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不動産投資について

マネー 不動産投資・物件管理 2010/02/06 10:37

主人は、建設関係の会社を経営していますが、先行きが不安だということで今のうちに不動産投資をしたいようです。
中古マンション(ワンルーム程度の駅前)を買って賃貸するということです。
前からずっと言っているので、一度やらせてみればいいかなと思いますが実際どうなのかな?と思い相談しました。
子供が保育園2人・小・中学生の4人いるので、これからどんどんかかってしまうので、貯金は使えても500万までと言っています。でも500万のものは、どうなんでしょうか?
一つ案内で駅前ワンルーム角部屋350万(今現在賃貸中でオーナーチェンジ)というものがきました。家賃4万ちょっと。
私からしてみると家賃収入になるの?といったところです。
単純に月4万X87.5カ月=350万円
その他に固定資産や修繕費がかさみますよね?
修繕は自社で出来るので材料費くらいですが・・。
87.5か月というのも賃貸してくれる人がいる場合だし。
どうなんでしょうか?

Srmrさん ( 埼玉県 / 女性 / 32歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

ワンルームマンション投資のポイント

2010/02/06 20:57 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回検討中の物件詳細が分からないので、
一般論としてご参照ください。

現在、前回のバブル期(平成元年前後)頃に建築された、
ワンルームマンション(15〜18平米くらいの占有面積)は
かなり飽和状態になっていると思われます。

したがって、基本的には、単身者が入居するので、駅から近いこと、
周辺にコンビに等の施設があり利便性が高いこと
等々の条件が整っているのかどうかを検討する必要があります。
さらに、周辺物件の空き状況、競合物件の賃料等も
ふまえて総合的に判断しなければなりません。

また、利回りについても、入居者からの賃料で判断をするのではなく、
そこから、管理費、修繕積立金、固定資産税(月割りで換算)等の諸経費を
差し引いた実質利回りで検討を行う必要があります。

ワンルームマンションの家賃はそれほど高くないため、
管理費、修繕積立金等の固定費が高い物件に関しては、
実際の収入が極端に少なくなるケースがあります。

基本的に、ワンルームマンション投資は、初期費用が余りかからず、
失敗しても損害がそれほど大きくならないので
不動産投資の初めの一歩としては良いと思います。
また、今回は退去時のリフォーム等も格安で対応できるので、
一般の方よりも修繕費等は少なくてすみます。

ただし、不動産投資は、一つの事業です。
購入から売却までの期間を定めて、
その期間中でいくら儲けたいのかを
明確にしてから初めてください。

そして、当初の想定からずれた状態になったときには、
損をしてでも撤退する覚悟をもって望んでください。

良いサイクルで回っているときは、
特に売却の必要もありませんし、
そのまま保有していれば良いと思います。

ポイントは、うまくいかなくなったときの
出口戦略を明確にしておくことです。

ぜひ、不動産投資がうまくいくことを
願っております。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

Srmrさん

ありがとうございます。よく調査することが大事なんですね。色々参考になりました。最初のスタートとして手軽に失敗しても大丈夫な所からということで駅前のワンルームなどを考えたようです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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ワンルーム投資

2010/02/08 10:41 詳細リンク

不動産投資をされていないのにセンスの良い考え方だと思います。要は現金をどの程度で回収できるかと言う事を言われているのかと思いますが、一部計算で抜けている数字があります。


家賃が4万円という事ですが管理費、修繕積立金、固定資産税トータルで月1万円程度費用がかかるとすると実は3万円位となりますので、約117か月となります。


ただ、実際には117カ月というと10年近く先になりますが、内部の修繕にワンルームといえども最低でも20万〜30万はかかりますので実際にはもう少し先の事となります。(ただ、これは建設関係のお仕事でコストを抑えられると思いますが…)


一般的には大きな借入を起こさず現金で「中古」のワンルームマンションを買われている分には問題が少ないのではないかと思います。


賃貸の募集状況やその駅の人気度は分からないので、同じ駅での賃貸募集状況をインターネット等でされてみたら良いと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

73 good

今後の展望が重要です。

2010/02/06 11:27 詳細リンク
(5.0)

ご相談のマンションは、表面利回りは約13%と、「数字上」は非常に魅力的です。
あとは、駅前とのことですので周囲の治安面での状況、物件の賃貸人全般の動向、管理会社の状態などを調査してみましょう。
それで問題なければよい物件の部類に入るのではないでしょうか。

しかし、今回不動産投資をご検討されるきっかけとなったのは、将来へのご不安に対する備えと言うことであれば、家賃4万で回収に約8年というのは、奥様のおっしゃるように単発の物件としては効率的ではないように感じます。

ご主人が建設関係の会社をご経営と言うことであれば、ここは500万円を頭金にしてアパート経営を検討してみるのも良いかもしれません。
普通のサラリーマンの方ではこういうおすすめは滅多にしないのですが、建材関係に詳しく、いざとなれば自分で修繕も可能と言うことであれば、無駄なコストは掛からないと思います。

また、将来の備えと言う面でも、ある程度の収支は望めますし、十分にその役割は果たせると思います。
運用次第では、本業の支えにも成り得るかもしれません。

不動産経営をすることで、物件にどういう役割を持たせるのか、ご家族のためなのか、会社のためなのか、どちらにも対応できるようにするのか、など今後の展望をしっかり持った上でご検討されてみると良いのではないかと思います。



株式会社えん 尾野信輔

評価・お礼

Srmrさん

ありがとうございます。素人の私には、何をどう検討したら良いかという事すらわからず今回のご相談で、色々参考になりました。不動産投資というものは怖いイメージがあり、常に安心を考えている私にとってはさけたい話でしたが建設関係の仕事も強みになるのですね。主人ともう一度考えてみようと思います。主人は最初のスタートとして手軽に失敗しても大丈夫な所からということで駅前のワンルームなどを考えたようです。
前向きに話しあってみます

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