変動金利から固定金利への変更について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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変動金利から固定金利への変更について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/01/12 12:53

はじめまして。
最近,1%を切るような低金利(変動金利)の住宅ロー
ン商品がありますが,このように低金利の変動金利プラ
ンで当初住宅ローンを組んだのち,金利が上昇しそうで
あると判断した時点で固定金利に変更することは,現実
的に返済方法の選択肢として考えられ得るものでしょう
か?
また,その方法が“あり”だとして,実行する際のリス
ク・留意すべき点等ございましたらご教示いただけます
ようよろしくお願いいたします。

106さん ( 沖縄県 / 男性 / 31歳 )

回答:11件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2010/01/13 09:06 詳細リンク
(5.0)

106?・沖縄さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『最近、1%を切るような...現実的に返済方法の選択しとして考えられ得るものでしょうか?』につきまして、住宅ローンを選択する場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなっても、長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増える心配がありませんので、将来のマネープランがたてやすくなります。

尚、住宅ローンにつきまして、一般的な傾向となりますが、短期固定金利の上昇に先行して長期固定金利の方が上がってしまう傾向となります。

よって、短期固定金利が上昇してから長期固定金利に乗り換えようとしても、場合によっては思うような結果にはならないかも知れません。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

106さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

106さん

渡辺 様

コメント有難うございます。

“住宅ローンにつきまして、一般的な傾向となりますが、短期固定金利の上昇に先行して長期固定金利の方が上がってしまう傾向となります。”

とのことで,これを聞く限りでは,「変動金利が上昇し始めたら,固定金利へ移行」というような悠長なことは言っていられませんね。少なくとも固定金利の変動を注視しつつ固定金利が上昇する兆しを見せたら即座に固定金利にする…そのために固定金利が何%を超えた時点で移行する…というように明確な基準を自分の中で決めておいたほうがよさそうです(但し,これが結果的に良い選択となるかはわかりませんが…)。

また

“ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。”

という部分が充分に理解できないのですが,繰上げ返済を頻繁にすることで,金利が上昇するということがあるのでしょうか?…と申しますのも,「1円から繰上返済可能。繰上返済手数料無料」を謳う金融機関を利用し,こまめに返済して返済期間を少しでも短縮する方向で考えていたものですから。
素人の質問で恐縮ですが,ご説明いただけますと幸いです。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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渡邊 英利

渡邊 英利
ファイナンシャルプランナー

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変動から固定、切り換え判断のポイントは?

2010/01/12 13:44 詳細リンク
(5.0)

106様

こんにちは。
住まいの資金計画アドバイスを専門のひとつとしております、
ファイナンシャルプランナーの渡邊英利です。

きわめて本質的な、するどいご質問と思います。

現在住宅ローンを借りられるほとんどの方は、変動金利のプランを
提案され、金利上昇のリスクに関しては「金利が上がってきたら
固定に切り換えればいい」と言われてています。

手続き上はたしかに可能です。

ただ、金利が上昇しそうだと判断でき、切り換えが実行できるのは
別の問題と考えます。

一般的に住宅ローン金利は毎月、変動金利については半年ごとに
適用金利が見直されますが、その基準となる金利は長期金利と言わ
れる残存期間が10年の国債の利回りや、長期プライムレート、
短期プライムレートであり、経済のメカニズムの中で決まります。

金利が上昇しそうだから固定に切り換えるとした場合、

どの程度上がったら切り換えるのかを明確に決め「また下がるかも」
というような考えを一切起こさないつもりで取り組まないと、
決して実行に移せないと思いますよ。

例えば、手持ちの株式が値下がりを始めたけれど「もう少し待てば
上がるかもしれない」と保有し続けるような性格の場合、金利の
切り換えにおいても、同じように実行に移せません。

金利にせよ株式にせよ、同じ経済のメカニズムの中で決まる事柄
という意味では、似たような判断を迫られているという認識を
忘れてはいけないと思っています。

手続きに関して言えば、一度固定に切り換えたら変動に戻せない
ケース、切り換え手数料が必要なケースあります。


■関連コラム
2010年、住宅ローン金利はどうなる?

