せと言うものです。18年ローンにすると月98,107円、年1,177,284円、手取りの28%です。貯蓄は奥方の収入を全て貯める。

もしこの期間に子どもが三人・四人となったとか、勤務先が厳しいことになったとかの場合はローン期間の延長を申し出ましょう。金利の減額は出来ませんが、期間の延長は受けてもらい易くなっています。

奥方とご相談下さい。

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