取り壊し費用負担について - 住宅設計・構造 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

注目のQ&AランキングRSS

対象:住宅設計・構造

取り壊し費用負担について

住宅・不動産 住宅設計・構造 2007/06/14 11:04

お世話になっております。
以前、土地の一部売却の件でも質問させていただいた者です。その際、ご回答を下さいました諸先生方には、感謝しております。本当にありがとうございました。

現在、不動産の方に査定をしていただき、50坪(南側斜面、西側は隣マンション駐車場、北側道路)を残し、他を売却する相談をしております。

敷地状況と査定内容は下記の通りです。
1.敷地面積195坪
2.約40%が崖に面している(南側)、北側道路(6m強)・東側道路(細い路地)
3.60坪の平屋⇒土台部分がコンクリート造で、物置に利用(南側片面が開口)
4.北側道路と住居部分の土地との高低差は3mほど(土台)、更に、その下へと崖が続き、全高低差は12mほど。
5.近隣の売買が100だとすると、崖地を含む土地の査定額は93に
6.第二種中高層住宅

取り壊し費用については、
?全部を売却の場合、買い手の方の負担にできる(査定額を少し安く設定)
?一部を残して、他を売却する場合は、残す部分と売却部分にある現在の家屋(居住スペースは平屋の60坪で、土台の地下部分は物置利用)の取り壊し費用を全額負担
⇒費用は1,500万円。アスベスト使用の有無が不明のため。

※その他、税金と仲介手数料と引越し代で(約4000万)、土木工事(基礎も含めて、約1000万)とのことでした。

この場合の取り壊し費用は、やはり、売却する側が、100%負担しなくてはならないのでしょうか?
また、1階を道路面に揃えたいため、基礎(土台・3m、物置に)を作り、2階建ての家(もしくは、3階)にしたいのですが、費用がかかりすぎるでしょうか。
土地一部売却の場合、買い手はマンション業者になり、我が家から見て、東側に5階建に。
何度も申し訳ございませんが、どうぞ、何かご提案をいただければ幸いです。

空。さん ( 神奈川県 / 女性 / 35歳 )

回答:6件

理想を描いた地図が必要ですね

2007/06/14 23:44 詳細リンク
(5.0)

空さんへ

こんばんは。建築家の八納です。
ご家族とも話をされて、話をすすめているようですね。

さて、ご質問の件ですが、まずはじめに理想を描いた地図(理想の計画という意味です)を作ることをお薦めします。と、いうのも今回書いていただいている内容が、ある意味、空さんご家族の正確な地図を描いているかどうか?が明確でないからです。

実際、色んな形を考える事ができると思います。

空さんご家族と共に歩んでくれる建築家を探され、そこから不動産業者や工務店をあたられるとスムーズに行くと思いますよ。

評価・お礼

空。さん

八納 さま

いつも、アドバイスを下さいまして、ありがとうございます。
「理想を描いた地図」という言葉で、不動産のことよりも、家作りの楽しさを感じることができるような気がいたしました。

「不動産」からスタートしてしまったことを、後悔しておりましたので、家族とも相談して、もう一度、この先、どうするのかを決めて行きたいと思います。

本当にありがとうございます。

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

世界で一つ「あなただけの幸せな住まい」を共に造りませんか?

私たちの考える家作りの大きな目的は「家族の絆や幸せが育まれること」。そこでこれまで家作りに成功した人たちの「家作りの知恵」をベースに家族が共通の思いを持ち、向き合える住まいをご提案。家族の思いをカタチにします。

八納 啓造が提供する商品・サービス

メール相談

無料メール相談を受け付けています

家づくり全般で分からないことがありましたらいつでもご相談ください

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
宮原 謙治

宮原 謙治
工務店

- good

取り壊し費用と税金

2007/06/15 09:24 詳細リンク
(5.0)

大阪の住宅家・幸せこだわり住宅職人謙さんです。

6月から、専門家登録をしたので、以前のご相談内容が良く理解できていませんので、的外れな回答になればお許し下さい。

謙さんは、1200坪・道路より平坦地が12m高くなってる土地(ご相談の土地は道路の方が高位置)に6棟も住宅を計画しました。法面を活かして、大阪市内が望める土地でしたが、結構楽しく出来ました。