住宅ローンサポートパック
マイホーム取得後のキャッシュフローを見据えた相談ができる、
専門FPが住宅ローンにまつわる不安の解消をお手伝いします。

補足

106様

お返事をいただき、まことにありがとうございます。大変励みになります。
大きな負債ですので少しでも負担を軽く、と気持ちが向かいがちですが、
ゆるぎないライフプランをもとに堅実な家計運営&住宅ローン返済を
されますよう、お祈り申し上げます。

評価・お礼

106さん

渡邊 様

早速のご回答有難うございます。
現在私が検討している金融機関では、

1.固定に切り替えた後も変動に戻すことが可能
2.切り替え手数料不要

であるようです。手続き上は可能であり、切り替
えの判断さえ間違えず、適切な見極めが可能で
あればそのような選択肢も“あり”かと考えました。
ただ、仰られるとおり、その“適切な見極め”が
大部分の素人には(恐らく専門家にとっても)
難解であり“判断が間違えていなかったか否か”
は結果論でしか語れないというのが大前提であ
って、「初め固定で状況を見つつ固定へ」という
のは正に“言うに易く行うに難し”を地で行くよ
うなリスクを切り離せない選択だと思いました。

渡邊様のコラムにあった「10年以上の長期の住宅
ローン金利は追随して上がるでしょう。それは早
かれ遅かれやってくるような心配がしてならない」
というフレーズも経験に裏打ちされた重みのある
言葉に感じられます。
ご助言を参考にいま一度慎重に検討し直したい
と思いました。心より重ねて御礼申し上げます。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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急激な月々の返済額にならない様な!

2010/01/13 07:42 詳細リンク
(5.0)

106様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、106様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン金利につきましては、
基本的には長期固定金利型を望まれること考えます。

2.しかし、次の様なお考えで暫く(例えば5年以内)は変動金利型を選択する方が多いと思います。

・月々の返済額を低めに抑えたい方。
・借入期間中に繰上げ返済を予定されている方。

3.そして、変動金利型から固定金利型へ切換えるポイントとしては、
返済負担率(年間の債務総額÷年収×100)が25%〜30%以内に抑えて、急激な月々の返済額にならない様な判断で切換えをお勧めいたします。

以上

補足

106様へ

FP事務所アクトの山中でございます。
106様からの具体的内容に照らし合せて、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)
1.変動金利型を選択した場合、
年収350万円、住宅ローン1,000万円、期間15年、金利4.0%(審査金利)、返済負担率(〜30%以内)、他の債務考慮せず

・毎月の返済額 73,968円
・年間の返済額887,616円
・返済負担率 25.36%
・返済総額13,314,240円(内利息3,314,240円)
・10年後の債務残高4,016,479円(元金)

2.固定金利型を選択した場合、
年収350万円、住宅ローン1,000万円、期間15年、金利2.85%(固定金利)、返済負担率(〜30%以内)、他の債務考慮せず

・毎月の返済額 68,339円
・年間の返済額820,068円
・返済負担率 23.43%
・返済総額12,301,020円(内利息2,301,020円)
・10年後の債務残高3,817,293円(元金)

3.尚、当初から変動金利型でそのまま継続しても、相当な金利高騰が起きない限り、無理に固定金利型へ変更よりも、コツコツと繰上げ返済することを心掛けてはいかがでしょうか。

以上

追伸

4.0%の審査金利つきまして、ローン取扱銀行等(含む保証会社)が申込み審査をするために利用する金利と考えください。一般的に審査金利は、会社員の方と自営業者の方(5.0%)で金利が異なります。

以上

評価・お礼

106さん

FP事務所アクト 山中 様

具体的内容に基づくシミュレーション有難うございました。非常にイメージがし易く感激しております。何点かご確認させていただきたいのですが…

「1.変動金利型を選択した場合」における設定で「金利4.0%(審査金利)」とありますが,審査金利とは,私の知る用語である基準金利,適用金利のいずれに該当するもの(もしくはいずれにも該当しないもの?)でしょうか?
私が現在検討している金融機関ですと変動金利の適用金利が1%を切る商品があるような状況ですのでそれにしては4.0%は高いかな…という気がします。全く別の概念なのでしょうか?

