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不動産投資について

マネー 不動産投資・物件管理 2009/11/28 14:52

はじめまして。
現在千葉県在住の37歳のサラリーマンです。
早速ですが中古物件にて不動産投資を始めてみようと思いますが、
手持ち資金は100万程で自宅(5年前に新築)ローンが500万程
残っております。
いろんなパターンを考えました

1、投資ローンを活用し今すぐ始める。
2、一年間貯蓄しワンルームをキャッシュで買う
3、一年間貯蓄しファミリータイプをローンで買う
4、一年間貯蓄しアパート一棟をローンで買う

融資はしていただけそうなのですがどのパターンが
良いのでしょうか?
ちなみに大阪出身の為、大阪にてどんどん保有物件を増やしていきたいと考えています。
また他に良いプランがあればご教授ください。
よろしくお願い申し上げます。

hirariimanさん ( 千葉県 / 男性 / 37歳 )

回答:4件

大阪での不動産投資

2009/11/29 16:13 詳細リンク
(5.0)

現在の自己資金の状態から推測するに、住宅ローンの期限前返済をかなり利用されたのではないでしょうか?ご自宅購入時期が直近の割に残債が少ないところを拝見するとそう思われます。


ちなみに住宅ローンの期限前返済はやるのは簡単なのですが、いざ資金が必要になった時に困った事に成るケースもあるので注意が必要です。


不動産投資に関してですが…

不動産投資の目的とどのレベルまでを目標にするかによって異なりますが、一番手軽にできるのは2辺りになるのではないかと思います。次が3で、難易度が若干高いのが4になります。(自己資金が100万の状態では実質的に1の選択肢は無いと思います。)


どんどん保有物件を増やしていきたいという考えであるのであれば、じっくり勉強して4.に最初から取り組むのが賢明に思います。

評価・お礼

hirariimanさん

初めまして。
お忙しい中ご丁寧な回答を頂き有難うございます。
早速ですがおっしゃるように住宅ローンは私が無駄使いした分以外は妻が繰り上げ返済にまわしてくれていました。その分ローンがかなり減ったのでその部分では感謝しております。
投資規模に関しては安定収入を生かし定年後も安心して生活できるレベルのキャッシュフロー(1000万円程度)を得たいと考えていますので最終的には一億強くらいの資産を構築したいと考えています。
いずれにせよより地道に知識、資金をふやしていこうと思います。またご相談させてください。
よろしくお願いいたします。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

- good

借り入れを活用

2009/11/28 15:51 詳細リンク
(5.0)

不動産投資のメリットは、評価の付く物件なら、少ない自己資金でも始めれるというところです。

すでに、不動産投資を始めるという決断をされていらっしゃるのであれば、手持ちの資金を頭金や諸費用にあてて、融資を活用するのが良いと思います。

その際、対象にする物件は、まだお若く、勤続可能年数も長いので、新築・中古は問いませんが、やはりマンションが良いでしょう。

しかし、中古の場合は、評価の兼ね合いで100万円の自己資金が不足する場合があるかもしれません。
また、7〜8割融資にもかかわらず自己資金が100万円で足りるような物件。
要するに400万円以下の物件は、将来の出口戦略が立てづらくなりますので避けた方が良いかと思います。
安い物件や評価が付かない物件は、それなりの理由があるはずなので、あまり無理をしない方がよろしいでしょう。

あまり玄人好みではないかもしれませんが、新築物件で始めるのも良いかもしれません。
新築のメリットとしては、融資を受ける金融機関も決まっており、評価も最大95%で、属性さえ合えば、だれでも購入可能というところです。
今後手広くやっていくにしてもパッケージ化された新築物件なら、最初の1件でつまづくリスクは格段に減ります。


