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住宅購入について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/12/24 13:53

住宅購入につきまして、ご意見を宜しくお願いいたします。

現在夫38歳、妻36歳、子供2人(5歳、1歳)の4人家族です。
世帯収入は夫の年収850万円(税込)のみで、今後の昇給は税込で100万円程度しか見込めない状況です。
この度4,800万円の新築戸建を頭金(諸経費込)700万円、借入4,300万円で購入することを検討しております。
購入後の預貯金は200万円程度残す予定です。
借入条件につきましては、35年変動金利を選択し、固定金利で借りた場合との差額を繰上返済して行こうと思っています
(毎月の返済額は15万円程度と考えています。)。
現在、車を1台所有しておりますが、ローンはありません。
ただ、今後、子供2人の教育費や老後の貯蓄を考えた場合、このような条件での借入、返済計画にはやや無理があるようにも思い、非常に不安があります。
あと数年で頭金を増やしてから再度物件を探すべきか、現在の条件でも家計管理をすることで購入可能と判断してよいのか、アドバイスの程よろしくお願いいたします。

やす1313さん ( 埼玉県 / 女性 / 36歳 )

回答:7件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンについて

2009/12/24 14:55 詳細リンク

こんにちは。

住宅ローンについてですが、全額変動金利で借り入れるのは危険かと思われます。
変動金利は6ヶ月に1回金利の見直しになります。金利が上昇してくるといくら返済しても元金がなかなか減らなくなってきます。また、お子様の教育費がかかってくるころに返済額がもし増えていると家計は大丈夫でしょうか。
今のような経済情勢では、長期の固定金利の選択が一般的です。
今後の返済予定を考え、金利の固定期間を考えたほうがいいでしょう。
10年以内に完済が可能であれば変動金利を選んでもいいかもしれません。
今購入すべきなのか、それとも延ばすべきなのかについては借入額から考えると延ばしたほうがいいように思えます。ただ、今後の予定を考え、一度家計のシミュレーションを作成してみないとわかりません。一度お近くの独立系のファインナンシャルプランナー(上級資格CFP)にご相談され家計のシミュレーションを作成してもらうことをおすすめいたします。

株式会社FPソリューション
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

回答専門家

辻畑 憲男
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入の件

2009/12/24 16:20 詳細リンク

やす1313さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『ただ、今後、子どもふたりの教育費や老後の蓄えを考えた場合、このような条件での借り入れ、返済計画にはやや無理があるようにも思い、非常に不安があります。』につきまして、住宅を購入する場合、購入したあとからのローン負担を少しでも軽減するためにも、頭金として物件価格の20%相当額プラス諸費用分は予め用意したうえで、住宅ローンを購入することをお勧め致します。

また、住宅ローンを組んだあとから無理なく返済していくためにも手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合として、手取り月収金額の28%ほどに収まるように住宅ローンを組むようにしていってください。

無理な住宅ローンを組んでしまった場合、あとから返済がきつくなってしまったからといっても、融資先の金融機関は毎月の返済額を軽減などしてはもらえませんので、無理な返済計画はお進めできかねます。

よって、頭金が十分ではない今の状況で住宅を購入しても、将来返済に困るようなことがないかどうかを検討したうえで、購入するかどうかを決定するようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

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渡辺 行雄
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ご購入にあたっての各種考え方と資料

2009/12/24 17:41 詳細リンク

やす1313 様

初めまして、ライフプランの実現と資産運用をサポートするオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

やす1313様も記載されていますとおり、住宅ローンの返済は長期で返済できるかが最重要なポイントです。
私は、収入(可処分所得)に対する返済の負担率が、家計を無理なく運営するには20%未満が望ましく高くても25%以下に抑えますよう、お勧めしています。総務省家計調査のデータを掲示します。

現況記載された数値は税込み収入の約21%ですので、可処分所得に対する返済負担率は30%を超えるものと拝察いたします。

また、今後の教育費は、子供1人の必要額として、幼稚園は私立、小学校から高校まで公立、、大学が私立文系の場合で、約1200万円が必要とされています。進学のコースが変れば異なります。

そして、変動金利は当初の支払は少なく済むものの、金利の変動があれば、ローン返済が滞り兼ねません。お子様が大学入学を果たす20年は固定金利が望ましいものと考えます。