なお,「当初から変動金利型でそのまま継続しても、相当な金利高騰が起きない限り、無理に固定金利型へ変更よりも、コツコツと繰上げ返済することを心掛けてはいかがでしょうか。」というお言葉とても心強く思います。
恐らく,住宅ローンの借入条件で一般的な金額や借入期間に比較して,小生の場合,額も少なめで期間も短めであることから上記のようなご助言をいただけたのだと思います。現在かなり低い水準にある変動金利の恩恵を充分に被ることができる可能性がある(あくまで可能性ですが…)個人的なメリットを生かせるよう戦略的に考えたいと思います。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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急激な月々の返済額にならない様な!

2010/01/13 07:42 詳細リンク
(5.0)

106様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、106様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン金利につきましては、
基本的には長期固定金利型を望まれること考えます。

2.しかし、次の様なお考えで暫く(例えば5年以内)は変動金利型を選択する方が多いと思います。

・月々の返済額を低めに抑えたい方。
・借入期間中に繰上げ返済を予定されている方。

3.そして、変動金利型から固定金利型へ切換えるポイントとしては、
返済負担率(年間の債務総額÷年収×100)が25%〜30%以内に抑えて、急激な月々の返済額にならない様な判断で切換えをお勧めいたします。

以上

評価・お礼

106さん

FP事務所アクト 山中 様

具体的内容に基づくシミュレーション有難うございました。非常にイメージがし易く感激しております。何点かご確認させていただきたいのですが…

「1.変動金利型を選択した場合」における設定で「金利4.0%(審査金利)」とありますが,審査金利とは,私の知る用語である基準金利,適用金利のいずれに該当するもの(もしくはいずれにも該当しないもの?)でしょうか?
私が現在検討している金融機関ですと変動金利の適用金利が1%を切る商品があるような状況ですのでそれにしては4.0%は高いかな…という気がします。全く別の概念なのでしょうか?

なお,「当初から変動金利型でそのまま継続しても、相当な金利高騰が起きない限り、無理に固定金利型へ変更よりも、コツコツと繰上げ返済することを心掛けてはいかがでしょうか。」というお言葉とても心強く思います。
恐らく,住宅ローンの借入条件で一般的な金額や借入期間に比較して,小生の場合,額も少なめで期間も短めであることから上記のようなご助言をいただけたのだと思います。現在かなり低い水準にある変動金利の恩恵を充分に被ることができる可能性がある(あくまで可能性ですが…)個人的なメリットを生かせるよう戦略的に考えたいと思います。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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2010/01/13 07:42 詳細リンク
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106様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、106様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン金利につきましては、
基本的には長期固定金利型を望まれること考えます。

2.しかし、次の様なお考えで暫く(例えば5年以内)は変動金利型を選択する方が多いと思います。

・月々の返済額を低めに抑えたい方。
・借入期間中に繰上げ返済を予定されている方。

3.そして、変動金利型から固定金利型へ切換えるポイントとしては、
返済負担率(年間の債務総額÷年収×100)が25%〜30%以内に抑えて、急激な月々の返済額にならない様な判断で切換えをお勧めいたします。

以上

評価・お礼

106さん

FP事務所アクト 山中 様

具体的内容に基づくシミュレーション有難うございました。非常にイメージがし易く感激しております。何点かご確認させていただきたいのですが…

「1.変動金利型を選択した場合」における設定で「金利4.0%(審査金利)」とありますが,審査金利とは,私の知る用語である基準金利,適用金利のいずれに該当するもの(もしくはいずれにも該当しないもの?)でしょうか?
私が現在検討している金融機関ですと変動金利の適用金利が1%を切る商品があるような状況ですのでそれにしては4.0%は高いかな…という気がします。全く別の概念なのでしょうか?

