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賃貸しマンションの可能性

住宅・不動産 不動産売買 2010/01/05 13:13

主人が亡くなったお父さんから古いマンションを相続し、現在、賃貸し収入を得ています。今後はその収入を老後の生活費に充てたいと思っていますが、この先、借り手がずっと見つかるか不安です。場所は便利で申し分ありませんが、築約40年(定期的に改装や補強はしています)なので、近隣に真新しいマンションが建つと、こちらは家賃を下げざるを得ない状況です。将来、借り手が無くなり、物件を売却したくても古くて売れない、となるとこの物件はどうなるのでしょう?税金だけが、負担としてのしかかってくるのでしょうか?基本的な質問でお恥ずかしいのですが、老後の心配を真剣にする年齢になりました。処分の仕方また活用の仕方など、アドバイスを頂けるとありがたいです。

walrusさん ( 大阪府 / 女性 / 48歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

1 good

築年数の経ったマンションの対応について

2010/01/06 09:40 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

築年数の経ったマンションの今後の対応については
周辺エリアの発展性とマンションの管理状態に応じて
検討する必要があります。

保有しているマンションの存在するエリアに、
都市再開発事業や、道路・鉄道等の開発予定があり、
今後、街として発展していく可能性のあるエリアであれば
人口流入が想定されます。
人口が増えるエリアに関しては、多少の価格競争はあるものの
借り手もしくは売却の際の買い手についてそれほど心配しなくても
良いと思われます。

逆に、街として発展していく可能性が少なく、
人口の過疎化等が進行していくエリアであれば、
多少の損が出ても、売却によってマンションを処分
することが最適な場合もあります。

また、現状のマンションの管理状態についても注意が必要です。
管理状態(マンションの外観や共有部分の清掃状態)が悪いと
賃貸募集の際に良い入居者に借りてもらえないことが良くあります。
売却の際にも、思ったとおりの金額で買い手がつきにくくなります。

どんな不動産でも、売却できない物件はありません。
最終的には、価格の問題となってきます。

まずは、エリアの発展性を確認して、このまま賃貸を続けるのか、
売却をするのか決めると良いと思います。
また、賃貸を続けるにしても大家さんとして、
物件の資産価値を高める努力をして、なるべく価格競争に
巻き込まれないようにしてください。
資産価値を高める方法は、いろいろとありますが、
多少お金をかけてでも、特徴のある物件にして
家賃をなるべく下げなくて良い状態を保つことがポイントです。

プロパティマネジメントの視点がこれからは重要になります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

walrusさん

真山様
早速、回答を頂きありがとうございました。
現在住んでいる町から、所有物件のある町までは少し離れていますが、現地へ足を運び、周辺の不動産屋や役所に出向いて、現状と今後の見通しに関する情報を収集しようと思います。大変、有用なアドバイスを頂き助かりました。ありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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中石 輝

中石 輝
不動産業

1 good

収益物件オーナーに必要なこと

2010/01/14 13:54 詳細リンク

賃貸マンションを所有するということは、''不動産事業を行なっている''ということです。

当然、不動産の所有者には事業者としての行動や判断が求められます。

築40年ということであれば、それなりのメンテナンスも必要になりますし、いづれは建替えも検討する必要があるでしょう。
建て替えを行なう資金がない、金融機関からの借入れをしたくない、ということであれば、建物を解体して駐車場等として使用するという方法もあります。(接道状況や土地の形により不可能な場合もあります。)

また、第3者に売却をするのであれば、マンションがある状態よりも、建物を解体して更地での売却を行なったほうが、ご質問内容のようなケースの場合には高く売却できるでしょう。
この場合には、現在居住中の賃借人さんに退去いただく必要がありますが、将来的に売却を考えるのであれば、現在の賃貸借契約の期間満了以降、契約を更新しないという方法をとるなど、時間と手間を掛ける必要はあります。

親御さんから引き継いだ大切な財産です。
その財産を有効に活用するためには、オーナー様も賃貸経営に関して勉強をしなければならない時代になっています。


リード 中石 輝
''「仲介手数料定額制」''のリード ホームページ こちらから
不動産売却でお悩みの方は''「不動産売却エージェント」'' こちらから

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