この土地の一部を売却される場合の、譲渡所得はどのようにお聞きですか?
土地の名義人と建物の名義人が同じで、そこにお住まいなら、一部の売却でも、居住用財産の譲渡の特例(3000万円控除)が受けられます。
今回の一部売却の場合は、更地にしての売却なら、特例は受けることが出来ますが、建物の建っている方だけを売却となると、3000万円控除は出来ないと思います。
そうなると、おのずと解体して、一部を売却ということになるのではないでしょうか?
詳しくは、税務署にお聞きなるほうが良いとは思います。

解体費用の金額は、不動産屋さんのルート・新築工事業者のルートなどでの合見積がいいのかもしれませんね。

また。土地の間口と奥行きがわかりませんが、残す50坪の土地の地形を研究することも大切です。
それは、売却するほうの土地に対してどのような建物が建ち、どのような影響を受けるかを知るためにも必要です。
場合によっては、売却する土地の建つ建物への建築条件を、土地売買契約の条件に組み込めるかもしれません。

どうぞ、頑張ってください。

評価・お礼

空。さん

宮原 さま

お忙しいところ、ご丁寧に、
土地の利用方法、税金のことなどをお教えくだり、ありがとうございます。

まずは、解体費用に関して、合見積をとる方向で考えてみたいと思います。

それから、残された土地に建てることのできる家を、建築家の方にご相談させていただき、方向性を考えて行きたいと思います。

本当に、貴重なご意見をありがとうございます。


現地が分からないので

2007/06/14 13:37 詳細リンク
(5.0)

空さま
こんにちは。けんデザインの中谷です。
「売却する側が、100%負担しなくてはならないのか?」
については、個人的にはそんな事は無いと思います。
双方の納得いく方向で調整していけば良いのではと思います。
解体費用は「経費」として計上出来ると思いますので、税金も絡んでくると思いますが。
また、「1階を道路面に揃えたいため」とありますが、道路レベルが高い位置で、敷地奥側へ行くと低い崖になっているのでしょうか?
そうだと仮定しますと、低い位置からの柱で持たせたり、上の位置からある程度跳ね出したりと造り方は色々な事が想定出来ると思います。(下をコンクリートで築造しなくても済む方法もあるかもしれません)
ただし、現場が分かりませんので、何とも言えないのです。
どなたか専門家の方に一度見て頂いた上で、ご意見頂くのが一番良いと思いますよ。(最低写真だけでも送って説明受けるなどもあると思いますし。)
ご参考までに。
よろしくお願い致します。

補足

早々の返信ありがとうございました。
少し追記しますと
解体費用の「経費」等に関しては、専門家では無いので、絶対の確信がある訳ではありません。(そうだと思いますが。)
不動産関係に明るい方にご相談した方がより良いと思います。
また、「がけ」かどうかの判断も、建築上(多分県条例等)での見解(通常は30度)等あると思いますので、それも確認しておいた方が良いと思います。(地盤についても大まか調べておくのが良いと思います。これは、役所にもデータがある場合がありますので、確認しておくと今後重宝すると思います。具体的になって来ましたら本格的な調査になると思います。)
どちらにせよ、建築方面に明るい方を入れた方が絶対に安心と思います。(自分がもし素人だったら、今は誰かに決めたくないので、そう伝えた上で相談に乗ってくれる人を探すかもしれません。)
以上です。
それでは頑張ってください。
けんデザインなかや

評価・お礼

空。さん

中谷 様

早々のアドバイスをありがとうございます。
解体費用が「経費」として、計上できるということを理解していなかったので、大変、勉強になりました。
なお、ご指摘の通り、道路レベルを境に、
現在の土地は、南斜面になっております。
(段々畑のようなイメージです)
コンクリートで築造しなくても済む方法があるかもしれないということも、新鮮なご意見でした。

お忙しい時間を割いていただき、
ご親切なご意見をありがとうございました。

ちなみに、「住宅メーカー」の営業の方が、
我が家をご覧になったときに、コンクリートで土台を築造するというお話だったもので。
ただし、「建築家」の方ではないです。


様々なケースをお考えになることをお勧めします

2007/06/14 15:20 詳細リンク
(5.0)

こんにちは。
まず「取り壊し費用の負担」の件ですが、これは全て交渉次第です。
更地にした方が金額が明確になり、売りやすいのは確かですが、横浜で人気のあるエリアでしたら強い立場で交渉できると思います。納得できなければ不動産業者を換えるまでです。
実物を見ていないのですが「費用は1,500万円。アスベスト使用の有無が不明のため」という不動産業者の説明は大雑把ですね。
私でしたら
1、解体業者に直接(数社)相見積をとる
2、新居の施工業者に解体工事も依頼して相見積をとる
のいずれかの方法を選びます。間違いなく。

