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対象:家計・ライフプラン

賃貸か売却か?

マネー 家計・ライフプラン 2009/12/11 13:56

3年前に都内に新築のマンションを4000万で購入しました。
現在は仕事で地方の社宅に住んでおります。
退職まで戻る予定はありません。

マンションは月額22万で賃貸に出しておりその内月額1万を
賃貸管理会社に支払っている状況です。
ローンは残り10年で1000万あります。
売却する際は見積もりにて4300-4500万と言われました。
(今後、マンション相場は現状維持もしくは上昇傾向の地域と
言われてます)
今後も賃貸収入目的に保有しておくか売却するか悩んでおります。
退職後には都内に戻り中古で2000万くらいでマンションを購入したいと思っております。
尚主人は賃貸収入を合わせると1500万ほどの収入ですが
今後確定申告をする際に税金がかなりかかって来ると
予測されます。
現在妻は専業主婦ですが子供が小学校を上がるのを機に(5年後)扶養から外れ働きながら同時に賃貸収入を得たいと考えております。
この場合はマンションの名義を共同名義から妻に変更することで賃貸収入者を妻にして確定申告をすることは可能でしょうか?

今後どのようにしていくべきかアドバイスお願い致します。

msalohaさん ( 愛知県 / 女性 / 35歳 )

回答:3件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

- good

売却への考え方です

2009/12/11 14:30 詳細リンク

msaloha 様


初めまして、ライフプランの実現と資産運用をサポートするオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

現在、購入時より高い価格で販売できるのであれば、私は売却をお勧めします。
理由は、将来の価格は見通せません(上昇するか・下落するかの予測は難しくリスクが大きいものと考えます)。
また、将来販売する際には、直にご希望金額で売却できるかもリスクがあります。
そして一室の賃貸住宅経営はは、空室の際に収入が無くなり、収益率は大きく振れる可能性があります。

なお、売却後の住宅ローンの完済で利息の支払もなくなります=収益と看做せます。

老後資金としてのご準備のため、国内外の株と債券を対象とするインデックス・ファンドに分散投資をされてはいかがかと考えます。
もし元本の毀損が無いことをお選びになる場合には、日本国債などでの運用をお考えください。

住居の名義ですが、頭金の資金+残ローンの返済額とのバランスが大きく異なると贈与と看做されるのではないかと考えます。行動の前には税務署等でご確認が必要と思います。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
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保有物件の件

2009/12/11 16:53 詳細リンク

msalohaさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『この場合はマンションの名義を共有名義から妻に変更することで、賃貸収入者を妻にして確定申告をすることは可能でしょうか?』につきまして、まず、現在はご主人様と共有名義になっているということでよろしいでしょうか?

共有名義になっているマンションにつきまして、ご主人様の持ち分を奥様に移転するためには持ち分の移転登記をすることになりますので、持ち分の移転に当たっての移転原因が必要となります。

また、移転原因によっては贈与税や譲渡所得税などが課税される場合がありますが、税金に関する専門家は税理士さんとなりますので、税理士さんあてに改めてご相談ください。

奥様が家賃収入を得た場合、原則として翌年に確定申告をすることになります。

尚、ご主人様が返済している住宅ローンが残ったままで、ご主人様の持ち分を融資先の金融機関の承諾を得ないまま移転してしまう訳には行きませんので、予め融資先の金融機関にもご相談をしていただくことになります。

保有しているマンションを売却してしまうか、あるいは保有して賃貸収入を得るのかにつきまして、住宅ローンやマンションの維持管理費を除いて毎月利益が出る状況であるのならば、私は保有し続けることをおすすめ致します。

保有し続けることで、将来の年金収入の一部に充当することもできますので、収支がプラスならば慌てて売却しなくてもよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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株式会社リアルビジョン 代表
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森本 直人 専門家

森本 直人
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賃貸か売却か?の判断基準

2009/12/11 17:08 詳細リンク

msaloha様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

ご相談の件、マンション賃貸は、必ずしもわるくはないと思いますが、ご主人の年収が、合わせて1500万にもなると、仰る通り、納税が大変ですね。

マンションの名義を妻に変更すれば、確かに、所得税の税率は、低くなりますが、妻に買取資金がなければ、贈与ということになり、贈与税の課税対象になります。

ご相談は、賃貸か売却か?ですが、もし、売却される場合は、売却代金を金融資産で運用していくことになると思います。

ちなみに、不動産所得は、総合課税ですが、金融資産からの所得は、分離課税を選べます。

例えば、公募株式投資信託の換金利益や収益分配金は、分離課税の場合は、平成23年12月31日まで
の間、軽減税率が適用され、一律10%です。(原則は、20%)

ただし、金融資産による運用も、勉強が必要で、簡単ではありませんし、人によって、得手不得手は、あります。

賃貸か売却かについては、不動産と金融資産のどちらによる運用が好きか、といった基準でも考えてみてください。

以上、ご参考にしていただけると幸いです。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
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