投資用ワンルームマンションについて - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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投資用ワンルームマンションについて

マネー 不動産投資・物件管理 2010/02/07 01:30

35歳男性です。
約8年前に大阪市内(中央区と北区)に2件と神戸市中央区に1件、6年前に東京都港区に1件の投資用ワンルームマンションをすべて新築で購入しました。購入金額はそれぞれ1510万円、1930万円、1360万円、2190万円でした。現在のローン残額はそれぞれ、1250万円、1630万円、1150万円、2000万円です。(ローンはすべて35年です)(東京の物件のみサブリース契約です)
専業主婦の妻と子供1人家族で、現在の年収が約1000万円、現在の貯金総額が約3000万円です。
毎月全部で65000円ずつの持ち出しがあり、さらに固定資産税がかかっている状態です。
売却するにしても、ローン残額との差額があるため、躊躇しています。貯金から繰り上げ返済することを考えていますが、いくらぐらいを返済に回し、いくらぐらいを貯金に残すべきか、また、その金額をそれぞれの物件にどのように配分すべきか、教えてください。

momoharuさん ( 福島県 / 男性 / 34歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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投資用ワンルームの処分について

2010/02/07 10:39 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産投資は、一つの事業です。
事業目標と事業計画があり、
現状が計画からずれている場合は、
その修正をする必要があります。
また、最悪の場合、赤字を拡大するよりは、
損が出ても撤退を考えたほうが
良いケースもあります。

正直なところ、
新築のワンルームマンションを購入して、
不動産投資として収益を上げているケースは
ほとんどありません。

賃料は、エリアに応じた相場があり、
よほどの物件でない限り、その相場を
はるかに超えた賃料をとることは
難しいと思います。

新築時の一番初めの入居者からは、
新築プレミアのついた高額家賃をとることができます。
しかし、その次の入居者からは、
相場に応じた賃料となるのが一般的です。

当初の収益計画が、新築時の家賃で想定されているのであれば
相場の家賃で計画を引きなおす必要があります。
相場家賃では収益が取れない物件に関しては、
赤字を拡大させるよりは、損を出してでも処分を
した方が良いと思います。

個別の物件詳細(立地、収益性等)がわからないので
判断できませんが、もし、当初の計画から
大きくずれている物件があれば、その物件に関しては
処分を含めて、早めの対応が良いと思います。

お聞きしている範囲では、年収と預貯金があるので、
ある程度の損失を吸収できます。
現状であれば、いろいろな対策が打てると思いますので、
一度、赤字物件をリセットするのが良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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節税を含む年間収支

2010/02/08 09:29 詳細リンク

節税を含む年間収支をプラスマイナスゼロには持って行きたいところですね。
年収がお高いので不可能ではないと思います。

現状では確定申告の状況がわからないので、固定資産税分くらいを税金の還付分でまかなうとして、毎月65000円の持ち出しをどうするかについてを考えます。

まずは固定金利の物件は変動金利に切り替えましょう。
現在の金利動向を考えても、急激に金利上昇することはないでしょうから、そこまでのリスクはないでしょう。

そのうえで、ざっくり計算すると、通常の住宅ローンの場合、100万円の繰り上げ返済につき約3000円支払いは減りますので、65000円をプラスマイナスゼロにしようと思えば2100万円ほどの資金が必要です。
各物件とも5年以上は経過しているようですので、手数料もそこまで高くはないと思います。
手数料まで含めたとこまで貯金額の範囲内なので、当面大きな出費のご予定がなければおすすめのプランではあります。
ただし、あくまで概算なので実際の繰上返済の必要額などはローン会社に確認されてください。

またそこまでの資金投入をお考えでないのであれば、物件の選別をする必要があります。
その際は、将来手放すかも知れない物件ではなく、将来にわたって持ち続けたい物件に繰り上げ返済をしてください。
基本的には、管理会社がしっかりしていて、一般賃貸よりも法人契約が決まりやすい広めの部屋の物件を残していく方が良いでしょう。

売却を検討される場合には以下の計算式をご利用ください。
だいたいの相場価格がわかります。

年間の家賃収入÷(市場の要求利回り(今は10%くらいでしょうか)/100)=売却価格




株式会社えん 尾野信輔


売却か、繰り上げ返済か、そのまま運用か!?

2010/02/08 12:55 詳細リンク

ご決断に際し、次の3項目は必ず必要になります。
1,各物件の現在の評価を行う。
評価を出すにあたって必要なものは、
・現在の賃料収入、管理費積立金等の維持コスト
・物件詳細資料
・ローン関係詳細資料(金利と返済期間必要)
これらの資料をもとに、物件の市場価格を割り出します。
2,リーシングリサーチを行う
近隣の賃料相場をリサーチします。今後の入居状況を把握する上で必要です。
3,所有物件の選別を行う
キャッシュフローが回っている物件とそうでない物件、好立地の物件等々を選別します。
売却したほうがいいのか、所有を継続したほうがいいのかを検討していきます。
打開策の方法としては、以下の4つが主な方法になると思います。または、その組み合わせが必要です。
A.売却
B.繰上げ返済
C.現状維持
D.新たに購入
の4パターンが考えられます
A.目先損をしますが、毎月の利息、キャッシュフローが回らない状況を考えれば、
損を確定させることが必ずしも悪いことではないと思います。
現況の資産状況の重たさから考えれば、身軽になることは悪いことではありません。
B.高金利の諸費用ローン等の返済が継続しているものに関しては、
検討の余地があると思います。また、キャッシュフローの改善には得策です。
C.現状維持。キャッシュフローの回っている物件や、好立地の物件に関しては、
無理に売却する必要はないと思います。
D.新たに購入
キャッシュフローの回っている高利回り物件を新たに購入することで、物件全体でプラス収支に持っていく方法です。
この方法は資金力や銀行の融資の問題もあり誰もがすぐ対応できる方法ではありません。
また、所有物件の数も膨らむため、資産に占める不動産割合が大きくなります。
様々な方法がございますが、物件の詳細や資産状況を把握しないとお客様にとって何が得策であるかは一概に何とも言えません。
詳細は弊社までご相談ください。

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