投資用マンション購入について

はっきり言って本投資は止めるべきだと思います。


まず、家賃が保証されていると言っても7万6000円と低いにも関わらず、売値が2000万を超えます。もちろん35年の家賃保証等あてにされてはいないと思いますが…(新築プレミアムが付いています。10年後は1200万前後で買えるのでは?同じ三田線沿いの三田辺りでも10年後1500万以下だと思います。)


現在のご年収と自己資金を考慮すると無謀な投資になりかねません。簡単に考えてもらえば、現在の家賃が20年継続したとしても、7万6000円×12か月×20年=1824万円です。まだ、借入金が返済出来ない数字です。


プラス大規模修繕に恐らく20年間で200万程度のコストは係るでしょうし、プラスアルファで管理費や修繕積立金も掛ります。


1900万の借金を背負う事を考慮すれば苦労を背負う為に購入するに近いという事を認識した方が宜しいと思います。重要な点は恐らく毎月のキャッシュフローが大幅にマイナスである事、金利負担が大きい事です。


今もし検討されるとするならば、1000万以下の中古のワンルームに絞るべきかと思いますが、もう少し自己資金を貯めて賃貸併用住居等を検討されるのが一番良い選択肢に思えます。

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産投資は、一つの営利事業だと認識して始めてください。

不動産投資に関しては、
物件の購入と売却によるキャピタルゲインもしくはキャピタルロス、
賃料収入によるインカムゲインもしくはインカムロス
があります。

少なくとも、賃料がある状態で毎月のCFにマイナスが
生じるような不動産投資は、検討の余地はありません。
不動産投資のリスクとしては、
空室率、賃料低下、物件の修繕費の増加、入居者の滞納等々
想定以上のロスを生じる可能性が多々あります。

投資目的とするのであれば、
少なくともインカムゲインの表面利回りで10%前後のものを選択し、
実質的な実入りとして6〜8%となるケースが多いと思います。

新築の一番状態の良いところで、経費と収入で同程度もしくは
少しの赤字となるのであれば、今後、その赤字はもっと大きくなります。
また、売却の際には、新築マンションの価格下落率は大きいので、
ローン残債の方が売却価格を上回り、自己資金での充当が必要となり、
さらにマイナスが大きくなります。

今回、投資用として考えるのであれば、絶対にやめたほうが良いと思います。

少し、厳しい言葉になってしまいましたが、
過去のバブル期に不動産業者の口車にのってしまい、
保有しても赤字、売却すると大赤字となってしまう人がたくさんいます。

「TAISHO」さんには、そうなってもらいたくないと思って回答しました。

不動産投資は、一つの事業です。
きちんと事業計画と収益性があり、そのリスクヘッジがあれば、
安心して事業を行い、大きな収益を上げることができます。

まずは、自分である程度の収益性を計算できるようになってから
不動産投資を検討してください。
もしくは、安心して頼むことのできるパートナーを見つけてから
一緒に投資を始めるのが良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

まずは価格と金利は少々高めではないかと思います。

以下の3点をご確認ください。
1、新築で、広さは20〜25平方メートルと思いますが、東京だとこれが相場でしょうが、福岡なら30平方メートル前後の1LDKとか2Kが買えます。
東京が良いと決めていらっしゃれば仕方ないお話なのですが・・・。

2、金利も、おそらくスルガ銀行ではないかと思いますが、その他の属性次第ではジャックスやオリックス信託銀行などが使えて、そちらは2.7〜3.2%です。

3、家賃は新築にしては低く感じますが、この価格が保証家賃として入ってくるということでよいでしょうか?
とすると、もとの家賃は9.5万円くらいでしょうか?
そのもとの家賃が下がれば保証家賃も下がるはずですので、9.5万円が満額家賃として、それがいつまでキープできるかが問題になります。

ということで、今回のケースの月間収支は、ざっと計算しておそらく2万円前後の手出しになるかと思います。
ご年収が600万円ということであれば、確定申告をしても固定資産税を含めた年間の支出をカバーすることは難しいでしょう。
全く途中でメンテナンスをしなくて、ただ購入しただけになってしまうのであれば、かなりの負担が予想されます。
そのためには、現在の担当営業に5年、10年先のメンテナンス方法を聞いてみるのも良いかもしれません。

TAISHO様へ

はじめまして。リッチロードの徳田と申します。

TAISHO様のお話しを伺っておりまして、
1.TAISHO様が35歳とまだお若い
2.家賃収入を将来の年金の足しにと考えていらっしゃる

この2点から、20〜30年後の将来、きちんと家賃を稼ぎ出してくれる、
新築のマンションを35年の長期でローンを組まれて購入なさることは、
決して間違った方法ではないと思います。

ただ、新築マンションを購入する際の大きなリスクとしまして、
ローン完済前での売却がかなり厳しい、ということだけは、
ご理解していただきたいと思います。

あたりまえですが、新築マンションの価格には、
デベロッパーの利益が乗っております。
そして、購入後5〜10年の間、急激にマンション価格が下落しますので、
ローンの残債が追いついていかないというのが現状です。

ですので、ローン返済中に何らかの事情で、
マンションを売却せざるを得なくなったときには、
かなりの現金を足して、抵当権を抹消するようなことになりかねません。

投資は、出口戦略も大切です。
ずっとお持ちいただける自信があるのであれば、新築が良いと思いますが、
途中で売却するかもしれない、というのであれば、
中古のマンションをお考えになられるほうがよろしいかもしれません。

まずは、ご自分のライフプランを再構築してみてはいかがでしょうか。

何かご質問がございましたら、いつでもお気軽にお問合せくださいませ。
では・・

**アパート経営・マンション経営のリッチロードWEB

**無料ご相談会の詳細はこちら