投資用ワンルームマンションの対応方法

ワンルームマンションを新築で買われる場合には相当業者の利益がのっているますので、購入直後であっても売却の為の査定を出すとご指摘の様な価格になってしまいます。


結論ですが、もし、他の事業や他の投資等で大きな利益が出て、この損失をその相殺に使える様な場合であれば早期の売却もありかとは思います。


ただ、それ以外の場合には事実上売却は出来ないのではないかと推察します。(売却してもローンの残債が残りますので・・・・)


では、どの程度での売却が有効かという事ですが、室内の設備が陳腐化したり修繕を要する様になる時期である10年前後を目途にされたら良いかと思います。


また、一旦下がった売却価格も1200万から更に急速に下がるかと言えばそういう事は無いと思いますので、価格に関してはその数字から概ね1,2割の下落をみて置かれれば良いかと思います。


当面は多少の所得税の還付分等もあると思いますので、それらをなるべく1物件に絞って期限前返済をして行かれると良いと思います。


ちなみにですが、物件やそのエリアを見られて購入されましたか?

サブリース契約なしなら家賃が10万円くらいで、築1年で利回り10%なら処分できるということなのでしょうか。
とすると、売却査定は妥当なものと思えます。

市場の要求利回りは、景気動向や築年数で変動いたしますので、要求利回りが12%なら1000万円、逆に8%なら1500万円となります。

いずれにしても、現状では残債を上回ることは難しく、売却となるとかなりの負担を強いられる形となります。
また所有して1年なら、繰り上げ返済をするにしても手数料も高くなり、あまり効率的とは言えません。

固定資産税を含めて年間で約60万円の出費が発生していると思うのですが、半年ほど前から売却を検討されているということで、かなり初期の段階でこのような状態は予想できたと思います。
それならば、当初に自己資金を準備して収支を整えるなり、もうちょっと金利の低い金融機関を活用するなりの対処法があったような気がします。


今後の対策としては、毎月の負担を減らすことが最優先です。
その為の方法としては、
1、多少のリスクはあってもサブリース契約を解除し、満額の家賃を受け取れるようにする。
2、確定申告は毎年きちんと手続きをする。
3、契約当初の返金分などあれば、手を付けずに毎月の差額に補てんするようにする。

などです。
とにかく、年間でキャッシュフローを捉え、向こう5年くらいの見通しを立てることが先決です。
何度でも、どういったことでも相談されるのは構いませんので、問題を正面から受け止め、売り急いだり判断ミスをされることがないようにしてください。