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中古マンションの売買契約について

住宅・不動産 不動産売買 2009/12/20 23:20

最近、中古マンションの売買契約を売主と結びました。
私は、買う側ですが、契約の際、重要事項の説明書というのを渡され、説明されました。その時、マンションの管理組合の
修繕積み立て総額を説明され、借り入れが300万ほど、積み立てが200万ほどあると言われ、びっくりしました。
大規模修繕は積み立ての範囲でやるもので、借金しなければならないほど組合費用の足りない、物件など怖くて買えないと思いました。不動産屋は大手の管理会社が管理してるし、こういうことは結構あるので、心配しなくていいといわれ、契約して
しまいましたが、マンションの戸数が20件ほどで、戸数の少ない修繕積み立ての少ないマンションなどこういうケースがよくあるそうです。(うちはペンシルではありません。)
今後、修繕積み立ての金額を上げていけば、次回(15年後)の大規模修繕までにはなんとかなるというので、心配するなと
言われましたが、やめたほうがいいのでしょうか?
まだ、手付けの100万だけで、全額は決済はしていません。
こういう小規模マンションはやめたほうがいいのでしょうか?

maririneさん ( 東京都 / 女性 / 47歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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中古マンション

2009/12/21 03:03 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、中古マンション購入の場合には、戸数が少ないとご指摘のような現象は起こることにはなります。
特に、修繕金の不足で大掛かりな修繕ができないとそれぞれの居住者から再度調達したり、借入をしたりなど色々なことが想定されます。

また、居住者からの費用負担がないと、修繕できない場合も考えられますのでよく検討することが必要でしょう。
中には、管理費などの延滞もありうる話ですから、実態をよく把握すべきかと思います。

最終的にはご自身の判断とはなりますが、後々費用負担がかかるようなものであれば再考することをお勧めします。



以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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寺岡 孝
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(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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修繕積立金の少ないマンションの購入について

2009/12/21 09:50 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

修繕積立金の積立金不足等については、
戸数の少ないマンションでは良くある話です。
今回は、おそらく大規模修繕を実施したばかりで、
その際に積立金ではまかなえなかった為に
借入をしたのではないかと思われます。

ただ、ご相談内容だけからだと、借入金300万円に対して
積立金が200万円しかないので、債務超過になっています。
積立金として使用できる金額が200万円しかないとなると
かなり積立金が少ないと思われます。

共用部分に対して掛けている火災保険等を確認する必要がありますが、
突発的な事故等で共用部分の補修・修理等が必要となった場合に
その対応が早急にできるのか疑問があります。

まずは、共用部分の長期修繕積立計画、
管理組合での借入金の返済計画、積立金の積立計画を
確認して、現状で破綻がないのかを確認してください。
対象住戸だけでなく、他の部屋での管理費・修繕積立金の
滞納がないのかも確認してください。

また、共用部分に掛けている火災保険の内容も
確認しておいてください。

最終的にはお金の問題となるので、
その後の負担の発生が想定よりも大きい場合は
再考が必要かもしれません。

正直なところ、戸数が20戸を切るマンションでは
積立金が数百万円しかないケースを散見します。
現実的には問題がないケースも良くあります。
将来的な費用負担の話になるので、
冷静かつ論理的に判断をすれば良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

質問者

maririneさん

お金持ちのマンションかどうか

2009/12/22 08:54 固定リンク

マンション購入の際、マンションの管理組合が裕福かどうか
知りたい場合はどうしたらよいのでしょうか?
大規模マンションで戸数が多いと修繕積立金が多く余裕があるし、小規模でも駐車場などかかえてると、収入が多く修繕積立金など安くすむ場合もあります。一見管理費や修繕積立金が安くてコストのかからないマンションかと思うと借り入れしてる場合もあります。低コストマンションいわゆる、経費のかからないマンションかどうか組合に余裕があるかどうかはどこで見分けたらいいのでしょうか?不動産屋に聞いても「値上げはありませんから、安心してといわれて」よく調べたら借り入れがあって、びっくりしたこともあります。
契約時の重要事項の報告書のなかの収支以外で事前に知る方法はないのでしょうか?

maririneさん (東京都/47歳/女性)

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