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投資用マンション購入について

マネー 不動産投資・物件管理 2010/01/10 12:42

投資用マンションについてですが、購入してもいいかと思う反面、本当にうまく行くかどうかと言うところで迷っています。
場所は三田線沿線、駅まで徒歩6分、池袋、上野に20分ぐらいの場所です。
新築で2000万円、借入金19万3千で金利が3.65%、35年払いと成っています。設定されている家賃が7万6千円で、家賃保障があるということです。
私の年収は600万円程度、独身、初期投資は300万円ぐらいなら大丈夫と思います。
心配なのは、新築なので、初期費用が高いこと、最終的な見積もりでは150万ほどの赤字であること、家賃保障が本当に払い終わるまで続くのかと言うことです。
もちろん信頼の置ける管理会社かということも重要と思いますが、見極め方もよくわかりません。
勉強不足は否めないのですが、投機ではなく、将来の年金等の投資にしたいと思っています。
不安なうちは買わないほうがよいと思います。どのように勉強したらよいかアドバイスをお願いしたいです。

補足

2010/01/10 12:42

ありがとうございます。
金利はスルガさんのものです。
家賃は保証のない値段でした。
価格は2千40万円です。
面積は22.28mになります。
日・ホールディングスさんの物件なのですが、11年目から115500円の持ち出し状態となります。

もう1件はまだ聞いてませんが、江東区で地下鉄の駅1分と言うことでした。
ここは35年の家賃保障をつけることができると聞いてます。

高い買い物ですし、大きなマイナスさえなければいいと思っています。
立地は、実家が関東なので東京がよいかと考えています。

メンテナンスについてはそんなに高くないと言うことでしたが、再度確認します。

値引きなどの交渉は行っても別にかまわないのでしょうか?

過度な値上がりなどは期待してはいません。定年後に年金の足しになればと考えています。

一番の不安は、否定的な意見が多いため、本当にやってもいいのかどうかです。
素人丸出しの質問ですみません

お忙しいところ、ご回答ありがとうございます。
気になっているところは、新築は高めだと言うことです。
ただ、甘いかもしれませんが、将来にわたり長持ちはするのかな?と言う考えもあります。
ご回答に、家賃×20年で払い終わらないと言うことですが、金利は関係なく、家賃で元本を払えるぐらいの収入がないと厳しいと言うことでしょうか?
いま、ほかの物件を探してもらっているところです。

とりあえず、新築として、どのような収支であれば問題ないものでしょうか?
あと、家賃保障と言うものはあまりよくないものなのでしょうか?
1割になるようです。
あと、新築、中古のメリットデメリットとはどのようなものが考えられるでしょうか?

TAISHOさん

回答:4件

新築ワンルームマンション

2010/01/11 18:30 詳細リンク

はっきり言って本投資は止めるべきだと思います。


まず、家賃が保証されていると言っても7万6000円と低いにも関わらず、売値が2000万を超えます。もちろん35年の家賃保証等あてにされてはいないと思いますが…(新築プレミアムが付いています。10年後は1200万前後で買えるのでは?同じ三田線沿いの三田辺りでも10年後1500万以下だと思います。)


現在のご年収と自己資金を考慮すると無謀な投資になりかねません。簡単に考えてもらえば、現在の家賃が20年継続したとしても、7万6000円×12か月×20年=1824万円です。まだ、借入金が返済出来ない数字です。


プラス大規模修繕に恐らく20年間で200万程度のコストは係るでしょうし、プラスアルファで管理費や修繕積立金も掛ります。


1900万の借金を背負う事を考慮すれば苦労を背負う為に購入するに近いという事を認識した方が宜しいと思います。重要な点は恐らく毎月のキャッシュフローが大幅にマイナスである事、金利負担が大きい事です。


今もし検討されるとするならば、1000万以下の中古のワンルームに絞るべきかと思いますが、もう少し自己資金を貯めて賃貸併用住居等を検討されるのが一番良い選択肢に思えます。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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不動産投資は一つの事業です

2010/01/11 21:46 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産投資は、一つの営利事業だと認識して始めてください。

