実家のリフォームと借家化

はじめまして
株式会社アイ・エス・オー の岡と申します

(1)親の自宅を無償(または有償)で私が引き継ぎ借り入れをしてリフォームを行う
※無償で所有権を移転した場合
a. 贈与税の支払が必要になると思われる
b. 現在金融機関は、リフォームローン単体での融資を行っていない
※有償で所有権を移転した場合
a. 登録免許税・不動産取得税の支払が必要になると思われる
b. 親子間の売買契約とし、住宅ローンにリフォームローンを付随して融資を受けれる可能性があるが、その地に居住する必要あり

(2)リフォーム後、親に賃貸として貸す
※ご両親には資金が無いとのこと。「賃貸として貸す」ということは
リフォーム代金を貴殿が立て替えて、その回収を賃料をもって行うという主旨でしょうか

(3)賃貸物件として確定申告し、損益通算等で税の還付を受ける
※リフォーム経費を計上するということでしょうか。もしくは
減価償却費や物件の維持管理費をもって利益を圧縮するというこでしょうか?

(4)還付金を借入金の返済原資に充てる
※三番の内容次第となります

上記理由より、リバースモーゲージを利用したリフォーム資金確保はいかがでしょうか
※リバースモーゲージとは
持ち家など自己所有の不動産を担保として融資を受け、死後不動産を売却して返済するという逆抵当ローンのこと。
a.メリット
自宅はあるが現金や収入が少ないという高齢者が、自宅を手放さずに住み慣れた家で暮らし続けられる

b.デメリット
担保割れを引き起こす可能性がある。また、不動産の立地条件や規模に応じて融資額が異なり必ずしも希望通りの融資が受けられるとは限らない。融資申込者の年齢等の制限がある

物件によって、ご提案は様々となります
差し支えなければ詳細のご相談、お待ちいたしております

バリアフリーリフォームをされるという事ですが、他の専門家の方も指摘されている様に贈与税の問題等が発生します。それらの点に関しては概ね同じなので省略します。


ファイナンスの点に絞って指摘しますと、親子間や義理の親子間での不動産売買等では銀行の融資を得るのが非常に難しいです。


実際最近、親の借入金の肩代わりをしてリフォームをしたいというリクエストがあり相当調べましたが、住宅ローンの分野ではかなり異質な物と銀行では捉えられます。


ポイントは、そもそも永い先の将来にはいずれ相続等で引き継ぐべき資産をその前に「所有権移転を行う」という不自然さにあります。


自治体や公的な機関のバリアフリーリフォームや民間金融機関のリバースモーゲージ(現在目立って展開しているのは中央三井信託銀行だけかとおもいますが…等にご相談されてみては如何でしょうか?)を調べられたら良いと思います。


自治体によってはバリアフリーのリフォーム工事に助成金や補助金を出しておりますのでそちらも確認されたら良いと思います。


リバースモーゲージを取り扱っている金融機関(中央三井信託銀行)はこちら
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_re.html

親族に貸した物件を、賃貸物件として不動産所得の対象できるかどうかは、家賃が「相場価格」で受け渡しされているかどうかです。
相場以下の不当に安価な家賃であれば、その差額を贈与として見られる場合もありますが、注意点としてはそれくらいで、形式的にでも賃貸契約書を交わした上で、通帳などで「相場家賃」での受け渡し実績があれば、その収入を不動産所得として申告し、還付を受けることは税法上問題はありません。


それ以外でご留意いただきたいのは以下の2点です。

まずは所有権の移転時の費用です。
仮に無償で譲り受けるにしても費用としては

1、贈与税
2、登記費用一式
3、不動産取得税

などがかかってきます。
有償の場合でも、登記費用一式や不動産取得税はかかってきますので、無償・有償に関わらず準備資金はかなり必要になるのではないかと思います。
まずはそのあたりを資金計画に組み入れてください。

そして2点目は、リフォーム資金の調達です。
事前にある程度目処をつけておいた方が良いかもしれません。
親御さんと賃貸契約を交わして、不動産所得の対象にするかどうかは後からの手続きになりますので、金融機関へのご相談は、あくまで親族を含む自己使用住宅のリフォーム資金ということにして、賃貸の前提ではないご相談の仕方をおすすめします。
単純に金融機関に対する心証の問題ではありますが、そうすることで金融機関との交渉を有利に進めることが可能になるかと思います。

また、その場合、所有権移転をしない連帯保証のような形ならと言う話になるかもしれませんが、売買の手続きをしてでも所有権移転はしたい旨はお伝えした方が良いでしょう。