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リフォームか建て替えか?

住宅・不動産 リフォーム・増改築 2010/02/10 18:20

現在、築28年目の軽量鉄骨の戸建に住んでいます。
敷地面積約60坪、建坪が約40坪です。

建物が古い事や南側に隣家があり冬場は日差しが
入りにくい事、また庭に木が多く無駄な使い方をしているので
建替え検討し始めましたが色々調べてみると、
この地域は第一種低層地域で現在建替えを行うと
建蔽率が40%となり現在の広さが確保出来ない事が分かりました。

家族3人ですので25坪程度の家でも充分な広さですが
大人数が来客する事があり、リビング等は少々広めにしたく
願わくば30坪位の家ならば。。。と考えておりました。

このように現在の規制に合わない状況の建物をリフォームして
敷地内での建物の配置を変える事は可能ですか?
(日当たりの悪い所を減築して庭の日当たりの良い部分に
建物を増築する等。出来上がった建物自体は現在の規制に
反することになりますが。)
詳しく調査はしておりませんが、建物自体は軽量鉄骨作りで
屋内に大きな柱等はほとんどありませんので間取りの変更は
可能かと考えております。

分かりづらい説明で申し訳ございませんが、宜しくお願いします。

くろもっちゃんさん ( 大阪府 / 女性 / 36歳 )

回答:2件

建ぺい率と容積率

2010/02/10 23:42 詳細リンク
(5.0)

くろもっちゃんさんこんにちは
パルティータ建築工房の森岡と申します。


お宅は、平屋でしょうか、2階建てでしょうか。
平屋であれば、おっしゃる通りなのですが。


もし2階建てだとすると、「約40坪」というのは、1階の床面積でしょうか、1階と2階の合計の床面積でしょうか。


建物の外壁で囲まれた面積(通常1階床面積)を、「建築面積」といいます。
1階と2階(各階)の合計の床面積を、「延べ床面積」といいます。

建ぺい率とは、建築面積の規制で、敷地面積60坪で建ぺい率40%なら、建築面積が24坪まで建てられます。

延べ床面積に対しては、容積率という数値があります。
敷地面積60坪で容積率80%なら、延べ床面積:1階と2階の床面積合計が48坪まで建てられます。


第一種低層住居専用地域で建ぺい率・容積率が、28年前から大幅に変わることはあまりないので、建ぺい率40%規制の地域に、建ぺい率67%の家が建っていることは、考えにくいのですが。

文面の、「家族3人ですので25坪程度の家でも充分な広さ」とは、建築面積でなく、1階と2階の合計の、延べ床面積を指すのではないかと思うのですが、いかがでしょうか。
ご確認下さい。


よろしくお願いいたします。

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評価・お礼

くろもっちゃんさん

早速の回答ありがとうございます。

ご指摘頂きました通り、少々勘違いをしておりまして
述べ床面積が40坪だったようです(^^;

改めて立替え案も検討することが出来そうです。
分かりやすい回答をありがとうございました。

回答専門家

森岡 篤
森岡 篤
(建築家)
有限会社パルティータ 代表

庭を取り込む心地良い空間、永く住むためのフレキシブルな家

家づくりは、建て主にとっても、とても手間がかかることですが、苦労した結果、建物が実際に形となり、できあがっていくのは、本当に楽しいものです。遠い将来、この家に住んで良かった、と感じてもらえるような、家づくりのお手伝いをしたいと思います。

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漆原 智

漆原 智
建築家

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リフォームか建て替えか?

2010/02/11 17:38 詳細リンク
(5.0)

くろもっちゃんさん、こんにちは。
アーバンプロジェクトの漆原と申します。

新築したいけど、新築すると家が小さくなってしまうし、リフォームも大変だと、
同じように悩まれている方がいらっしゃいますので、状況は察します。

一つは、現行法規にあった家を新築する。狭くなるが設計を工夫して新築にされる案。

もう一つは、現状の家をリフォームして、現在の広さを確保する案ですね。

敷地内での建物の配置を変える曳き屋は、かなり費用がかかるのでお勧めできません。

また、減築して増築される場合は、現在の法規制に沿う形になりますので、小さくなってしまい難しいと思います。

築年数と軽量鉄骨の構造のようですので、型式認定による構造計算を免除された大臣認定の
ハウスメーカー系の建物ではないでしょうか。

この種類の建物は、メーカーが基本プランで認定を受けているため、その形に限って一件ずつ構造計算しなくても良いですよ。という商品です。

間取り変更は簡単なようで、逆に難しい建物なのです。

構造パネルの位置を、極端に書かせていただければ、一か所でもいじれば、認定外という扱いになってしまいます。

ですから、施工図面などをよくご覧になって、抜ける壁抜けない壁を把握して、プランを練られることをお勧めします。

判断の難しいところですが、よくご検討ください。

参考になれば幸いです。

補足

くろもっちゃんさん。
早速のご評価ありがとうございます。

リフォームも制約がございます。
なかなかTV番組のようにいかない部分もございます。
(TVでは、カットされている部分です。)

あけてびっくりの難題を試行錯誤して、出来上がった家をお客様が喜んでいただける瞬間が最高ですね。

この感動が好きで、私は、リフォームがやめられないのです。

ありがとうございます。感謝いたします。

素晴らしい家づくりになることを祈念いたします。

評価・お礼

くろもっちゃんさん

早速の回答ありがとうございます。

リフォームにも色々と制約がある事が良く分かりました。
最近はテレビでリフォーム等を扱う番組を
良く見かけるのでもっと安易に考ておりました。

改めて良く検討したいと思います。

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