連帯債務者がある場合の借り換えについて

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の税相談に関しては、税理士、税務署等にご相談ください。

不動産の取引における登記の原則は、
お金の出資割合と登記名義の持分割合が
一致していることです。
お金を出資して相応分の権利を取得しています。

しかし、お金の出資割合と登記名義の持分割合が異なると、
そこに贈与税の課税対象が生じます。

例えば、ご主人が本体価格の100%を住宅ローンで借入れて購入し、
その登記持分をご主人:奥様=50:50にしたとします。
住宅ローン部分に関しては、
債務者(この場合ご主人)が出資したことになるので、
お金の出資割合は、ご主人:奥様=100:0となります。
この場合、奥様はお金を出資せずに不動産の権利を取得しているので
ご主人が奥様に対して不動産を半分贈与したと見なされます。
当然、その持分部分に対して贈与税の課税対象となります。

今回のご相談において、現状では連帯債務となっているものの、
その支払はご主人のみで行っています。
結果として、出資も持分もすべてご主人(100%)となっているので
贈与税の課税対象になるものはありません。

借換の際に、奥様に不動産の持分を分けてしまうと
その部分が贈与税の課税対象になります。
また、厳密には、連帯債務として奥様も支払を行うと、
奥様の支払部分については、ご主人への贈与とみなされる
可能性があります。

仮に住宅ローンを借り替えるにしても、
債務名義と不動産の持分割合を一致させるように
してください。
その際に、不動産の持分の移動が生じる場合には、
贈与とするのか売買とするのか選ぶ必要があります。

また、住宅ローン控除に関しては、現状、
奥様は持分を持っていないので対象とはなりません。

少しでもお役に立てれば幸いです。

413marinさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『贈与税の心配は本当にないのでしょうか?』につきまして、せっかくご相談いただきましたが、残念ながらファイナンシャル・プランナーは税金に関しては専門家ではありません。

税金に関する専門家は税理士さんか税務署の担当者となりますので、改めてご相談ください。

尚、住宅ローン減税につきましても、同様となります。

以上、あまりお役に立てませんでしたが、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

413marin様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、413marin様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン借換えにあたり、
実質的返済や登記上の名義がご主人さまのみであれば、取扱銀行等と相談の上対応することをお勧めいたします。

2.尚、贈与税の問題につきましては、
実際に413marin様からの資金をもとにローン返済が成り立っていなければ、税務署で相談される様なご理解で良いと考えます。

3.さらに、当初から「連帯債務」であれば住宅公庫からの借入金年末残高証明書を「借入者」と「連帯債務者」宛に送付されていると思います。その第1回目の確定申告手続き(413marin様分)はしていないのでしょうか? もし、確定申告未済であれば遡っての手続きは難しいと考えます。

以上