不動産投資に関しては、
物件の購入と売却によるキャピタルゲインもしくはキャピタルロス、
賃料収入によるインカムゲインもしくはインカムロス
があります。

少なくとも、賃料がある状態で毎月のCFにマイナスが
生じるような不動産投資は、検討の余地はありません。
不動産投資のリスクとしては、
空室率、賃料低下、物件の修繕費の増加、入居者の滞納等々
想定以上のロスを生じる可能性が多々あります。

投資目的とするのであれば、
少なくともインカムゲインの表面利回りで10%前後のものを選択し、
実質的な実入りとして6〜8%となるケースが多いと思います。

新築の一番状態の良いところで、経費と収入で同程度もしくは
少しの赤字となるのであれば、今後、その赤字はもっと大きくなります。
また、売却の際には、新築マンションの価格下落率は大きいので、
ローン残債の方が売却価格を上回り、自己資金での充当が必要となり、
さらにマイナスが大きくなります。

今回、投資用として考えるのであれば、絶対にやめたほうが良いと思います。

少し、厳しい言葉になってしまいましたが、
過去のバブル期に不動産業者の口車にのってしまい、
保有しても赤字、売却すると大赤字となってしまう人がたくさんいます。

「TAISHO」さんには、そうなってもらいたくないと思って回答しました。

不動産投資は、一つの事業です。
きちんと事業計画と収益性があり、そのリスクヘッジがあれば、
安心して事業を行い、大きな収益を上げることができます。

まずは、自分である程度の収益性を計算できるようになってから
不動産投資を検討してください。
もしくは、安心して頼むことのできるパートナーを見つけてから
一緒に投資を始めるのが良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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価格と金利が高めでは?

2010/01/10 16:15 詳細リンク

まずは価格と金利は少々高めではないかと思います。

以下の3点をご確認ください。
1、新築で、広さは20〜25平方メートルと思いますが、東京だとこれが相場でしょうが、福岡なら30平方メートル前後の1LDKとか2Kが買えます。
東京が良いと決めていらっしゃれば仕方ないお話なのですが・・・。

2、金利も、おそらくスルガ銀行ではないかと思いますが、その他の属性次第ではジャックスやオリックス信託銀行などが使えて、そちらは2.7〜3.2%です。

3、家賃は新築にしては低く感じますが、この価格が保証家賃として入ってくるということでよいでしょうか?
とすると、もとの家賃は9.5万円くらいでしょうか?
そのもとの家賃が下がれば保証家賃も下がるはずですので、9.5万円が満額家賃として、それがいつまでキープできるかが問題になります。

ということで、今回のケースの月間収支は、ざっと計算しておそらく2万円前後の手出しになるかと思います。
ご年収が600万円ということであれば、確定申告をしても固定資産税を含めた年間の支出をカバーすることは難しいでしょう。
全く途中でメンテナンスをしなくて、ただ購入しただけになってしまうのであれば、かなりの負担が予想されます。
そのためには、現在の担当営業に5年、10年先のメンテナンス方法を聞いてみるのも良いかもしれません。

補足

それ以外には、もし自己資金の投入をお考えなら、保証家賃(76,000円)ではなく、通常の家賃(95,000円)を受け取るようにして、100万円ほど投入すればプラス収支になりそうですし、この他に販売条件として100万円ほどの値引きかキャッシュバックがあれば、値引きを選択し、月々の手出しを少なくするのも良いかも知れません。

管理会社を含めた業者が信頼できるかは、ただ売るためではなく、将来先々までお付き合いができるかどうかです。
投資である以上リスクはゼロでは有りませんので、その場の感情ではなく、万一の時にどういった対応が、担当営業なり管理会社に期待出来るかを基準にお考えになってください。

株式会社えん 尾野信輔


補足へのご回答
ちょと説明不足でしたが、メンテナンスとは、物件そのもののメンテナンスに関してではなく、ファイナンシャルプランのことです。

例えば、何年後に繰上返済をいくらすれば、いくらの収支になるとか、その時に残債がいくらになるとか、年金がわりの資産にするにはこれくらいの収入が必要なので、いつ頃をめどにそれに到達させるかなどの運用計画くらいは聞いておいた方が良いと思います。

