対象:不動産売買
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賃貸マンションの処分方法について
ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
今回の賃貸不動産の処分方法としては、
1.現状のままで価格を下げてでも売却する。
2.リフォームをして少しでも高く売却する。
3.ハウスクリーニング程度で賃料を下げて入居者を早く見つける。
4.リフォームをして入居者を見つける。
5.入居者を付けて、オーナーチェンジで売却する。
等の方法があります。
購入したマンションのエリア、現在の状況(外観、室内の痛み具合)
周辺の賃料相場等が分からないので判断できませんが、
今後、入居者が決まっても賃料と維持費が同程度
(もしくは賃料が維持費を下回る)であれば、
どこかのタイミングで売却を行ったほうが良いと思います。
(維持費=ローン支払+管理費・修繕積立金+固定資産税等の税金)
昨年の夏に1千万円でも売却できなかったとのことなので
かなり事態は深刻だと思います。
売却できたとしても、ローン残債>売却価格の場合、
差分を自己資金で充当する必要があります。
周辺の賃料相場によりますが、
仮に家賃10万円程度で入居者が付くのであれば、
投資用物件として売却しても良いかと思われます。
現状で余裕資金がなく、リフォームが難しいのであれば、
現状で対応(1.もしくは3.の方法)するしかありません。
ただ、多少のリフォームでずい分と見栄えが変わるのであれば、
表層リフォーム(クロスの張替え程度)を行って売却に出したほうが
早く高く売却できる可能性が高まると思います。
なかなか難しい状況だとは思いますが、
なるべく早く対処できることを願っております。
少しでもお役に立てれば幸いです。
回答専門家
- 真山 英二
- (神奈川県 / 不動産コンサルタント)
- 株式会社ハッピーハウス 代表取締役
正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!
人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。
中石 輝
不動産業
-
オーナーチェンジか、実需か
昨年夏に売却された際には''「オーナーチェンジ」''という形で販売活動をおこなわれたのでしょうか?
3LDKのマンション一室では、賃借人が退去した際の空室リスクが高く、また高い利回りも期待できないため、投資用物件として購入を検討する方の数も限られ、売却価格も安くならざるを得ません。
しかし、現状は賃借人が退去されたとのことですので、現状の空室の状態で販売活動を行なわれれば、昨年夏とは全く異なった状況になるものと思われます。
3LDKの中古マンションであれば、’自分で住みたい’という実需のお客様はオーナーチェンジ時と比べて圧倒的に多くなるからです。
まずは、お近くの仲介業者さんにご相談されてみてはいかがでしょうか。
以上、多少なりともご参考になれば幸です。
リード 中石 輝
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