土地の面積について

トモノリ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

１の境界明示図の再発行は可能です。

但し、再発行というより境界立会を再度行い、新たに作成するということです。
民民間の境界明示図等は、立会って境界を決定した所有者各々が管理しているものなので、どこかに保管され、その都度発行できるというものではありません。
（※地積更生登記が行われている場合は、法務局に関係資料が保管されていることがあります）

しかし、売買に伴い再度立会いを行って、新しい日付の境界確認書や越境物の確認書を添付し販売しているケースもあります。
売主側でこのような作業・新しい日付での境界確認書、境界明示図の作成を行ってもらえるか、仲介業者に交渉してもらってはいかがでしょうか。


２の公簿売買の場合、公簿面積と実測面積の差異については、当事者間での取り決めになります。

往々にして、不動産取引の商慣習では、清算や異議申し立て等を行わないことが条件・契約内容となっていることが多いです。
しかし、これについても慣習として多いというだけです。
面積の増減に関する契約内容や条件は、契約を締結する当事者間で決定していくものなので、特にこれといった取り決めごとというものはありません。
公簿面積と大きな差異が生じるおそれが予見できる物件なら、『買主負担』なら引渡までに測量に入っても良いという条件にすることもあります。

差異が生じた場合、
・１平米○○円で清算。
・○○平米以上面積が減ると希望プランが建築できないので白紙解約。
・○○平米以上面積が増えると買主は清算に対応する予算がないので白紙解約。
・地積が増加した場合は清算しない。
・差異が生じていても一切の異議申立て、精算、地積更生登記などは行わない。など、

その後の条件について契約書に記載し、取り決めておきます。

当然、売主側の言い分や要望、事情に人柄などもございますから、買主側の要望のみが組まれる契約ばかりではないです。
事前交渉の結果によって、その契約を締結するか、見送るかの判断をすることが大切です。

１．の境界明示図に関しては再発行というか、再度立会の後作成可能です。


２．に関しては契約をした後に破棄する事を考えるでは無く、契約前に全てクリアにする様にしてから契約しましょう。（契約は非常に重要です。）


まず、１．の境界明示を売主と隣地所有者で行ってもらい、同時に売主費用負担で土地の実測をしてもらいます。その実測が公募面積と大差なく、自分が建てたい建物に十分な土地である事が明確になりましたら契約しましょう。


（この場合のリスクとしては実測が公募よりも実は広く価格交渉がしずらくなる等の点かと思います。）

はじめまして。バイヤーズスタイルの高橋と申します。

早速ですが、以下ご回答しますね。

1.境界明示図の再発行
⇒民間同士の境界図は、どこかに原本が管理保存されている訳ではありま
せん。当事者が互いに原本を持っているはずです。従って、相方がもし
保管していれば、その写しを頂く事ができる場合があります。もし頂け
ない場合でも、立会いの上境界点の確認をする必要があります。それを
条件に契約をなされることをお勧めします。

2.公簿面積取引での差異、及び契約の破棄?
⇒この問題は、契約書にどう定めるかによります。差異の清算をしないと
する事もあります。しかし、あくまで希望建物の建築を目的としている
以上、条件にすることをお薦めします。例えば
・差異が1平方メートル以上の場合は清算する
・最低○○平方メートル以上の差異が生じた場合は解約とする
・実測をして引き渡す事を条件に契約する
以上は例ですが、売主サイドは全く逆の事を希望するものですので、そこは
間に入っている仲介会社に交渉をしてもらって下さい。

土地を購入するにあたり、境界の明示は必須です。今回道路面についてのお話が
ありませんが、道路との境界も確定して頂くべきです。 仲介会社は、皆さまの
ｴｰｼﾞｪﾝﾄです。不利益になる事のないように交渉せねばなりません。そのような
視点で会社選びもしてください。


ご参考になりましたでしょうか?

この御縁がトモノリ様にとって、素晴らしきものとなりますよう願っております。

株式会社バイヤーズスタイル
代表取締役 高橋 正典

家を通して考えるライフデザイン

『住まいのコンシェルジュ』高橋正典からの贈り物

トモノリさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


今回の土地は、境界ポイントはあるけれど境界明示関係の一部の書類が無いということでしょうか？そことも境界ポイントも無ければ一部の書類も無いといことでしょうか？


もし過去に境界明示をされているのであれば、隣地の方々も同じ図面を保管されていることが多くあります。


いずれにしても購入の条件として、境界ポイント（道路面も含めて）を全て入れていただくと、そしてその境界ポイントに基ずいた確定図面を準備いただくことを要求すべきだと思います。


これは、隣地の方々との過去、そして将来のトラブル要因の有無を確認することにもなります。


また、現地の状況は分りませんが、テープ測量が可能であれば登記簿上の面積とのある程度のすり合わせは可能です。


要するに、できる限り不確定部分を明確にしてからご契約されるべきでしょう。これは売主でないと難しい部分で、購入後に、過去の事情を知らないトモノリさんが行うことではありません。


要求は明確になさって頑張ってください。