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対象:不動産売買

土地の面積について

住宅・不動産 不動産売買 2010/03/10 13:06

住宅を新築するために土地を探しています。
先日、気に入った土地があったため仲介の不動産業者へ
いろいろその土地に関して質問している状況です。

土地は北側で接道しており、のこり三方は隣地です。
不動産業者によると民-民の境界明示は三面とれているが
売主が一面について紛失したため、ニ面しかないとのこと。
あと売買は公簿取引とのことで地積測量図はないとのことでした。

今回教えていただきたいのは
1.境界明示図は再発行可能なのでしょうか。
2.公簿面積で取引した場合、実測面積との差異はどのように処理するものなのでしょうか。面積の差異が大きく、思うような建物が建たない場合、契約は破棄できるのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

トモノリさん ( 奈良県 / 男性 / 46歳 )

回答:4件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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土地の購入に関する注意点

2010/07/03 20:07 詳細リンク

トモノリ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

1の境界明示図の再発行は可能です。

但し、再発行というより境界立会を再度行い、新たに作成するということです。
民民間の境界明示図等は、立会って境界を決定した所有者各々が管理しているものなので、どこかに保管され、その都度発行できるというものではありません。
(※地積更生登記が行われている場合は、法務局に関係資料が保管されていることがあります)

しかし、売買に伴い再度立会いを行って、新しい日付の境界確認書や越境物の確認書を添付し販売しているケースもあります。
売主側でこのような作業・新しい日付での境界確認書、境界明示図の作成を行ってもらえるか、仲介業者に交渉してもらってはいかがでしょうか。


2の公簿売買の場合、公簿面積と実測面積の差異については、当事者間での取り決めになります。

往々にして、不動産取引の商慣習では、清算や異議申し立て等を行わないことが条件・契約内容となっていることが多いです。
しかし、これについても慣習として多いというだけです。
面積の増減に関する契約内容や条件は、契約を締結する当事者間で決定していくものなので、特にこれといった取り決めごとというものはありません。
公簿面積と大きな差異が生じるおそれが予見できる物件なら、『買主負担』なら引渡までに測量に入っても良いという条件にすることもあります。

差異が生じた場合、
・1平米○○円で清算。
・○○平米以上面積が減ると希望プランが建築できないので白紙解約。
・○○平米以上面積が増えると買主は清算に対応する予算がないので白紙解約。
・地積が増加した場合は清算しない。
・差異が生じていても一切の異議申立て、精算、地積更生登記などは行わない。など、

その後の条件について契約書に記載し、取り決めておきます。

当然、売主側の言い分や要望、事情に人柄などもございますから、買主側の要望のみが組まれる契約ばかりではないです。
事前交渉の結果によって、その契約を締結するか、見送るかの判断をすることが大切です。

補足

尚、相談内容の中に「公簿取引なので地積測量図が無い」とのことでしたが、その地積測量図とは法務局に保管されている地積測量図のことですか?
昔(昭和40年頃)から分筆などを行っていない土地ですと、法務局にも備えつけられていないことがありますが、そのような内容でなければ公簿取引でも地積測量図は法務局で取得できますし契約時に添付するのが常識です。

また、道路についても境界確定を行う機会が設けられるのであれば、是非お願いして下さい。
公道であれば官民査定の資料は役所などに保管されます。
私道であれば隣接地と同じく民民間での境界立会になります。

その際に注意が必要なことは、公道私道に関わらず、所有権の境界(財産境)と道路(建築基準法上の道路)との境界は、必ずしも一致している訳ではないということです。
物件の境界線(所有権境・財産境)と道路境界が接していない可能性のある物件も少なくありません。
その場合、未接道として原則「建築不可」となりますので、購入には注意が必要です。

境界確定の有無のみに関わらず、その他の要因がどう物件に影響しくるか良く説明を受けることが大切です。

その物件が抱えるリスクの発見や、買主の希望に基づいた契約内容の調整、売主との条件交渉、リスクヘッジされた段取り等は、知識レベルの高さや経験値の多さだけでなく、不動産売買という仕事への取り組む姿勢、心構えなどが誠実な仲介業者でないと出来ません。

希望エリア・希望価格の物件探しはご自身でもできますが、
買主側の希望やリスクヘッジが汲み取れた、安心安全な取引は良きパートーナー探しに尽きます。
物件探しと合わせて、良い仲介業者探しにも重点を置き、希望通りの物件購入ができればと思います。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

