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土地の売買契約に係る精算方法について

住宅・不動産 不動産売買 2010/02/09 23:04

お世話になります。
以前、事態の入口の時点で質問させていただきましたが、事態の進展に伴い新たなアドバイスをいただけると助かります。
マイホーム建築のため土地を購入し、現在建築中ですが、売買契約上にある登記簿上面積より現況面積が約10?ほど狭い状況になっていることが分かり、現在、その対応について土地の売主と協議中です。
売主側の説明は、登記する際の売主側の完全なミスによるものであるということで、金銭的な精算か契約解除のいずれでも対応するとの事です。
相談させていただきたいのは、金銭的に精算をした場合のことなのですが、売主側からは具体的な話として、
・精算分として「減少分の10?(3坪)×購入時の坪単価の金額」
・迷惑料(慰謝料)的なものとして「精算した金額の倍額」
上記の金額全てをひとまとめにして解決金と称し、提案されました。
金額の妥当性も判断しにくく迷っているとこなのですが、仮にこの条件を受け入れた場合、手続き上どのような形で処理してもらうべきなのでしょうか。
土地の売買契約のやり直しということで、解決金相当分を減額した形で対応することになるのでしょうか。
それとも実際の精算額相当分以外は別扱いで対応してもらう方がいいのでしょうか。
融資済みの住宅ローンや税金等への影響も心配の種です。
並行して建物の問題もあるのですが、まずは一般的な内容でかまいませんのでご教示いただけると幸いです。
よろしくお願いいたします。

補足

2010/02/09 23:04

詳細を補足させてください。

土地の購入面積150?、購入額は2,300万円でした。
現地が140?ということで10?の差があります。
実際に土地の売主から提案されているのは
・坪単価50万円×3坪=150万円が土地の精算額。
・150万円の倍額、300万円を迷惑料として。
・合計450万円での解決金という内容です。

土地と建物は別業者での契約ですが、住宅ローンとしては昨年末に融資が実行されており、その中で土地の代金は既に決済を完了しております。
また、先月からはローンの返済も始まっており、2,3日前には不動産取得税の納入通知が届き、解決金も税金等の扱いがよくわからないのでどう捉えるべきか等、少々混乱しております。

なお、建物は今回の事態が発覚した時点で工事を中断しております。

テルパパさん ( 宮城県 / 男性 / 38歳 )

回答:1件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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差異の精算方法とその手続きについて

2010/02/10 10:04 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

精算額に関しては、それなりに良い条件なのではと思われます。
ただし、土地の坪単価等がわからないので、総額で納得できる金額なのか
どうかに関しては、「テルパパ」さんの方で判断してください。

今後の流れに関しては、おそらく、現状のまま取引を進めて、
最終的な残金決済の際に、解決金が売主から支払われる
もしくは、建物の残金から値引きされるのどちらかになると思います。

このままだと公簿面積(登記簿上の面積)と実測面積との間に
10平米の差異が生じたままになります。
公募と実測がずれているケースはそれほど珍しくありませんが、
今回は約10平米(3坪程度)で誤差というほど小さくはありません。
公募と実測を一致させる地積更正登記というものがあります。
地積更正登記は必須ではありませんが、
将来、本物件を売却する時のことを考えると、
地積更正登記を行っておいた方が良いかもしれません。

ただ、「テルパパ」さんには金融機関の融資があります。
金融機関の担保評価として十分余裕があれば問題ありませんが、
地積更正登記による減少分で、
今回の借入額が減額になる可能性もあります。
地積更正登記をするタイミングとしては、
建物の融資完了後の方が良いと思います。

固定資産税等の税金に関しては、担当の職員が土地と建物を評価に来ます。
通常、新しい分譲地の土地に関しては、
登記簿の面積がそのまま課税対象となってしまうので、
事情を話して、実測での課税にしてもらってください。
そして、固定資産税の納付書が送付されてきたら、
記載されている課税面積を確認して、
きちんと実測面積での課税になっているのかを確認してください。

いろいろなことがありますが、ぜひ頑張って、
素敵なお住まいを実現してください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

テルパパさん

アドバイスありがとうございました。
売主と交渉したところ、登記の更正をした上、解決金は慰謝料的な扱いで建物の解決後に支払いを考えているとのことでした。
また、税金に関しても登記が更正された時点で役所に手続きしてもらうことを確認しました。
融資についても、金融機関に事情を説明したところ、書類上の手続きのみで融資自体には影響ない旨の回答を貰えました。
少しずつ不安が取り除かれていく感じです。
まだまだ問題山積ですが、頑張ってみたいと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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