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どうすべきか迷っています。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/01/09 01:38

先日、とあるタワーマンションに惹かれてしまいました。
現状の賃貸住宅に比べ、環境や眺望はすばらしく、しばらく住んでみたいと思っていますが、果たして現時点で購入することが将来的に損か得か悩んでいます。
といいますのも、購入したい部屋は60m2程度であり、将来子供ができた場合、小学生程度で住み替えなければならないのは確実だからです。(貸す売るには便利な間取りと広さです)
営業に値下がりリスクを聞いたところ、「このエリアはこれから発展するエリアであり、最悪でも住宅ローンの支払い以上の相場下げはおこらないのではないか」ということでした。

住宅ローン減税、フラット35Sの1%引き、07年ピーク時よりだいぶ下がった地価を考えますと今買い時に見えますが、永住思考でなく10年の間にあるであろう私の転勤時に売却もしくは賃貸にまわした際の、損得を教えてください。

年齢:30才
年収:850万円
家族構成:妻(専業主婦)のみ。近い将来子供は欲しいと思っています。
頭金:定期や財形含めて500万円、これを頭金にしようか考えています。
借入金額:4000万円
維持費:月3万円
転勤8年後、転勤戻り11年後に住み替え予定
減価率の設定:初年度-10%、その後年-1.5%
賃貸にまわした際の設定金額:月15万円

NAO30さん ( 神奈川県 / 男性 / 30歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

新築マンションを購入すべきがどうかの判断について

2010/01/09 12:44 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産の購入は、経済的な損得だけではなくて、心理的な満足度も考慮して
検討する必要があります。

また、エリアの発展性については具体的にそのエリアの情報がないため、
ご相談内容に準じた話として、ご参照下さい。

平成22年1月のフラット35の最低金利2.57%に団信の別途払い部分(0.3%換算)を加え、
実行金利を2.87%を基準とし、当初10年間は、フラット35Sの割引(1%)を想定します。
借入期間35年、借入金額4000万円とした場合の、毎月の支払は下記の通りになります。
当初10年間(金利1.87%) 129,852円/月
上記以降(金利2.87%) 145,377円/月

賃貸での想定家賃が15万円/月とすると、
マンションの維持費3万円/月および空室率等を考慮すると
投資収益的には赤字の物件となります。

また、上記のシミュレーションにおいて、10年後の住宅ローン残債は、
3110万円程度となるため、仮に想定した減価率となるのであれば、
売却時には、若干のマイナスがでる程度だと思われます。

したがって、今回購入して、10年間居住して売却した場合には、
10年間のマンション保有コスト
(住宅ローン支払、管理費・修繕積立金等、固定資産税等の合計)
を月額に換算し、その家賃で今回のマンションに居住したことと
ほぼ同義になると思われます。

不動産の居住用物件を考えた場合、賃貸・売買を問わず
毎月の費用は、居住するためのコストです。
お金を支払って居住する空間を使用するので、
その使用料と考えてください。

前述の購入した際の毎月の居住コストが、
今回のマンションンに住むことによる満足感と比較して、
購入する価値があるのかどうかということになります。

ぜひ、経済的な側面と心理的な側面の両面から判断をして、
素敵なお住まいを実現してください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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宮嵜 勝己 専門家

宮嵜 勝己
ファイナンシャルプランナー

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賃貸物件と住宅ローン

2010/01/10 11:27 詳細リンク

NAO30さん
はじめまして。
住宅ローンのコンサルティングをさせていただいておりますFP-Japanの宮嵜と申します。

住宅ローンの規約は「お申し込みご本人またはご親族がお住まいになるための新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金」(住宅金融支援機構フラット35)となっております。

住宅ローンで購入した物件を賃貸物件として利用すると上記規約に違反する可能性があります。
ただし短期間の転勤などの場合は許されるなど例外もありますので、NAO30さんの想定されている状況などを事前に金融機関に確認されるなど、慎重にご利用ください。

株式会社FP-Japan
宮嵜 勝己

回答専門家

宮嵜 勝己
宮嵜 勝己
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
有限会社桃太郎総合保険 住宅ローンプランナー
03-3517-1501
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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ローン残債以上での売却を望みます!

2010/01/09 19:59 詳細リンク

NAO30様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、NAO30様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.NAO30様の住宅ローン返済につきまして、

年収850万円、住宅ローン4,000万円、期間35年、金利3.0%(審査金利)、返済負担率(〜35%以内)、維持費3万円

・毎月の返済額 153,940円+ 30,000円(維持費)= 183,940円
・年間の返済額1,847,280円+360,000円(維持費)=2,207,280円
・返済負担率 25.97%

2.10年以内に賃貸とされた場合、

15万円(設定金額)-19万円(住宅ローン+維持費)=△4万円

3.では、11年後に住み替えされる場合、

・10年終了時のローン残債=3,250万円

相当な人気物件としても、ローン残債以上での売却を望みます。

以上

質問者

NAO30さん

試算ありがとうございました。

2010/01/09 22:05 固定リンク

ご丁寧な回答、ありがとうございます。
おっしゃるとおり損得計算ではなく、まず満足感で考えるべきですよね。

今の賃料は12万円強なので、支払い的は十分可能と判断しているのですが、住み替え前提で新築マンションを購入するということは、維持費金利含めどれくらいコストがかかり、ペイできるものかと思い、今回相談させていただきました。
もし残債=住宅価値程度で収まるなら、減税分を考えれば300万強近くは取り戻せそうです。

管理費修繕積立金固定資産税は将来のアップも加味した上でだいたい月3万円程度。
となると維持費とローン支払いで16万弱。この金額の満足感を得られるか、ということですね。
よく妻と相談してみます。

NAO30さん (神奈川県/30歳/男性)

質問者

NAO30さん

ありがとうございました。

2010/01/09 22:36 固定リンク

参考になるシミュレーションありがとうございます。
営業に聞くと想定家賃は現在20万円弱程度らしいですが、税金維持管理費空室リスク勘案して勝手に月15万円と考えました。

それを考慮してもなかなか厳しい結果ですね。
フラット35S・財形融資・銀行優遇金利をにらみつつ、利率を下げる努力をしたいと思います。

NAO30さん (神奈川県/30歳/男性)

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