なお,「当初から変動金利型でそのまま継続しても、相当な金利高騰が起きない限り、無理に固定金利型へ変更よりも、コツコツと繰上げ返済することを心掛けてはいかがでしょうか。」というお言葉とても心強く思います。
恐らく,住宅ローンの借入条件で一般的な金額や借入期間に比較して,小生の場合,額も少なめで期間も短めであることから上記のようなご助言をいただけたのだと思います。現在かなり低い水準にある変動金利の恩恵を充分に被ることができる可能性がある(あくまで可能性ですが…)個人的なメリットを生かせるよう戦略的に考えたいと思います。

山中 三佐夫

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106様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、106様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン金利につきましては、
基本的には長期固定金利型を望まれること考えます。

2.しかし、次の様なお考えで暫く(例えば5年以内)は変動金利型を選択する方が多いと思います。

・月々の返済額を低めに抑えたい方。
・借入期間中に繰上げ返済を予定されている方。

3.そして、変動金利型から固定金利型へ切換えるポイントとしては、
返済負担率(年間の債務総額÷年収×100)が25%〜30%以内に抑えて、急激な月々の返済額にならない様な判断で切換えをお勧めいたします。

以上

評価・お礼

106さん

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具体的内容に基づくシミュレーション有難うございました。非常にイメージがし易く感激しております。何点かご確認させていただきたいのですが…

「1.変動金利型を選択した場合」における設定で「金利4.0%(審査金利)」とありますが,審査金利とは,私の知る用語である基準金利,適用金利のいずれに該当するもの(もしくはいずれにも該当しないもの?)でしょうか?
私が現在検討している金融機関ですと変動金利の適用金利が1%を切る商品があるような状況ですのでそれにしては4.0%は高いかな…という気がします。全く別の概念なのでしょうか?

なお,「当初から変動金利型でそのまま継続しても、相当な金利高騰が起きない限り、無理に固定金利型へ変更よりも、コツコツと繰上げ返済することを心掛けてはいかがでしょうか。」というお言葉とても心強く思います。
恐らく,住宅ローンの借入条件で一般的な金額や借入期間に比較して,小生の場合,額も少なめで期間も短めであることから上記のようなご助言をいただけたのだと思います。現在かなり低い水準にある変動金利の恩恵を充分に被ることができる可能性がある(あくまで可能性ですが…)個人的なメリットを生かせるよう戦略的に考えたいと思います。

山中 三佐夫

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2010/01/13 07:42 詳細リンク
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106様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、106様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン金利につきましては、
基本的には長期固定金利型を望まれること考えます。

2.しかし、次の様なお考えで暫く(例えば5年以内)は変動金利型を選択する方が多いと思います。

・月々の返済額を低めに抑えたい方。
・借入期間中に繰上げ返済を予定されている方。

3.そして、変動金利型から固定金利型へ切換えるポイントとしては、
返済負担率(年間の債務総額÷年収×100)が25%〜30%以内に抑えて、急激な月々の返済額にならない様な判断で切換えをお勧めいたします。

以上

評価・お礼

106さん

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具体的内容に基づくシミュレーション有難うございました。非常にイメージがし易く感激しております。何点かご確認させていただきたいのですが…

「1.変動金利型を選択した場合」における設定で「金利4.0%(審査金利)」とありますが,審査金利とは,私の知る用語である基準金利,適用金利のいずれに該当するもの(もしくはいずれにも該当しないもの?)でしょうか?
私が現在検討している金融機関ですと変動金利の適用金利が1%を切る商品があるような状況ですのでそれにしては4.0%は高いかな…という気がします。全く別の概念なのでしょうか?

なお,「当初から変動金利型でそのまま継続しても、相当な金利高騰が起きない限り、無理に固定金利型へ変更よりも、コツコツと繰上げ返済することを心掛けてはいかがでしょうか。」というお言葉とても心強く思います。
恐らく,住宅ローンの借入条件で一般的な金額や借入期間に比較して,小生の場合,額も少なめで期間も短めであることから上記のようなご助言をいただけたのだと思います。現在かなり低い水準にある変動金利の恩恵を充分に被ることができる可能性がある(あくまで可能性ですが…)個人的なメリットを生かせるよう戦略的に考えたいと思います。

