抵当権がついている建物の建て替えについて - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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抵当権がついている建物の建て替えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/03/06 04:38

築32年の自宅の建て替えについて知恵をお貸し下さい。

現在、店舗付き2階建ての自宅から店舗付きの3階建て(可能であれば二世帯住宅)に建て替えたいと考え銀行に相談に行きましたが、まだ住宅ローンが2000万円程残っており銀行の抵当権が土地・建物に含まれている為、建物を壊すことが出来ないとの事でリフォームであれば可能との返答でした。
まずは、ハウスメーカーに銀行から融資を受けられた場合、リフォームを依頼するとの条件をつけ、設計見積もりを取り、その物件でいくら融資可能か審査を受けるようになるとの説明でした。
私としては、見積もりを取るにしてもどの程度の建物を依頼すればいいのかわからない為、融資してもらえるおおよその金額(最大限の金額)を教えて欲しいと伝えましたが、融資金額は土地・建物の不動産価値で決まる為、どれだけ価値のある建物を建てるかによって変わる為、仮に年収が1億円あったとしても融資の金額は銀行では一切算出できませんと言われました。

無知な質問ですが、そもそもこんな理に適わない条件が当たり前の対応なのでしょうか。

相談したハウスメーカーの担当の方から、銀行の担当者によってもかなり対応は変わると言われ、今回相談した銀行担当者は不親切な対応であるとの事でした。

また、調査したところ現在2階建ての建物を3階建てにする事は木造住宅増築確認申請により不可能との事だった為、3階建てを建てるには他銀行からの借り換えということになるのでしょうか。

もしくは、同じ銀行でも担当者を変えれば融資を受けられる可能性はあるのでしょうか。

ちなみに年齢は57歳、年収は860万円程度。公務員の為、退職金は2000万円以上貰えると思います。住宅ローンの返済も1度も遅れた事はありません。また、自営業の収支計画書は現在作成中です。

乱文になりましたがお力添え頂ければと思っております。

★えりりん★さん ( 神奈川県 / 女性 / 28歳 )

回答:3件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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建て替えの件

2010/03/06 09:40 詳細リンク

えりりんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『3階建てを建てるには他行からの借り換えということになるのでしょうか。』につきまして、現在2階建ての建物を3階建てにするためには、建物の構造計算もし直した上で、適格建築物を建てないと金融機関からのローン融資は受けられないことになります。

また、現在金融機関の抵当権が設定されてしまっていますので、建て替えとなると一括して一旦返済する必要がありますので、抵当権を残したままということになると、リフォームなどにしておかないと、新たな住宅ローン融資は難しいと思われます。

対応した行員の方につきましては、いかがなものかと思われますが、設計図書や見積書により住宅ローンの審査を行うという金融機関の方の説明は間違ってはいませんので、ローン審査に必要な書類は取りそろえるようにしていってください。

尚、住宅ローンの審査では、公務員の方でしたら源泉徴収票などの収入を証明する書類がひつようとなりますが、事業計画書を提出してローン融資を受けるのは住宅ローン融資ではなく、事業融資となるため、住宅ローン融資の審査書類とは異なるものと思われます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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渡辺 行雄
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辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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他の金融機関にあたってみましょう。

2010/03/06 10:45 詳細リンク

おはようございます。
ファイナンシャルプラナーの辻畑と申します。

今回の件ですが、貸す側はリスクを見ます。
詳細はわかりませんが、リスクとしては下記のリスクかと思われます。
1、担保割れリスク。(万一の場合に貸したお金が戻ってこないリスク)
2、自営業で開業ということですので、そこで資金をどのくらい使うのか。それにより手元の資金がなくなり返済ができなくなるリスク。

上記のリスクは大丈夫だということを金融機関に証明できるといいと思います。
金融機関によって対応が違いますので、数行回って相手の感触をみるといいでしょう。

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山中 三佐夫
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取引銀行等で相談及び納得のあるアドバイスを!

2010/03/06 08:12 詳細リンク

★えりりん★様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、★えりりん★様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.資金計画につきまして、

・既契約の住宅ローン2,000万円(残債)⇒完済時期、資金原資、その他
・新たな店舗付住宅物件⇒融資希望額、借入者、借入条件等

2.融資総額に対して、
担保(土地・建物)の評価(=担保価格)との妥当性有無



3.その他詳細は不明ですが、建築計画が先行しすぎると融資がスムーズに進めないと思います。再度、取引銀行等で相談及び納得のあるアドバイスを受けられてはいかがでしょうか。

4.最近の銀行員は常に守りに姿勢が強く、お客さまへ喜ばれる仕事をする意識が薄いことが残念です。(OBからの一言)

以上

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