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税金対策として購入した賃貸マンションを処分したい

住宅・不動産 不動産売買 2010/01/07 15:21

平成4年に業者の言うままに2千500万で購入した3LDK賃貸マンション、昨年夏に1千万円で売りに出したが買い手はつかず、入居者も昨年末に出てしまった。
リフォームして入居者を募集したいが、入居がなければローン返済と諸経費で月々約10万円の持ち出しは年金生活には負担が重く、なんとか早く処分したい。
どんな方法がベストなのか、教えて下さい。
物件は築18年、ローン残高1400万円。

悩めるおじさんさん ( 千葉県 / 男性 / 61歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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賃貸マンションの処分方法について

2010/01/07 16:16 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回の賃貸不動産の処分方法としては、
1.現状のままで価格を下げてでも売却する。
2.リフォームをして少しでも高く売却する。
3.ハウスクリーニング程度で賃料を下げて入居者を早く見つける。
4.リフォームをして入居者を見つける。
5.入居者を付けて、オーナーチェンジで売却する。
等の方法があります。

購入したマンションのエリア、現在の状況(外観、室内の痛み具合)
周辺の賃料相場等が分からないので判断できませんが、
今後、入居者が決まっても賃料と維持費が同程度
(もしくは賃料が維持費を下回る)であれば、
どこかのタイミングで売却を行ったほうが良いと思います。
(維持費=ローン支払+管理費・修繕積立金+固定資産税等の税金)

昨年の夏に1千万円でも売却できなかったとのことなので
かなり事態は深刻だと思います。
売却できたとしても、ローン残債>売却価格の場合、
差分を自己資金で充当する必要があります。

周辺の賃料相場によりますが、
仮に家賃10万円程度で入居者が付くのであれば、
投資用物件として売却しても良いかと思われます。

現状で余裕資金がなく、リフォームが難しいのであれば、
現状で対応(1.もしくは3.の方法)するしかありません。
ただ、多少のリフォームでずい分と見栄えが変わるのであれば、
表層リフォーム(クロスの張替え程度)を行って売却に出したほうが
早く高く売却できる可能性が高まると思います。

なかなか難しい状況だとは思いますが、
なるべく早く対処できることを願っております。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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中石 輝

中石 輝
不動産業

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オーナーチェンジか、実需か

2010/01/14 14:32 詳細リンク

昨年夏に売却された際には''「オーナーチェンジ」''という形で販売活動をおこなわれたのでしょうか?
3LDKのマンション一室では、賃借人が退去した際の空室リスクが高く、また高い利回りも期待できないため、投資用物件として購入を検討する方の数も限られ、売却価格も安くならざるを得ません。

しかし、現状は賃借人が退去されたとのことですので、現状の空室の状態で販売活動を行なわれれば、昨年夏とは全く異なった状況になるものと思われます。
3LDKの中古マンションであれば、’自分で住みたい’という実需のお客様はオーナーチェンジ時と比べて圧倒的に多くなるからです。

まずは、お近くの仲介業者さんにご相談されてみてはいかがでしょうか。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


リード 中石 輝
''「仲介手数料定額制」''のリード ホームページ こちらから
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