住宅ローンの返済が難しい場合

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産投資は、一つの事業です。
事業には目標と計画があります。
まずは、現状の相場の賃料、想定の空室率で、
現状の物件に対する事業計画を策定してください。

その上で事業収支が赤字になるのであれば、
これ以上赤字を拡大させる前に、損をしてでも
売却をした方が良いと思います。

現状の事業計画で、たまたま空室で収支が一時的に
赤字になっているだけであれば、空室を埋める努力が必要です。
特に学生マンションであれば、2月、3月の繁忙期に
空室が埋まらなければ、致命的です。
物件の内装リフォーム、外装リフォーム、家賃を下げての募集、
フリーレント等々、どんな手を使ってでも、
この繁忙期で、収支が取れる状況にもっていけるのかどうかが
ポイントとなります。

それができないのであれば、物件を手放すことは仕方がないと思います。

厳しい言葉となりますが、不動産投資は事業です。
当初の事業計画からずれが生じているのであれば、
それを修正するのか、撤退するしかありません。

金融機関に掛け合えば、一時的に、返済条件を見直してくれる
ことがあるかもしれませんが、基本的に、
事業として成り立たないのであれば、その事業に関しては
リセットした方が、結果として、ご両親のためになると思います。

正直なところ、
「ちょびちょび」さんのようなケースの相談をよく受けます。
特に前回のバブル期(平成元年前後)に、ワンルームマンションや
一棟アパートを新築で購入した方に多く見られます。
不動産業者の言いなりで事業計画もなく購入してしまい、
結果として気が付いた時には、保有しても赤字、売却しても赤字
ということになります。
そのようなケースで、アドバイスは、なるべく赤字を拡大しないうちに
手を打ってくださいとしか言えません。

今回のアパートを保有する意味があるのかどうかを
冷静に検討して、今後の対応を練ってください。

ちょびちょびさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『物件を売る以外に何か良い方法がありましたら、お知恵をお貸しください。』につきまして、完済がH25.10ということですが、住宅ローンの借入残高も相当少なくなっているものと思われます。

また、事業用とはいえ住宅ローンを組んだ時期を考慮した場合、現在のローン金利と比較すると相当高いローン金利のままという場合もあります。

よって、ローン金利が現在の金利と比較して高い場合には借り換えをご検討されていもよろしいと考えます。

さらに、ちょびちょびさんが十分にに返済していくだけの収入を見込むことができるというのでしたら、融資先の金融機関にご相談していただき、ご両親から売買により当該物件を購入したうえで、ちょびちょびさんが住宅ローンを組み直すという方法もありますので、融資先の金融機関あてご相談してみてはいかがでしょうか?

あと少しで住宅ローンは完済できるのですから、ご兄弟で力を合わせてご両親を助けてあげてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

ちょびちょび様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、ちょびちょび様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.この様な状況は他に例を見ておりますが、当初から不動産業者で相談する前に先ずは取扱銀行等での相談を優先されることをお勧めいたします。

2.その取扱銀行等で資金計画の見直し(りすけ)をしてもらう事と、さらに不動産業者(専任又は仲介)の管理実態も見直しによっては、他の不動産業者も入居募集等がし易くすべきと考えます。

以上等のことを早急にされてはいかがでしょうか。