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アパートの相続について

マネー 不動産投資・物件管理 2009/12/13 00:31

義父がなくなり、アパートを相続することになりました。4棟あり現在の資産価値は7000万円。(1棟は築10年、残りの3棟は築4年の物件です)
家賃収入として年間300万程度の収入が見込まれるようです。
これにはローンの支払い、修繕積立、管理会社への謝礼は含まれていないので純粋な収入とのことです。現在は入居者がすべて入っていて、ローンは10年で完済できるそうです。
ただ、最近の経済状況を注意深く見ると大変厳しい状況にあり年間の収入を当てにし、多額のローンを背負い精神的にも大変な負担を抱えながら生活するより、最悪相殺になってもアパートを手放すほうが将来的によいのではないかと思っております。
主人やその親族はこのまま受け継ぐ方向で考えておりまして、私だけが精算する方向で考えておりますが、専門家の方からみてどちらが得策なのでしょうか。教えてください。

サナナママさん ( 北海道 / 女性 / 35歳 )

回答:3件

アパートの相続

2009/12/14 10:54 詳細リンク

下記、質問に適切にお答えするには本当は以下の情報が追加で必要です。


1. 大体の場所(北海道か他県か、北海道でも札幌市なのかそれ以外の他の市か等)
2. アパートのタイプ(単身者向けかファミリー向けか)、各部屋の広さは?現時点での家賃は?
3. ローンの残債は幾らか?
4. 現時点での空室率等は


ただ一般的な話をしますともし現状でほぼ満室であり、且、滞納のある様な入居者がいない状態であるならば築年数がそれほど古くないので十分完済出来る様に思われます。


また、物件数が4棟と分散もされておりますので債務額の多さ程リスクは無いとも推測出来ます。


ローンの期間が残り10年という事で比較的短期間での返済を当初から組まれていると思いますので、残債の減少ペースはかなり早いはずです。この厳しい経済状況下で、且、急ピッチでの返済が出来ている中でキャッシュフローが300万出ているのであれば、大きな懸念は無い様に推測されます。


上記の追加情報を明確にして頂ければもう少し自信を持って「大丈夫そうである」とお伝え出来ますが…

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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年間の収入より取得と維持の費用

2009/12/14 10:26 詳細リンク

アパート経営の場合に注意しなくてはいけないことが2点あります。
税金と修繕費です。

固定資産税は、立地にもよりますが、評価は土地がメインなので、思いのほか高額になりがちです。
税金も含めたランニングコストを考えることが重要です。
また、相続、取得時には税金や登記費用がかかってきますので、そちらも計画に入れる必要があります。

また、修繕費に関しては、これも構造次第ですが、木造や軽量鉄骨造の場合マメな修繕が必要になってきます。
修繕をかけなければ、周辺物件との競争力低下を招き、ひいては入居率の低下にもつながりかねません。
5年から10年の周期が最良と思われます。

ご相談の件ですと、10年目の物件がいつ修繕をかけたのか、まだならいつかけるのか、また、その他の物件も5年以内に修繕の必要が出てまいりますので、いつ、どのくらいの費用をかけるのかがポイントになってくるでしょう。

以上が資金計画上問題なければ物件を受け継ぐ価値は十分あると思えます。


しかし、それらがクリア出来ないとすれば奥様の仰る通り精算するというのもひとつの手ではありますが、相続税などを含めた場合、最悪相殺以下のケースも考えられます。

受け継ぐにしても、精算するにしても、しっかりとした資金計画の元で再度ご検討し直してみるのも良いかもしれません。

徳田 里枝

徳田 里枝
不動産投資アドバイザー

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収支を見直してみてください。

2009/12/14 17:26 詳細リンク

サナナママ様へ

はじめまして。リッチロードの徳田と申します。

アパートをご相続なさったとのことで、悩んでいらっしゃるのですね。
お義父様は、マイナスの遺産を残すことで、
相続財産を圧縮したいとお考えになられたのですね。

サナナママ様のご質問でのなかで、
4棟合わせた現在の資産価値は7000万ということですが、
年間の家賃収入が300万円としますと、
資産価値に対する収益性が低いように思われるのですが・・
土地は、もともと所有していらっしゃったのでしょうか。
お借入は建物だけなのでしょうか。

不動産投資では
収入は、家賃
支出は、ローン返済、税金、管理会社への手数料、修繕費などが該当します。

相続なさったアパートが木造だとしますと、
10〜15年に一度は、足場を組んだ大規模修繕が必要になります。
もし所在が北海道であるとしますと、雪の関係で、
より大きな修繕費が発生する可能性がございます。

収入と支出をよく見つめなおして、今後の対策を練られるのがよろしいと思います。

ただアパートの場合、資産に対して土地の占める割合が高いですので、
その土地を将来有効活用したいとか、子供たちに使わせたい、あるいは先祖伝来の土地だ、
と考えていらっしゃるのであれば、そのまま保有するのも方法だと思います。

ご家族のことですし、なかなか一言でご説明ができなくて申し訳ございません。
何かほかにご質問ございましたら、いつでもお気軽にお問い合わせ下さいませ。
では・・

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