山中 三佐夫

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106様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、106様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン金利につきましては、
基本的には長期固定金利型を望まれること考えます。

2.しかし、次の様なお考えで暫く(例えば5年以内)は変動金利型を選択する方が多いと思います。

・月々の返済額を低めに抑えたい方。
・借入期間中に繰上げ返済を予定されている方。

3.そして、変動金利型から固定金利型へ切換えるポイントとしては、
返済負担率(年間の債務総額÷年収×100)が25%〜30%以内に抑えて、急激な月々の返済額にならない様な判断で切換えをお勧めいたします。

以上

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106さん

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具体的内容に基づくシミュレーション有難うございました。非常にイメージがし易く感激しております。何点かご確認させていただきたいのですが…

「1.変動金利型を選択した場合」における設定で「金利4.0%(審査金利)」とありますが,審査金利とは,私の知る用語である基準金利,適用金利のいずれに該当するもの(もしくはいずれにも該当しないもの?)でしょうか?
私が現在検討している金融機関ですと変動金利の適用金利が1%を切る商品があるような状況ですのでそれにしては4.0%は高いかな…という気がします。全く別の概念なのでしょうか?

なお,「当初から変動金利型でそのまま継続しても、相当な金利高騰が起きない限り、無理に固定金利型へ変更よりも、コツコツと繰上げ返済することを心掛けてはいかがでしょうか。」というお言葉とても心強く思います。
恐らく,住宅ローンの借入条件で一般的な金額や借入期間に比較して,小生の場合,額も少なめで期間も短めであることから上記のようなご助言をいただけたのだと思います。現在かなり低い水準にある変動金利の恩恵を充分に被ることができる可能性がある(あくまで可能性ですが…)個人的なメリットを生かせるよう戦略的に考えたいと思います。

山中 三佐夫

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(5.0)

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はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、106様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン金利につきましては、
基本的には長期固定金利型を望まれること考えます。

2.しかし、次の様なお考えで暫く(例えば5年以内)は変動金利型を選択する方が多いと思います。

・月々の返済額を低めに抑えたい方。
・借入期間中に繰上げ返済を予定されている方。

3.そして、変動金利型から固定金利型へ切換えるポイントとしては、
返済負担率(年間の債務総額÷年収×100)が25%〜30%以内に抑えて、急激な月々の返済額にならない様な判断で切換えをお勧めいたします。

以上

評価・お礼

106さん

FP事務所アクト 山中 様

具体的内容に基づくシミュレーション有難うございました。非常にイメージがし易く感激しております。何点かご確認させていただきたいのですが…

「1.変動金利型を選択した場合」における設定で「金利4.0%(審査金利)」とありますが,審査金利とは,私の知る用語である基準金利,適用金利のいずれに該当するもの(もしくはいずれにも該当しないもの?)でしょうか?
私が現在検討している金融機関ですと変動金利の適用金利が1%を切る商品があるような状況ですのでそれにしては4.0%は高いかな…という気がします。全く別の概念なのでしょうか?

なお,「当初から変動金利型でそのまま継続しても、相当な金利高騰が起きない限り、無理に固定金利型へ変更よりも、コツコツと繰上げ返済することを心掛けてはいかがでしょうか。」というお言葉とても心強く思います。
恐らく,住宅ローンの借入条件で一般的な金額や借入期間に比較して,小生の場合,額も少なめで期間も短めであることから上記のようなご助言をいただけたのだと思います。現在かなり低い水準にある変動金利の恩恵を充分に被ることができる可能性がある(あくまで可能性ですが…)個人的なメリットを生かせるよう戦略的に考えたいと思います。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
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106様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、106様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン金利につきましては、
基本的には長期固定金利型を望まれること考えます。

2.しかし、次の様なお考えで暫く(例えば5年以内)は変動金利型を選択する方が多いと思います。

・月々の返済額を低めに抑えたい方。
・借入期間中に繰上げ返済を予定されている方。

3.そして、変動金利型から固定金利型へ切換えるポイントとしては、
返済負担率(年間の債務総額÷年収×100)が25%〜30%以内に抑えて、急激な月々の返済額にならない様な判断で切換えをお勧めいたします。