以前ご質問いただいた際は、用途地域が不明だったと思いますし、分譲住宅の土地として売却するというお話だったように思いますが、東側に5階建マンションというのを拝見して驚きました。マンションの西面にはトイレやら室外機やらが付いてくる恐れもありますし、午前中薄暗くなる恐れもあるので土地の東部分を売る案は避けた方が良いかもしれないと思いますが・・・現地を見ていませんので何とも言えません。
話が戻ってしまいますが、5階建マンションを建てられるなら、融資を受けて賃貸マンション及び新築住宅を建設するという案もあると思いますが、シュミレーションされましたか?
建築家と相談された方が良いと思われますが、いかがでしょう?

補足

丁寧なコメントをいただきましてありがとうございます。
「賃貸経営は大変」とありましたが、確かに、楽に儲かるわけではないと思います。
実は私も、20年近く前に建ったマンションの管理を引き受けておりまして色々思うことがあります。
先日、天井裏で排水管の手抜き工事を発見したのですが、やり直すにはかなりの費用が必要でした。(「私が設計監理していれば、こんなことにはならなかったのに」とも思いましたが20年前は、まだ高校生でしたから無理ですね)
「賃貸経営」は興味深いテーマですので、いずれ時間のある時、コラムで書いてみたいと思います。

評価・お礼

空。さん

鈴木 様

お忙しい中、再び、ご回答をありがとうございます。
解体費用は、交渉次第というお言葉を聞いて、
少し安心いたしました。
不動産屋の方は、当初、600万の解体費用という話が、頑丈な作りのため(地下部分がコンクリート)やアスベストを使用している可能性があるからという理由で、1,500万円を、自己負担ということをおっしゃっていたもので。

確かに、以前、不動産の方に土地を見ていただいた際は、「分譲住宅」業者など、一般住宅用にというお話でした。
ですが、土地の形状を整地する際にかかる費用が、そうとうかかるため、一般住宅ではなく、マンションにする以外ないということを伝えられました。

1、解体業者に直接(数社)相見積をとる
2、新居の施工業者に解体工事も依頼して相見積をとる
という、ご意見も、大変、参考になりました。

なお、賃貸マンションと新築住宅は、私にとっては、理想的ではあるのですが、両親が以前、住宅メーカーの方に、「賃貸経営は大変」だという話を聞いたため、両親は頑なに今回も考えの中に入れておりません…。
本当に、詳しく、丁寧なアドバイスをありがとうございました。


土地の慣習によるでしょう

2007/06/14 15:24 詳細リンク
(5.0)

?のケースでは、土地の売却の場合の既存家屋の解体を前もってするかどうかは仲介業者の意向が大きいようです。それはその地方での慣習に従ってのことになると思いますが、空さんの地方で、土地の売却の際には既存家屋を解体しすることが一般的だとすればその方向で不動産屋さんは話を進めることでしょうし、あるいは解体しなくても売ることができる不動産屋さんならその方向での話になるでしょう。

この場合、「***でなければならない」のではなく、不動産屋さんの営業力(その地方での慣習でもいいですが)によるところが大きいようです。もっとも、空さんが書かれているように、解体しての売買なら土地の価格は高く設定できます。

?のケースでは、空さんの利用もありますので、ここは解体費用は空さんが持たれたほうが売却の話は進めやすいでしょうね。
ただ、あくまでも仲介する不動産屋さんの意見を聞かれた方が無難では無いでしょうか。

建物の造り方は、1階を鉄筋コンクリートで作る必要は無いと思います。木造3階建てでもいけると思いますが、現地の状況が不明ですので、専門家に相談なさった方がよろしいと思います。

評価・お礼

空。さん

松尾 様

ご丁寧にアドバイスを下さり、本当にありがとうございます。
とても、分かりやすい言葉で、なるほどっと納得させていただきました。
この土地(神奈川県)の不動産の慣習を、
お恥ずかしいことにまるで、知らないもので、勉強しなくてはなりません。
「〜しなくてはならない」ことはないのだと思うので、理想的な家を建てるためにも、自分自身でも勉強し、動いて行きたいと思います。
貴重なご意見を、本当にありがとうございます。


全体を見れる人を探してください。

2007/06/14 17:26 詳細リンク
(5.0)

