取り壊し費用負担について

空さま
こんにちは。けんデザインの中谷です。
「売却する側が、１００％負担しなくてはならないのか？」
については、個人的にはそんな事は無いと思います。
双方の納得いく方向で調整していけば良いのではと思います。
解体費用は「経費」として計上出来ると思いますので、税金も絡んでくると思いますが。
また、「１階を道路面に揃えたいため」とありますが、道路レベルが高い位置で、敷地奥側へ行くと低い崖になっているのでしょうか？
そうだと仮定しますと、低い位置からの柱で持たせたり、上の位置からある程度跳ね出したりと造り方は色々な事が想定出来ると思います。（下をコンクリートで築造しなくても済む方法もあるかもしれません）
ただし、現場が分かりませんので、何とも言えないのです。
どなたか専門家の方に一度見て頂いた上で、ご意見頂くのが一番良いと思いますよ。（最低写真だけでも送って説明受けるなどもあると思いますし。）
ご参考までに。
よろしくお願い致します。

こんにちは。
まず「取り壊し費用の負担」の件ですが、これは全て交渉次第です。
更地にした方が金額が明確になり、売りやすいのは確かですが、横浜で人気のあるエリアでしたら強い立場で交渉できると思います。納得できなければ不動産業者を換えるまでです。
実物を見ていないのですが「費用は１，５００万円。アスベスト使用の有無が不明のため」という不動産業者の説明は大雑把ですね。
私でしたら
１、解体業者に直接（数社）相見積をとる
２、新居の施工業者に解体工事も依頼して相見積をとる
のいずれかの方法を選びます。間違いなく。

以前ご質問いただいた際は、用途地域が不明だったと思いますし、分譲住宅の土地として売却するというお話だったように思いますが、東側に５階建マンションというのを拝見して驚きました。マンションの西面にはトイレやら室外機やらが付いてくる恐れもありますし、午前中薄暗くなる恐れもあるので土地の東部分を売る案は避けた方が良いかもしれないと思いますが・・・現地を見ていませんので何とも言えません。
話が戻ってしまいますが、５階建マンションを建てられるなら、融資を受けて賃貸マンション及び新築住宅を建設するという案もあると思いますが、シュミレーションされましたか？
建築家と相談された方が良いと思われますが、いかがでしょう？

?のケースでは、土地の売却の場合の既存家屋の解体を前もってするかどうかは仲介業者の意向が大きいようです。それはその地方での慣習に従ってのことになると思いますが、空さんの地方で、土地の売却の際には既存家屋を解体しすることが一般的だとすればその方向で不動産屋さんは話を進めることでしょうし、あるいは解体しなくても売ることができる不動産屋さんならその方向での話になるでしょう。

この場合、「***でなければならない」のではなく、不動産屋さんの営業力（その地方での慣習でもいいですが）によるところが大きいようです。もっとも、空さんが書かれているように、解体しての売買なら土地の価格は高く設定できます。

?のケースでは、空さんの利用もありますので、ここは解体費用は空さんが持たれたほうが売却の話は進めやすいでしょうね。
ただ、あくまでも仲介する不動産屋さんの意見を聞かれた方が無難では無いでしょうか。

建物の造り方は、１階を鉄筋コンクリートで作る必要は無いと思います。木造３階建てでもいけると思いますが、現地の状況が不明ですので、専門家に相談なさった方がよろしいと思います。

他の回答者の方も答えられていますが、解体費用についての決まりは特
に無いのが一般的です。このような敷地の売買の場合不動産業者の方は
買い手をある程度把握している場合が多いです。（そうする事によって
売り手側との媒介契約後、早く事が運ぶからです。）

ですから、マンション業者に売る方向が示されたと言う事です。業者が
買うか個人が買うかの違いは有っても、買う側からすると、自分の負担
が少ないほうが良いわけです。これは売る側も同じですが、そこで間に
立つ不動産業者さんがどちらの立場を重視するかでも意見が分かれる訳
です。売る側に立って設定した場合の売却できるまでの時間と買い手側
に立って設定した場合の売却までの時間の予測です。

これらの事と同時に不動産業者の方との媒介契約の事も有ります。
媒介契約には専属専任媒介と専任媒介と一般媒介との３種類が有るので
その契約状態によっても契約後の不動産の流通が異なります。

以前にもお話しましたが、不動産の売却や運用などは専門性が必要とさ
れ、うわべだけの知識で判断すると誤ってしまう事もしばしば起こりま
すので注意が必要です。

家の作り方のご相談もありましたが、敷地にあわせてどのようにでも家
は建てる事ができますので、最初に家のアウトラインを描いてから土地
の売却なり運用なりを決めるのが後悔しないための順序だと思います。

不動産業は不動産の流通を行う事によって利益を得る会社です。
住宅メーカーは住宅を建てて利益を得る会社です。建築家は建築の設計
をして利益を得る職業です。
それぞれに社会的な役割が違いますので、早い段階で客観的な意見を直
接話せる方を見付ける事をお勧めいたします。

ご質問の内容を読んでいますと何か危ない感じがします。

空さんへ

こんばんは。建築家の八納です。
ご家族とも話をされて、話をすすめているようですね。

さて、ご質問の件ですが、まずはじめに理想を描いた地図（理想の計画という意味です）を作ることをお薦めします。と、いうのも今回書いていただいている内容が、ある意味、空さんご家族の正確な地図を描いているかどうか？が明確でないからです。

実際、色んな形を考える事ができると思います。

空さんご家族と共に歩んでくれる建築家を探され、そこから不動産業者や工務店をあたられるとスムーズに行くと思いますよ。

大阪の住宅家・幸せこだわり住宅職人謙さんです。

６月から、専門家登録をしたので、以前のご相談内容が良く理解できていませんので、的外れな回答になればお許し下さい。

謙さんは、１２００坪・道路より平坦地が１２m高くなってる土地（ご相談の土地は道路の方が高位置）に６棟も住宅を計画しました。法面を活かして、大阪市内が望める土地でしたが、結構楽しく出来ました。

この土地の一部を売却される場合の、譲渡所得はどのようにお聞きですか？
土地の名義人と建物の名義人が同じで、そこにお住まいなら、一部の売却でも、居住用財産の譲渡の特例（３０００万円控除）が受けられます。
今回の一部売却の場合は、更地にしての売却なら、特例は受けることが出来ますが、建物の建っている方だけを売却となると、３０００万円控除は出来ないと思います。
そうなると、おのずと解体して、一部を売却ということになるのではないでしょうか？
詳しくは、税務署にお聞きなるほうが良いとは思います。

解体費用の金額は、不動産屋さんのルート・新築工事業者のルートなどでの合見積がいいのかもしれませんね。

また。土地の間口と奥行きがわかりませんが、残す５０坪の土地の地形を研究することも大切です。
それは、売却するほうの土地に対してどのような建物が建ち、どのような影響を受けるかを知るためにも必要です。
場合によっては、売却する土地の建つ建物への建築条件を、土地売買契約の条件に組み込めるかもしれません。

どうぞ、頑張ってください。