登記
契約書
測量
境界
土地

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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境界明示図と実測

2010/07/05 12:08 詳細リンク

1.の境界明示図に関しては再発行というか、再度立会の後作成可能です。


2.に関しては契約をした後に破棄する事を考えるでは無く、契約前に全てクリアにする様にしてから契約しましょう。(契約は非常に重要です。)


まず、1.の境界明示を売主と隣地所有者で行ってもらい、同時に売主費用負担で土地の実測をしてもらいます。その実測が公募面積と大差なく、自分が建てたい建物に十分な土地である事が明確になりましたら契約しましょう。


(この場合のリスクとしては実測が公募よりも実は広く価格交渉がしずらくなる等の点かと思います。)

補足

不動産投資ブログ
http://blog.minato-am.com/

契約
費用
境界

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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高橋 正典

高橋 正典
不動産コンサルタント

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土地購入時の条件交渉

2010/03/10 18:12 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。バイヤーズスタイルの高橋と申します。

早速ですが、以下ご回答しますね。

1.境界明示図の再発行
⇒民間同士の境界図は、どこかに原本が管理保存されている訳ではありま
せん。当事者が互いに原本を持っているはずです。従って、相方がもし
保管していれば、その写しを頂く事ができる場合があります。もし頂け
ない場合でも、立会いの上境界点の確認をする必要があります。それを
条件に契約をなされることをお勧めします。

2.公簿面積取引での差異、及び契約の破棄?
⇒この問題は、契約書にどう定めるかによります。差異の清算をしないと
する事もあります。しかし、あくまで希望建物の建築を目的としている
以上、条件にすることをお薦めします。例えば
・差異が1平方メートル以上の場合は清算する
・最低○○平方メートル以上の差異が生じた場合は解約とする
・実測をして引き渡す事を条件に契約する
以上は例ですが、売主サイドは全く逆の事を希望するものですので、そこは
間に入っている仲介会社に交渉をしてもらって下さい。

土地を購入するにあたり、境界の明示は必須です。今回道路面についてのお話が
ありませんが、道路との境界も確定して頂くべきです。 仲介会社は、皆さまの
エージェントです。不利益になる事のないように交渉せねばなりません。そのような
視点で会社選びもしてください。


ご参考になりましたでしょうか?

この御縁がトモノリ様にとって、素晴らしきものとなりますよう願っております。

株式会社バイヤーズスタイル
代表取締役 高橋 正典

家を通して考えるライフデザイン

『住まいのコンシェルジュ』高橋正典からの贈り物

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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要求は明確にしましょう!

2010/07/03 23:27 詳細リンク

トモノリさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


今回の土地は、境界ポイントはあるけれど境界明示関係の一部の書類が無いということでしょうか?そことも境界ポイントも無ければ一部の書類も無いといことでしょうか?


もし過去に境界明示をされているのであれば、隣地の方々も同じ図面を保管されていることが多くあります。


いずれにしても購入の条件として、境界ポイント(道路面も含めて)を全て入れていただくと、そしてその境界ポイントに基ずいた確定図面を準備いただくことを要求すべきだと思います。


これは、隣地の方々との過去、そして将来のトラブル要因の有無を確認することにもなります。


また、現地の状況は分りませんが、テープ測量が可能であれば登記簿上の面積とのある程度のすり合わせは可能です。


要するに、できる限り不確定部分を明確にしてからご契約されるべきでしょう。これは売主でないと難しい部分で、購入後に、過去の事情を知らないトモノリさんが行うことではありません。


要求は明確になさって頑張ってください。

購入
測量
境界
土地
確定
質問者

トモノリさん

道路明示について

2010/03/10 18:31 固定リンク

非常にわかりやすいご回答ありがとうございます。

紛失したという明示図に関しては早速写しをもらえないかお願いしてみます。

面積の差異に関する取り決めも仲介不動産業者さんと
じっくり考えてみます。

道路明示についてはとれていないそうです。
2項道路なので土地取得後に道路後退が必要なのですが
後退前の道路明示もとってもらうように売主にお願いするべきなんですね。
後退後、再度道路明示をとりなおすのでしょうか。手続きの流れがよくわかっていません。

よろしくお願いいたします。

トモノリさん (奈良県/46歳/男性)

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