価格査定と鑑定評価の違いについて

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産の価格は、一物多価と呼ばれ、
査定や評価方法の視点によって
さまざまな金額が提示されます。

例えば、相続税路線価による相続財産の評価額や、
固定資産税等の計算による課税台帳上の価格、
周辺の取引事例から試算した取引事例価格、
収益物件とした場合の収益性から割り戻した
収益還元法による査定価格等々、
さまざまな見方によってすべて価格が異なります。

今回は、自宅売却を想定した金額であるので、
最近の周辺取引事例から平米単価を試算した
取引事例による金額がある程度の目安になると思います。

どんなに不動産価格を理論的に算出しても買い手がいなければ売買は成立しません。
最終的には買主と売主が合意した価格が不動産売買契約の契約価格となります。

その際の価格は、売主と買主の事情によって大きく異なります。
例えば、売主が現金化を急いでいる場合は、
(相続税の納税期限が迫っていたり、離婚時の財産分与であったりなど)
通常、スピードが重視されるので、
相場よりも安く売却に出すケースが多いと思います。
逆に、売主側に住宅ローンの残債が大幅に残っていて
ある程度の金額以下では売れない場合や、
気持ち的にある金額以下には絶対にしたくない等の理由で、
相場よりもどんなに高くても値段を下げない場合があります。

また、買主の事情としても、例えば、隣地や、近隣に子供を住まわせたい等で、
どうしてもその不動産が欲しい場合は、相場より高くても取引は成立します。

不動産の価格に関して、絶対的なものはないので、
その都度、都合にあった金額を適用しているのが実情です。

少しでもお役に立てれば幸いです。

不動産鑑定士が行なう「不動産鑑定評価」は、一般の方にはあまり馴染みがないかもしれません。

鑑定評価は下記のような特殊な場合に利用されます。
・大地主の方が相続発生の際に評価額を減額させたい場合(広大地評価)
・金融機関等の担保物件の査定
・関連会社間や会社と役員間での不動産取引 等

当然、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すれば、それなりの費用が発生します。

一般個人の方がご自宅を売却されるのであれば、価格査定で十分ですし、費用も無料の場合が殆どでしょう。
(当然、実際に売却したい際には仲介手数料が発生します。)

中古物件の流通価格に関しては、不動産鑑定士よりも地元の仲介業者のほうがよく分っています。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


リード 中石 輝
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