以上の要因を考慮しますと、今回の物件を購入する場合には、

1.やす1313様がご就職為されて、家計の収入を増やす。
この場合の目処は、お二人の可処分所得を合わせた金額で返済負担率が20%未満なるレベル。

2.暫らくの間は貯蓄額を増やし、頭金を物件価格の20%〜30%になるまで購入を延期する。

3.物件価格を上記返済負担率まで下げる。
物件として中古住宅の購入もご検討ください。

以上です。

お子様の教育費参照資料
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/30894

住宅取得に関する費用
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/32053

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上津原 章 専門家

上津原 章
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今の家計にあてはめてみる。

2009/12/25 12:33 詳細リンク

やす1313さんへ
こんにちは。ファイナンシャルプランナーの上津原と申します。

マイホームの夢、かなえたいところです。同時に資金計画の悩みもいろいろと出てきます。


現在の家計に借りられる予定の住宅ローンをあてはめてみて、家計はどのように変わるでしょうか。固定資産税などの家にかかる諸費も含めて考えるとなおよいでしょう。
繰上返済を前提に考えられる場合、いくら貯蓄ができるかもポイントになってきます。

子どもさんの教育についての考え方も、資金繰りに大きく影響します。
教育費が多くかかる時期と、変動金利が上昇する時期が重なると、資金繰りがかなり苦しくなります。

変動金利の場合、今のような低金利を前提として考えるのではなく、金利が高くなっても返済できるかどうかがポイントになってきます。例えば、変動金利が4%だった場合の資金繰りについて考えてみるのも一つの方法です。

分からないこと、気になることがございましたらお聞かせください。

回答専門家

上津原 章
上津原 章
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森本 直人
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変動金利で4300万円の借入は...

2009/12/25 15:00 詳細リンク

やす1313様、はじめして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談の件、ご主人が、現在38歳で、35年変動金利という条件ですと、返済が終わるのが、73歳ということになりますが、大丈夫でしょうか。

毎月の返済額が、15万円程度とのことですが、老後の年金から返済していくには、やや無理のある数字のように思われます。

今は、お子さんが小さいので、それほどお金が掛かりませんが、高校や大学などの受験準備に入る時期からは、びっくりするくらいの教育費が掛かることもあります。

それと、変動金利を選択し、固定金利で借りた場合との差額を繰上げ返済するという計画ですが、超低金利が続くという“思い込み”には、注意しましょう。

変動金利は、基本的に金利上昇時のリスクを負っていますので、計画の中で毎月の返済額が上昇していくことを織り込んでおくべきでしょう。

また、変動金利が上昇してからでは、固定金利は、もっと上昇しますので、気付いた時には、借り換えもできないという事態もありえます。

ダメだしのような感じになってしまい申し訳ありませんが、個人的には、変動金利で借りる金額は、いざとなれば、大部分をまとめて繰上げ返済できるレベルに抑えた方がよいのでは...と考えています。

金融機関により、変動金利と固定金利の2本で借りる方法もあると思いますので、ぜひマイホームの購入という目標の実現に向け、慎重にライフプランをご検討ください。

以上、ご参考になれば幸いです。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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小林 治行

小林 治行
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プランのやり直し

2009/12/24 15:04 詳細リンク

やす1313さん、今日は。CFPの小林治行です。

頂いたプランにより、簡易のキャッシュフロー表を作ってみました。
変動金利の利率や現行生活費の詳細が分かりませんが、そこはエイや!と標準的な数値をいれています。又夫の収入も標準ン数値では最高で40万円くらいのアップくらいしか見ていませんので、100万は見ていないという前提です。年収850万円では税・社会保険で170万円〜200万円くらい徴収されます。

そのシュミレーション結果は厳しいものでした。第1子が高校に入学する年から家計は赤字。
特に第1子大学、第2子高校の時期は年で170〜180万円の赤字になります。

そこで二つの対策を取り入れたとするとどうなるか?
一つは物件価格を3300万円にさげる。
二つ目は妻のパート。年96万円。

60歳で定年として、年金受給の期間は生活は貯金は下がりますが、赤字にはならずその後徐々に上昇していく試算を表しています。

これらは超概算ですが、先ず物件4800万円は現在の収入に見合っていないと言うこと。
もう一度プランの構築が必要です。

小林のHP:[[http://kobayashi-am.jp/]]

羽田野 博子

羽田野 博子
ファイナンシャルプランナー

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一般的に言って共稼ぎ世帯のローン額です

2009/12/25 05:43 詳細リンク

やす1313さん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

今までの経験からして4300万円のローンは共稼ぎ世帯のローンの金額です。
やす1313さんはいつ頃からお仕事をする予定でしょうか?