以上

評価・お礼

106さん

FP事務所アクト 山中 様

具体的内容に基づくシミュレーション有難うございました。非常にイメージがし易く感激しております。何点かご確認させていただきたいのですが…

「1.変動金利型を選択した場合」における設定で「金利4.0%(審査金利)」とありますが,審査金利とは,私の知る用語である基準金利,適用金利のいずれに該当するもの(もしくはいずれにも該当しないもの?)でしょうか?
私が現在検討している金融機関ですと変動金利の適用金利が1%を切る商品があるような状況ですのでそれにしては4.0%は高いかな…という気がします。全く別の概念なのでしょうか?

なお,「当初から変動金利型でそのまま継続しても、相当な金利高騰が起きない限り、無理に固定金利型へ変更よりも、コツコツと繰上げ返済することを心掛けてはいかがでしょうか。」というお言葉とても心強く思います。
恐らく,住宅ローンの借入条件で一般的な金額や借入期間に比較して,小生の場合,額も少なめで期間も短めであることから上記のようなご助言をいただけたのだと思います。現在かなり低い水準にある変動金利の恩恵を充分に被ることができる可能性がある(あくまで可能性ですが…)個人的なメリットを生かせるよう戦略的に考えたいと思います。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
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急激な月々の返済額にならない様な!

2010/01/13 07:42 詳細リンク
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106様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、106様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン金利につきましては、
基本的には長期固定金利型を望まれること考えます。

2.しかし、次の様なお考えで暫く(例えば5年以内)は変動金利型を選択する方が多いと思います。

・月々の返済額を低めに抑えたい方。
・借入期間中に繰上げ返済を予定されている方。

3.そして、変動金利型から固定金利型へ切換えるポイントとしては、
返済負担率(年間の債務総額÷年収×100)が25%〜30%以内に抑えて、急激な月々の返済額にならない様な判断で切換えをお勧めいたします。

以上

評価・お礼

106さん

FP事務所アクト 山中 様

具体的内容に基づくシミュレーション有難うございました。非常にイメージがし易く感激しております。何点かご確認させていただきたいのですが…

「1.変動金利型を選択した場合」における設定で「金利4.0%(審査金利)」とありますが,審査金利とは,私の知る用語である基準金利,適用金利のいずれに該当するもの(もしくはいずれにも該当しないもの?)でしょうか?
私が現在検討している金融機関ですと変動金利の適用金利が1%を切る商品があるような状況ですのでそれにしては4.0%は高いかな…という気がします。全く別の概念なのでしょうか?

なお,「当初から変動金利型でそのまま継続しても、相当な金利高騰が起きない限り、無理に固定金利型へ変更よりも、コツコツと繰上げ返済することを心掛けてはいかがでしょうか。」というお言葉とても心強く思います。
恐らく,住宅ローンの借入条件で一般的な金額や借入期間に比較して,小生の場合,額も少なめで期間も短めであることから上記のようなご助言をいただけたのだと思います。現在かなり低い水準にある変動金利の恩恵を充分に被ることができる可能性がある(あくまで可能性ですが…)個人的なメリットを生かせるよう戦略的に考えたいと思います。

質問者

106さん

続・変動金利から固定金利へ

2010/01/13 08:30 固定リンク

山中 様

コメント有難うございます。
小生の場合,具体的な数字を挙げますと

1000万円程度の借入を返済予定期間15年で考えております(年収は賞与・税込で現在350万円程度)。
可能な限り繰上げ返済を行い,10年程度で完済したいという希望もあります。
素人考えではありますが,今後3年〜5年は急激な金利上昇は起こりづらいであろうという観測のもと,このあいだは変動金利で様子を見,固定金利水準が現行のものより上がり始めたときに,「見極め」(ここで
迷わないよう予め判断基準を数値化するなど具体的にしておく),切り替えようかと考えています。
住宅ローンという括りで見た場合,まだ額も比較的少なく期間も短めであることから考えられ得る選択肢かと思うのですがいかがでしょうか?

106さん (沖縄県/31歳/男性)

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