共有名義について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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共有名義について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/03/16 01:43

今週末に土地の契約を控えており、不動産屋から名義の持分を考えておいて下さいと言われ、
取り急ぎ質問させていただきます。よろしくお願いします。
夫(公務員)
私(専業主婦)
子 二人の4人家族です。
私の独身時代の貯金からも(200万〜500万で金額は検討中)出資する場合
私の持分で共有名義にしないと贈与税がかかることや、万が一離婚した時に勝手に売却されることがあるのはわかったのですが、
共有名義=連帯保証人にもなるということでしょうか?
もし万が一のことを考えた方が良いので教えていただきたいのですが、
質問1)夫が死亡した場合は団信により残りのローンは完済になると思うのですが、長期入院や精神的なことで長期就業不能などになった場合は、
連帯保証人の私がローンを支払うということでしょうか?
質問2)就業不能になってローンが払えなくなることが一番怖いのですが、長期就業不能になった場合の何か保険や措置はあるのでしょうか?
質問3)共有名義=連帯保証?であるなしに関わらず、夫がローンを払えない間は妻である私が払う義務があるのでしょうか?
質問4)また、共有名義にする場合は土地と建物それぞれに少しずつ分けて出資した方がよいのでしょうか?
今のところ、土地はローン無し(夫婦二人の自己資金+親の援助)で取得して、建物全てを夫のローンで組もうかと考えていますが、問題がありますか?
質問が多くてすみませんが、今週末に契約予定なので
教えていただけたら大変助かります。
どうぞよろしくお願いいたします

マーマさん ( 神奈川県 / 女性 / 34歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

5 good

共有名義者と連帯保証人について

2010/03/16 11:00 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産売買での回答を再掲させて頂きます。

共有名義者が必ず連帯保証人となるわけではありません。
金融機関にもよりますが、専業主婦で収入合算等をしないのであれば、
連帯保証人になることを要求されないケースが多いと思います。

しかし、住宅ローンの債務に対する抵当権は、
物件全体に設定するため、債務者が支払を滞り、
競売等になった場合には、物件を手放さざるを得なくなります。

質問1)については、
ご主人が債務の支払う、支払わないにかかわらず、
連帯保証人である以上は、
常に「マーマ」さんに支払の義務が生じています。
ご主人からの支払がなければ、当然、「マーマ」さんが
支払うことになります。

質問2)については、
住宅ローンに付帯させることができる返済支援保険
(三大疾病、七大疾病特約等)や、民間保険会社の所得補償保険が、
そういった支払に対応する保険となります。
就労不能になった原因(病気なのか、事故なのか)で、
対応する保険が異なるので、注意が必要です。

質問3)については、
連帯保証人であれば、当然、支払の義務があります。
仮に連帯保証人でない場合でも、
金融機関の抵当権が全体に設定されているため、
ご主人の支払が無ければ、競売等になり、実質的に
物件を手放さなければならない状態になると思います。

質問4)については、
共有名義にするのであれば、
土地および建物の両方を共有名義にしておいた方が良いと思います。
単独名義部分を残しておくと、単独での財産処分が可能となってしまいます。

仮に、土地もしくは建物のどちらかだけしか共有名義にしないのであれば、
建物を共有名義にすることをお薦めします。
譲渡の際の3000万円特別控除等の適用を受けられる可能性を
残しておくことができます。

ぜひ、素敵なマイホームを実現してください。
少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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共有名義の件

2010/03/19 17:11 詳細リンク

マーマさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
今回はあくまでも頭金の一部を出資しているだけですから、万が一の場合に住宅ローンの返済を引き継ぐものではありません。

尚、念のため融資先の金融機関にもご確認ください。

質問2について
団体信用生命保険に加入することにより、住宅ローン債務者に万が一のことがあった場合には、住宅ローンが代位弁済されます。

尚、病気などで就業が不能になってしまった場合には、別途、加入できる保険がありますので、そちらの保険に加入することにより、保障されることになります。

具体的には融資先の金融機関でご確認をしていただくことになります。

質問3について
質問1の回答と同様となります。

質問4について
共有持ち分の持ち分割合を土地に付けても、あるいは建物につけても、または、土地・建物に各々に設定しても大丈夫です。

尚、土地だけに共有持ち分の持ち分を設定した場合、あとから建てた建物に借地権が発生してしまいますので、不動産評価額は底地評価になってしまいます。

ご主人様とも良く話し合ってから決定していただくとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
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土地建物売買契約書には!

2010/03/16 09:04 詳細リンク

マーマ様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、マーマ様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.マーマ様が提供する資金(自己資金・親御さまからの援助金)を、
土地についてご主人さまと持分(共有)登記されてはいかがでしょうか。

2.そして、建物は全てご主人さまが住宅ローン借入者として、単独名義で登記されることが良いと考えます。

3.そうなりますと、土地建物売買契約書にはご主人さまとマーマ様の連名で自署・押印することとなると思います。因みに、建物の住宅ローンについては仮審査等は済みですか?済みであれば、本審査に向けて土地建物売買契約書上に「ローン条項」の内容(期限・違約金等)が記載されていると思いますので、良く確認されることをお勧めいたします。

4.尚、住宅ローンにつきまして一般的には保証会社保証付で、
マーマ様は担保提供者兼連帯保証人(*連帯債務者ではありません)として、何らかの事由でご主人さまに債務不履行が発生した場合は、保証会社が主に対応します。

5.さらに、団体信用生命保険につきましては、
通常は住宅ローンの金利に加味(0.3%程度)されていますが、三大疾病等の団体信用生命保険への加入を希望される場合は住宅ローン金利に別途0.3%程度上乗せされますので、詳細等は取扱銀行等で相談されることをお勧めいたします。

以上

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