住宅ローン・名義変更のトラブルについて

皆様のお知恵を拝借したく、宜しくお願い致します。

祖父から相続した父（長男）名義の土地の上に約２０年前、「父」と「父の弟」との二世帯住宅（横同士）を建てました。
住宅ローンはそれぞれ別々ですが、父は連帯保証人です。
その「父の弟」が残り５年程を残し返済不能になりそうです。
（すでに数回督促が来て父が立替えて支払っている）
「父の弟」は「ローンを払ってくれるのなら家は譲る」と言っています。（持ち家があると公的補助が受けられないため）

選択肢は下記の３つを考えています

１、「父の弟」の家分の土地を付けて売却
→ 父名義の土地なので弟への贈与になる？
贈与税対象？それが必要なら返済金額が足りない可能性大）
２、父の家も含め全体を売却し、清算する
→ 父親と妹（母子家庭で子供と同居）が別の住居を探さなければならない。
３、「父の弟」のローンを引続き支払い、「父の弟」の家を「父」名義に変更する
→ 必要な手続きとそれが可能かどうかの検証が必要ですが
売却するのならば、現実的には父の家を含め土地全部でないと売れないと思います。
（この不景気なので・・。売却のタイミングとしては最悪です）

従いまして私は「３」がべストだと考えています。

そこで質問です、

Ａ：ローンの引継ぎや法的な手続き方法について
父のローンはもうすぐ終わります。終われば、「父の弟」のローンを引継ぐ事が出来るのでしょうか？
（ローンの支払人名義の変更可能？）
父が７１才と高齢なので、保証人が必要であれば私（長男で４３歳、妻子あり住宅ローンあり）しかいません。
その他法的な手続きやローンについての注意点等

Ｂ：住宅の名義変更に伴う手続きおよび注意点等について
「父の弟」宅を名義変更する際に、税金は必要でしょか？（取得税対象？）
またその他の注意点等。

以上、ご指導の程、宜しくお願い致します。