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投資用ワンルームマンションの対応方法

マネー 不動産投資・物件管理 2009/12/01 06:32

東京都下にワンルームマンションを2部屋購入しました。(ローン残債:2200万円,2300万円,変動金利3.2%)まだ所有して1年ですが、無料見積もりをしていただいたところそれぞれ1200万円程度が相場とのことでた。家賃はサブリース契約で今のところ8万円/月です。又、修繕費+管理費は1部屋1.2万円となっております。このような状況ですが、出来るだけ損失を減らしてマンションを売却するにはどのようにすれば宜しいのでしょうか?非常に大きな損失ですが直ぐに売却するのが宜しいでしょうか?それとも可能な限りの金額を繰上げ返済(可能であれば完全返済)して売却するのがよいのでしょうか?家賃の下落と修繕費の上昇、売却価格の推移を考えると一番よいタイミングがあるのでしょうか?この半年考えて続けて疲れてしまいました。是非アドバイスを宜しくお願い致します。

kenchさん ( 岐阜県 / 男性 / 44歳 )

回答:2件

ワンルームマンション

2009/12/01 10:47 詳細リンク

ワンルームマンションを新築で買われる場合には相当業者の利益がのっているますので、購入直後であっても売却の為の査定を出すとご指摘の様な価格になってしまいます。


結論ですが、もし、他の事業や他の投資等で大きな利益が出て、この損失をその相殺に使える様な場合であれば早期の売却もありかとは思います。


ただ、それ以外の場合には事実上売却は出来ないのではないかと推察します。(売却してもローンの残債が残りますので・・・・)


では、どの程度での売却が有効かという事ですが、室内の設備が陳腐化したり修繕を要する様になる時期である10年前後を目途にされたら良いかと思います。


また、一旦下がった売却価格も1200万から更に急速に下がるかと言えばそういう事は無いと思いますので、価格に関してはその数字から概ね1,2割の下落をみて置かれれば良いかと思います。


当面は多少の所得税の還付分等もあると思いますので、それらをなるべく1物件に絞って期限前返済をして行かれると良いと思います。


ちなみにですが、物件やそのエリアを見られて購入されましたか?

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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尾野 信輔

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不動産投資アドバイザー

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売却査定は妥当

2009/12/01 09:24 詳細リンク

サブリース契約なしなら家賃が10万円くらいで、築1年で利回り10%なら処分できるということなのでしょうか。
とすると、売却査定は妥当なものと思えます。

市場の要求利回りは、景気動向や築年数で変動いたしますので、要求利回りが12%なら1000万円、逆に8%なら1500万円となります。

いずれにしても、現状では残債を上回ることは難しく、売却となるとかなりの負担を強いられる形となります。
また所有して1年なら、繰り上げ返済をするにしても手数料も高くなり、あまり効率的とは言えません。

固定資産税を含めて年間で約60万円の出費が発生していると思うのですが、半年ほど前から売却を検討されているということで、かなり初期の段階でこのような状態は予想できたと思います。
それならば、当初に自己資金を準備して収支を整えるなり、もうちょっと金利の低い金融機関を活用するなりの対処法があったような気がします。


今後の対策としては、毎月の負担を減らすことが最優先です。
その為の方法としては、
1、多少のリスクはあってもサブリース契約を解除し、満額の家賃を受け取れるようにする。
2、確定申告は毎年きちんと手続きをする。
3、契約当初の返金分などあれば、手を付けずに毎月の差額に補てんするようにする。

などです。
とにかく、年間でキャッシュフローを捉え、向こう5年くらいの見通しを立てることが先決です。
何度でも、どういったことでも相談されるのは構いませんので、問題を正面から受け止め、売り急いだり判断ミスをされることがないようにしてください。

質問者

kenchさん

サブリース

2009/12/02 06:30 固定リンク

早急なご回答ありがとうございます。
無料見積もりの方が言うには、マンション価格は、家賃7万円,利回り7%で算出された場合とのことで、サブリースの家賃が相場より高めではとの事でした。そのため今後の家賃低下が気になっております。又、修繕費は2千円/月ですが、今後上昇する可能性はあるとしたら更にキャッシュフローは悪化していきます。サブリース解除のアドバイスを頂きましたが、地方に住んでいて又マンション管理も初めてなためその場合はどのように対処すればよいか教えていただければ幸いです。

kenchさん (岐阜県/44歳/男性)

質問者

kenchさん

売却価格

2009/12/02 06:57 固定リンク

お忙しいところご回答頂きましてありがとうございます。物件は購入後に確認というお粗末な次第でした。非常に甘い対応だったと反省しております。期限前返済をしながら、10年後の売却(960〜1080万円)を目指すのがベストな方法ですね。その場合でもかなりの損失となりますか。それ以上持った場合は修繕費が掛かるとの事ですが、それはどの程度発生するものでしょうか?又、売却価格は10年以降はどのように推移していくものでしょうか?何度も質問して申し訳ございませんが宜しくお願い致します。

kenchさん (岐阜県/44歳/男性)

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