どうすべきか迷っています。

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産の購入は、経済的な損得だけではなくて、心理的な満足度も考慮して
検討する必要があります。

また、エリアの発展性については具体的にそのエリアの情報がないため、
ご相談内容に準じた話として、ご参照下さい。

平成22年1月のフラット35の最低金利2.57%に団信の別途払い部分(0.3%換算)を加え、
実行金利を2.87%を基準とし、当初10年間は、フラット35Sの割引(1%)を想定します。
借入期間35年、借入金額4000万円とした場合の、毎月の支払は下記の通りになります。
当初10年間(金利1.87%) 129,852円/月
上記以降(金利2.87%) 145,377円/月

賃貸での想定家賃が15万円/月とすると、
マンションの維持費3万円/月および空室率等を考慮すると
投資収益的には赤字の物件となります。

また、上記のシミュレーションにおいて、10年後の住宅ローン残債は、
3110万円程度となるため、仮に想定した減価率となるのであれば、
売却時には、若干のマイナスがでる程度だと思われます。

したがって、今回購入して、10年間居住して売却した場合には、
10年間のマンション保有コスト
(住宅ローン支払、管理費・修繕積立金等、固定資産税等の合計)
を月額に換算し、その家賃で今回のマンションに居住したことと
ほぼ同義になると思われます。

不動産の居住用物件を考えた場合、賃貸・売買を問わず
毎月の費用は、居住するためのコストです。
お金を支払って居住する空間を使用するので、
その使用料と考えてください。

前述の購入した際の毎月の居住コストが、
今回のマンションンに住むことによる満足感と比較して、
購入する価値があるのかどうかということになります。

ぜひ、経済的な側面と心理的な側面の両面から判断をして、
素敵なお住まいを実現してください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

NAO30様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、NAO30様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.NAO30様の住宅ローン返済につきまして、

年収850万円、住宅ローン4,000万円、期間35年、金利3.0%(審査金利)、返済負担率(〜35%以内)、維持費3万円

・毎月の返済額 153,940円+ 30,000円(維持費)= 183,940円
・年間の返済額1,847,280円+360,000円(維持費)=2,207,280円
・返済負担率 25.97%

2.10年以内に賃貸とされた場合、

15万円(設定金額)-19万円(住宅ローン+維持費)=△4万円

3.では、11年後に住み替えされる場合、

・10年終了時のローン残債=3,250万円

相当な人気物件としても、ローン残債以上での売却を望みます。

以上

NAO30さん
はじめまして。
住宅ローンのコンサルティングをさせていただいておりますFP-Japanの宮嵜と申します。

住宅ローンの規約は「お申し込みご本人またはご親族がお住まいになるための新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金」(住宅金融支援機構フラット35)となっております。

住宅ローンで購入した物件を賃貸物件として利用すると上記規約に違反する可能性があります。
ただし短期間の転勤などの場合は許されるなど例外もありますので、NAO30さんの想定されている状況などを事前に金融機関に確認されるなど、慎重にご利用ください。

株式会社FP-Japan
宮嵜 勝己