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ワンルームマンションの購入

マネー 不動産投資・物件管理 2010/02/04 12:18

ワンルームマンションを35年ローンで購入しました。借金をしていることが苦痛とであるため全額返済が可能であればしたいのですが、全く貯金がなくなると不安です。資金的な余裕度と繰上げ返済の関係につきまして指標となるものがありましたら教えていただけませんか?又購入してしまえば、今後は家賃収入がありますので費用は発生しないと考えてよいものでしょうか?

kenchさん ( 岐阜県 / 男性 / 44歳 )

回答:2件

ワンルームマンション

2010/02/05 15:15 詳細リンク

心理的に重荷になるのであれば可能な限り返済しておくのも手です。
指標になる物はありませんが、一つの考え方は銀行融資で安全と言われる融資における現金比率の基準です。


恐らく現在借入金額がほぼ全額に近くキャッシュフローがマイナスでその一部を税金の還付でまかなっていると思いますが、本来の意味での不動産投資としては良い事例ではありません。


保守的な銀行融資の例に則りまずは(借入:自己資金)の比率を2:1の比率前後にされるのが良いと思います。


つまり3割程度が自己資金となり残りが残債となる程度の所からスタートするという事です。(金融資産を豊富にお持ちの方の場合にはこの比率を上げて購入する事も出来ますが…)


この程度の比率であればよっぽど酷い利回りの低い物件でなければキャッシュフローが出ますので、心理的な負担は少ないかと思います。


費用に関しては15年〜20年目で部屋の設備の大規模改修が必要になると思います。その後も同じ様に15年〜20年目でコストが掛ります。(30万〜70万程度でユニットバス等の取り換えをすると50万前後係ると想定されます。)


また、目に見えない費用も存在します。それは空室です。全ての前提が入居している事を基にしていると思いますが、必ずしも常に入居者がいるとは限りませんので。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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完済しても

2010/02/04 13:03 詳細リンク

空室の場合は管理費・修繕費は実費です。
あとは、年間のコストとして固定資産税も発生することになります。

月々の支払がご負担にお感じなるのなら、2〜3万円プラスになるくらいの繰上返済されてみてはどうでしょうか?
そうすると、入居中であれば、その差額を受け取ることができ、空室時でも管理会社が相場家賃の20%くらいの手数料で借り上げ契約をしてくれるようなところであれば、空室時でも実質負担無しになります。

その際の繰上返済額に対する月々に支払いの減額幅は目安として100万円に対して約3,000円くらいですが、具体的な金額はローン会社で試算してもらえます。

全額返済の時と比べての繰上返済のメリットは、団体信用生命保険のメリットをそのまま生かせることと、資金を有効活用できる点です。
仰る通り、ローンの残債と預貯金額がほぼ同額なら、完済して貯金を使い果たしても不安は残るでしょう。
手数料のことも考えないといけません。
5年以上経っていれば手数料は一律ですが、5年未満ならローン会社に確認する必要があります。

そのあたりの費用対効果とご家族の状況などもご勘案された上で繰上返済の金額をご検討されると良いでしょう。


株式会社えん 尾野信輔

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