他の回答者の方も答えられていますが、解体費用についての決まりは特
に無いのが一般的です。このような敷地の売買の場合不動産業者の方は
買い手をある程度把握している場合が多いです。(そうする事によって
売り手側との媒介契約後、早く事が運ぶからです。)

ですから、マンション業者に売る方向が示されたと言う事です。業者が
買うか個人が買うかの違いは有っても、買う側からすると、自分の負担
が少ないほうが良いわけです。これは売る側も同じですが、そこで間に
立つ不動産業者さんがどちらの立場を重視するかでも意見が分かれる訳
です。売る側に立って設定した場合の売却できるまでの時間と買い手側
に立って設定した場合の売却までの時間の予測です。

これらの事と同時に不動産業者の方との媒介契約の事も有ります。
媒介契約には専属専任媒介と専任媒介と一般媒介との3種類が有るので
その契約状態によっても契約後の不動産の流通が異なります。

以前にもお話しましたが、不動産の売却や運用などは専門性が必要とさ
れ、うわべだけの知識で判断すると誤ってしまう事もしばしば起こりま
すので注意が必要です。

家の作り方のご相談もありましたが、敷地にあわせてどのようにでも家
は建てる事ができますので、最初に家のアウトラインを描いてから土地
の売却なり運用なりを決めるのが後悔しないための順序だと思います。

不動産業は不動産の流通を行う事によって利益を得る会社です。
住宅メーカーは住宅を建てて利益を得る会社です。建築家は建築の設計
をして利益を得る職業です。
それぞれに社会的な役割が違いますので、早い段階で客観的な意見を直
接話せる方を見付ける事をお勧めいたします。

ご質問の内容を読んでいますと何か危ない感じがします。

評価・お礼

空。さん

島 様

今回もまた、貴重なアドバイスをありがとうございます。
本当に、慎重さに欠ける自分の思慮のなさを反省しております。
今年に入って、突然に父(所有者)が、家の老朽化、将来のことにも不安を感じ、思い立って考え始めたことで、周辺に不動産や建築などに詳しい方がいないため、相談するのは、取りあえず、不動産屋さんに土地の査定をしてもらおうという感じでした。
現在、来ていただいている不動産の方は、
当然、全部を売却すれば、土地の査定額もあがるということをおっしゃいます。
ですが、やはり、家族で話し合い、住み慣れた地に残りたいという思いがあり、一部を残し、他を売ることで家を建築しようと、単純ながら、おもってしまいました。

敷地に合わせて、どのような家でも建てることができるというお言葉に、とても、安心いたしました。正直、高低差が激しく、変形した土地のため、きちんとした家を建てられるか不安に思っておりました。

また、マンション業者の方しか買い手がいないわけではないかもしれませんので、媒介委託する際にも、島さまのおっしゃる不動産屋さんとの契約を専属ではない形にしたいと思います。

本当に細やかなご配慮をいただき、ありがとうございます。

質問者

空。さん

本当にありがとうございました。

2007/06/15 11:44 固定リンク

皆様 

本当に、ご丁寧に、そして、ご親切に、回答くださいまして、ありがとうございました。

生まれてから、不動産売買も新築(増改築はありますが)もしたことがなく、本当に手探りの状態でしたので、建築家の諸先生方の貴重なご意見を伺うことができ、本当に感謝しております。

少しずつ、出来ることから、スタートしてまいります。

どうも、ありがとうございました。

空。さん (神奈川県/35歳/女性)

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

約18坪の狭小地に店舗併用住宅を建築するにあたって デイテさん  2013-11-06 19:17 回答4件
解体工事振動被害について higaishaさん  2009-03-26 18:40 回答1件
自宅(土地)の一部売却について 空。さん  2007-05-30 10:16 回答4件
新築 じばにゃんさん  2014-06-10 00:15 回答1件
築15年の木造3階建 風で揺れるのを解消したい FUJIもんさん  2014-01-09 14:00 回答1件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

メール相談

建築家による土地活用の提案 【都市型住宅】

生活の豊かさは、すまいの広さできまりません。

岩間 隆司

株式会社ソキウス

岩間 隆司

(建築家)

対面相談

自分スタイルの住空間デザイン相談

新築・リノベーション・インテリアなど自分らしい住まいづくりをするために考えます

酒井 正人

サカイデザインネットワーク有限会社

酒井 正人

(建築家)

対面相談

注文住宅の請負契約関係書類チェックと契約立会同行サポート

注文住宅の契約前に契約書や設計図書をチェック! 契約当日も立会同行します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)