新築・中古いずれの場合でも、目先の利回りや数年の間の儲けにこだわらないようにして、長いお付き合いのできる管理会社を選ぶようにすればよろしいかと思います。

評価・お礼

hirariimanさん

はじめまして。
お忙しい中、ご丁寧な回答を頂き有難うございます。
私の中では新築は利回りが低く、キャピタルゲインが見込みにくい為、リスクが高いと考えておりました。
いずれにせよもう少し勉強して長い目で計画を練って見ます。

徳田 里枝

徳田 里枝
不動産投資アドバイザー

- good

着地点から逆算してみては・・

2009/11/29 10:52 詳細リンク
(5.0)

hirariiman様へ

はじめまして。リッチロードの徳田と申します。

不動産投資をお始めになられるときは、まず、
1.どの時点から収益を得たいのか
2.どのくらいの収益を得られれば良いのか

この2つの目的をはっきりさせることが大切です。

1.につきましては、例えばすぐ収益を得たいのであれば、
現金購入がオススメですし、
将来10年後とか、30年後に収益が欲しいのであれば、
ローンを組まれるほうがよろしいと思います。

2.につきましても、毎月20万円の収益を得たいのか、40万円なのかによって、
将来の着地点から逆算して、スタートなさるとよろしいと思います。

hirariiman様の場合、自己資金が100万円ということですので、
築20年くらいの600〜700万円くらいの中古ワンルームマンションを、
ローンを組まれてご購入なさるのがよろしいと思われます。

ご年齢も37歳とお若いですので、20〜30年後もしっかり家賃収入を稼ぎ出してくれる、
立地が良くて管理状態の良いものをお選びになられればよろしいと思います。

ファミリータイプのものは、利回りが下がりますので、
ワンルームに比べて贅沢品となります。
また、アパートなどの一棟物は、
建物全体の修繕等で突発的に大きな費用がかかりますので、
金銭的に余裕がないとリスクがございます。

ワンルームですと、複数所有することでリスク分散もできますし、
比較的、換金性もありますので、出口も見えやすいです。

何かご質問がございましたら、いつでもお気軽にお問い合わせ下さいませ。
では・・

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評価・お礼

hirariimanさん

はじめまして。
お忙しい中丁寧な解説を頂き有難うございます。
先生のおっしゃるようにまずは人生設計、資金計画を
きちっとたててリスク分散しながら安定収入を得れる
システムを自分なりに考えてみようと思います。
また不明な点があれば相談させてください。


大阪の収益物件おすすめです。

2009/11/30 12:43 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。
岡と申します。

早速ですが、ご質問につきましてご回答申し上げます。
現在、金融機関の不動産関連融資が徐々にではありますが選択肢が増えてきました。
方法と結果の前に、物件ありきではありますが、100万円ほどの自己資金であれば、
中古の区分所有マンションに投資されることをお勧めいたします。

400万円ほどのワンルームマンション(1K〜1LDK)を探し、
内、300万円をローン、100万+諸経費を自己資金でお考えいただければ安全と思います。

大阪の物件は、都心部より若干お安く、かつ利回りも見込めます。
そう言う意味で絶対お勧めなのですが、ひとつだけ懸念点。
それは、現住所は千葉、担保物件は大阪という融資に金融機関がどこまで対応してくれるかです。
両所に支店があるような金融機関であれば取扱う可能性が充分にあります。
現在、お取引されている金融機関に一度ご相談されてみてはいかがでしょう。

また、具体的な物件や金融機関のご相談がございましたら、
お気軽にご連絡いただければ幸甚です。
[[http://www.iso.to/]]

評価・お礼

hirariimanさん

初めまして。
お忙しい中丁寧なアドバイスいただき有難うございます。
先生がおっしゃるように一年間のインカムゲインが金利負担分を上回るのであれば当初よりレバレッジを効かせて運用をはじめたいと考えておりました。
ただやはり知識不足の点が否めないのではという不安が
各先生方のご意見を拝聴した今の実感です。
融資先を含めた根回し、知識の習得に今以上に取り組み、割安物件を見つけたときにすばやく行動できる体力を養おうと思います。
是非またご相談させてください。

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