そういったプランに照らし合わせてみて、金額が合わなければ当然値引き交渉はするべきだと思います。

今は条件的にも良いのかなと思っていらっしゃると思いますが、そんな中でも周りに否定的な意見が多いというのは、投資マンションの話にはよくあることです。

不動産投資はみなさんに専門知識があるわけではなく、なかなか判断が難しく、また、万一の時の対応もご自身だけでは解決できないことも多々あります。

そういった事態に備えるためにも、条件的な内容をある程度クリアしているのならば、先々のことを精神的なことも含めて任せることが出来る会社、あるいは営業担当なのかを、運用に対する考え方や、値引き交渉時の態度で見極めていくのもひとつの手かもしれません。

徳田 里枝

徳田 里枝
不動産投資アドバイザー

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出口戦略も念頭に入れて・・

2010/01/11 10:49 詳細リンク

TAISHO様へ

はじめまして。リッチロードの徳田と申します。

TAISHO様のお話しを伺っておりまして、
1.TAISHO様が35歳とまだお若い
2.家賃収入を将来の年金の足しにと考えていらっしゃる

この2点から、20〜30年後の将来、きちんと家賃を稼ぎ出してくれる、
新築のマンションを35年の長期でローンを組まれて購入なさることは、
決して間違った方法ではないと思います。

ただ、新築マンションを購入する際の大きなリスクとしまして、
ローン完済前での売却がかなり厳しい、ということだけは、
ご理解していただきたいと思います。

あたりまえですが、新築マンションの価格には、
デベロッパーの利益が乗っております。
そして、購入後5〜10年の間、急激にマンション価格が下落しますので、
ローンの残債が追いついていかないというのが現状です。

ですので、ローン返済中に何らかの事情で、
マンションを売却せざるを得なくなったときには、
かなりの現金を足して、抵当権を抹消するようなことになりかねません。

投資は、出口戦略も大切です。
ずっとお持ちいただける自信があるのであれば、新築が良いと思いますが、
途中で売却するかもしれない、というのであれば、
中古のマンションをお考えになられるほうがよろしいかもしれません。

まずは、ご自分のライフプランを再構築してみてはいかがでしょうか。

何かご質問がございましたら、いつでもお気軽にお問合せくださいませ。
では・・

**アパート経営・マンション経営のリッチロードWEB

**無料ご相談会の詳細はこちら

質問者

TAISHOさん

厳しいお言葉ありがとうございます。

2010/01/11 20:37 固定リンク

まず、家賃保障と言うものはあまりよくないものなのでしょうか?管理料は10%と聞いております。
35年一定の保障をしてもらいえると言うことで、これがないと不安な気がします。

あと、借入金が20年ぐらいで家賃収入(管理料を差し引いた。また、利子はとりあえず置いておいてでしょうか?)のみで返せるくらいの値段が必要でしょうか?

金利はもう少し安いところで計算してもらっています。
その他のマンションの候補もあります。

その辺を見極めるために、どのような返済プラン、長期的な利回り計算をするべきか。また、土地価格などは変動すると思われるのですが、どの用に長期的な利回りを計算するべきでしょうか?
担当者にどのような質問をしたらいいか、どんな条件であれば許容できるかできればお教えいただきたいと思います。
たくさん書いて申し訳ありません。
中古は業者が扱っていないので、手を出せないようなものなら今後考慮したいと考えています。

TAISHOさん

質問者

TAISHOさん

お忙しいところのご回答感謝です。

2010/01/13 22:27 固定リンク

徳田様以外の方は新築を進めることはできないと言うことですが、その方たちのご意見もなるほどと思いました。

新築は業者のマージンの分高いですし、そうするとなぜ買う人がいるのかと言う疑問も。だまされているのでしょうか?
メリットが見当たりません。デメリットは急激に価格が下落するので売るに売れないということでしょう。

もし、新築マンションと言うことであれば、長く保有することが必要となるということもわかります。

そうすると、気をつけなければならないこととはどのようなものなのでしょう?

周辺の相場賃料から収益価格などを計算しても確かに2割以上高めです。

しかも、賃料から計算すると実質利回りも低く感じます。

最後に、10年、20年と持たなければならないのですが、未来に賃料がどのように変化するかなど収益のリスク計算の仕方や予測方法など教えていただければ幸いです。
専門家の方は、駅からの距離とか設備などで判断されるのでしょうか?

最後に、このような新築マンションだったら購入してもいいと考えるばあいの条件はどのようなものでしょうか?
マンションのセールスマンが数多く勧誘していると言うことは、物件が余っているのではないかと思ってしまいます。

TAISHOさん

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