それによっては購入は可能となるでしょう。

頭金をもう少し増やしてからの購入ではご主人の年齢が上がります。
定年退職までに完済したいですから、その期間が短くなります。
もう少し物件価格を下げるか、またはやす1313さんの就労計画を立てたほうがいいでしょう。

また35年返済ではなく、30年返済くらいで考えたほうがいいと思います。

購入に当たってはキャッシュフローシミュレーションをして、お子さんの教育費のピークを乗り切るためにはいくらくらいで働けばいいかを割り出すことをお勧めします。
簡易試算ではなく、やす13133の家計の現状を入れてみないと分かりません。

購入前にFPにご相談することをお勧めします。
家計の改善と就労計画などの対策が必要なようです。

質問者

やす1313さん

御回答いただきありがとうございました

2009/12/25 10:50 固定リンク

御回答いただきありがとうございました。
御指摘いただきましたとおり、まずは自身で長期固定金利での借入を前提としたキャッシュフローシミュレーションをしてみます。

やす1313さん (埼玉県/36歳/女性)

質問者

やす1313さん

御回答いただきありがとうございました

2009/12/25 15:07 固定リンク

御回答いただきありがとうございました。
御指摘いただきましたとおり、キャッシュフロー表を作成してみました。
固定借入金利3%とした場合のローン返済と固定資産税等の年間住居費を220万円、年間生活費を300万円(内訳:食費108・通信光熱費70・医療12・被服趣味等60・予備50)、保険料40万円、車関連28万とし、子供2人の教育費に標準的なモデル数値のようなものを使用しましたところ、当面の年間の支出イメージとしては650〜700万円という結果となりました。
ただし、御指摘いただきましたとおり、第1子大学・第2子高校の時期には年間支出が800万円弱という状況が想定できました。
収支のバランスをとるためには私のパート勤務が不可欠ということが分かりましたので、プランを再考してみたいと思います。

やす1313さん (埼玉県/36歳/女性)

質問者

やす1313さん

御回答いただきありがとうございました

2009/12/25 15:12 固定リンク

御回答いただきありがとうございました。
御指摘いただきましたとおり、住宅ローンの負担比率から逆算してプランを再考してみたいと思います。

やす1313さん (埼玉県/36歳/女性)

質問者

やす1313さん

御回答いただきありがとうございました

2009/12/25 16:15 固定リンク

御回答いただきありがとうございました。
自身でキャッシュフロー表を作成してみましたところ、御指摘の通り、固定金利3%での借入を想定しますと年間の住居費(住宅ローン返済・固定資産税等)が可処分所得の30%を超えることが分かりました。
住宅ローンの返済負担に無理が生じないよう、プランを再考してみます。

やす1313さん (埼玉県/36歳/女性)

質問者

やす1313さん

御回答ありがとうございました

2009/12/28 11:55 固定リンク

御回答いただきありがとうございました。
主人の年齢と予算からは購入可能なギリギリのラインかと思っておりましたが、御指摘の通り、借入額がやや過大であることを認識いたしました。
物件としては、私共のニーズにマッチするものでしたので、私の就労計画も含めたキャッシュフローシミュレーションをした上で、再度購入について検討してみたいと思っております。

やす1313さん (埼玉県/36歳/女性)

質問者

やす1313さん

御回答ありがとうございました

2009/12/28 12:18 固定リンク

御回答いただき有難うございました。
御指摘いただきました通り、現在の家計から見ますと、住宅ローンの返済や固定資産税等の住居費の負担が増加した場合でも、何とかやっていけそうな水準かと考えておりましたが、やはり将来の教育費の負担や老後の貯蓄まで想定しますと不安が大きくなります。
借入につきましては、長期固定での金利優遇も増えてきているようですので、そちらも検討してみようと思います。

やす1313さん (埼玉県/36歳/女性)

質問者

やす1313さん

御回答ありがとうございました

2009/12/28 12:37 固定リンク

御回答いただき有難うございました。
御指摘いただきました変動金利での借入額についての考え方は大変参考になりました。金利優遇後の変動金利と長期固定金利との間に大きな差がありましたので、当面は変動金利で低金利を享受しながら繰上返済を進め、金利上昇の幅とスピードを見ながら場合によっては固定金利に変更することを考えておりました。ただ、長期固定での金利優遇も増えてきているように思いますので、借入期間や金利につきまして、再度検討してみたいと思います。

やす1313さん (埼玉県/36歳/女性)

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