土地の引渡し延長(境界確定が不可) - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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土地の引渡し延長(境界確定が不可)

住宅・不動産 不動産売買 2009/11/24 18:51

先日古家付きの土地を購入しました。

契約の際には隣地との境界の確定が取れていなかったため、
引渡しまでに境界の確定をすることを契約書に明記してもらい
契約をしました。(『境界を確定し明示すること』と記載してあります)

今日が引き渡し日なのですが、2日前になって
『まだ1箇所確定できていない。隣地の持ち主が立ち会ってくれない』という
問題が発生しました。

隣地との境界を確定させるための立会い等をお願いしているのは
売主(個人ではなく設計会社)で、
仲介に入っている不動産屋は…特に何もしていないように見えます。

売主が言うには…
『公簿売買だから、そこまで(境界の確定まで)する必要ないのに…
まぁ契約書に書いちゃったから…すみませんねぇ』と。

今の所、
?売主が頑張って隣地の所有者とコンタクトをとる
?どうなりそうか今週中に連絡する
?それまでは一旦決済は延長する

というステータスになっています。

こういった場合
誰が悪くて、どうすれば解決できるのでしょうか?
なにか保障等は受けられますか?
このままだとズルズルいく可能性はありますか?
なにか打開策は…

不動産関係のもやもや感(言葉の意味の曖昧さ)に
とても困惑しています。
お助けください。

<補足>
私たちはその土地を気に入っていて、出来ればあきらめたくはありません。

補足

2009/11/24 18:51

私たちの希望としましては…
?境界は確定しないと今後問題になることがわかっているため、
確定をしてもらってからの引渡しをお願いしたい。
(古家を解体し、新築する予定なのですが、
この購入地(地目は山林)に私道があり、新築する際に地目変更が必要になり、
道路部分を分筆しなければならず、
その為、境界が確定しないと後々問題になるようです)
?穏便に済ませたい(裁判等は避けたい)
?出来るだけ早く土地を手に入れたい

上記?〜?を実現できる方法はないでしょうか?


現状、隣地の所有者が境界の立会いに応じてくれないと売主は言っています。
このような場合、決済を延期してどれくらいでカタがつくものなのでしょうか?


<回答を締め切ります>
たくさんのご回答ありがとうございました。

私たちは結婚式が終わったあとすぐに入居できるようにと、
初めて土地、家というものの購入、契約をしています。
土地の契約も済ませ、ハウスメーカーとの契約もし、
あとは土地引渡し後…という状況での突然の境界問題で
『なぜ?!売主さんどうなってるんですか?!』とかなり感情的になっていましたが、
こういう気持ちこそが本来の問題をさらに大きくして
解決するのが難しくしているのかも…と思いました。

いただいたアドバイスをじっくり検討し、
冷静に対処していきたいと思います。
とても参考になりました。皆様ありがとうございました!

terry_dorryさん ( 千葉県 / 女性 / 26歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

1 good

売主の違約行為について

2009/11/24 20:31 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

引渡しまでに売主側で境界確定をする条件での契約で、
引渡し日までにその確定作業が終わっていなければ、
売主の責任となります。

対応の方法としては、
1.合意書を結んで決済を延期する。
2.問題がないのであれば境界未確定の状態で引渡しを受ける。
3.境界未確定の状態で引渡しを受けるが、
後日売主の責任と負担で境界を確定することを念書でもらう。
4.測量費を物件価格から割引してもらい、現状での引渡しを受ける。
5.内容証明により債務の履行(境界の確定)を要求し、
もし、履行ができないのであれば、違約解除を請求する。
等の方法があります。

現状で、悪いのは売主です。
実は、「terry_dorry」さんは非常に有利な立場です。
契約書に基づいて、違約解除を申し出て、
違約金の請求をすることができます。

今後の流れで、
売主と穏便な関係で事を済ませたいのであれば、
1.もしくは2.の対応となります。

売主がある程度信用できるのであれば、3.の対応もあります。

売主に対して妥協せずに強く言いたいのであれば、
5.の対応で、違約解除の請求をすることができます。
5.の対応を取った場合、売主は、相当の期間内で、
隣地との境界を確定して、引渡しに応じると思われます。
ただし、売主との関係は険悪なものになります。

売主が対応してくれればの話ですが、
長引くのが嫌で、それなりの対応を望むのであれば、
4.でも良いのではと思われます。

どの対応を取るのかは、「terry_dorry」さんが
選択することができます。

ご相談内容からだけでは詳細状況が分からないので、
どの対応が良いのかこちらで判断できませんが、
一度冷静になって考えて、今後の対応を検討してください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

terry_dorryさん

早々のご回答、ありがとうございます。

境界に関しては、確定しないと今後問題になることがわかっているため、
確定をしてもらってからの引渡しをお願いしたいところです。
(古家を解体し、新築する予定なのですが、
この購入地(地目は山林)に私道があり、新築する際に地目変更が必要になり、
道路部分を分筆しなければならず、
その為、境界が確定しないと後々問題になるようです)

現状、隣地との境界確定が出来ない理由が何故なのか
わかっていない状況です。

売主さんが言うには、『立会いに応じる』と言っていたのに
突然連絡が取れなくなり、電話も出てくれず、訪問しても居留守だと…。
その言い分に少々不信感を抱いています。

穏便に済ませたいですし、
回答を参考に、冷静になって考えてみようと思います。

ありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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土地の境界

2009/11/25 01:30 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、土地の売買には隣地や道路などとの境界確定は非常に重要なことです。
公簿売買であろうが、境界確定は売主や仲介業者はある意味義務と言えます。

私が携わった事案は、境界が確定されるまでは代金決済は行わなかったですし、実際にはすべて土地家屋調査士や測量士を入れて確定作業行っているのが現状です。

こうしたことを踏まえて、決済は延期をし境界確定までは待つことでしょう。
最悪は、契約の不履行として、契約解除と手付金の返還を求めることも視野に入れて対処すべきかと思います。

境界の確定作業には、土地家屋調査士などの方に依頼して、隣接する所有者とコンタクトを取り、境界の立ち会いを行うことが一般的です。
また、こうした作業は費用がかかるため、費用負担も売主か買主かも契約時に決めておくものです。

ですから、仲介業者と売主に、調査士などの方を入れて対処してもらうことでしょう。
あくまでも約定に従って履行してもらうことをお勧めします。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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不動産業

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境界確定について

2009/11/25 14:32 詳細リンク
(5.0)

買主様が引渡しが受けられず困っているのと同じように、売主様も隣地所有者に境界立会いに応じてもらえず困っているはずです。

私が売主様側の仲介を行う際に、境界確定が未了の場合は、「○月○日までに隣地所有者立会いのもと境界確認を行い、境界確認書の作成ができなかった場合には、売主は本契約を解除することができるものとする」という解除条件を入れ、売主を保護する策を講じます。

売主様としても、第3者の行動によって引き起こされている状況ですので、それを''違約''と言ってしまうと、返って当事者間の関係をこじれさせるだけでしょう。

確かに、分筆を行うためには、隣地所有者間の境界確認書を法務局へ提示する必要がありますので、境界確認書の取得が出来なければ''「買主側が購入の目的を達せられない」''ということになりますので、境界確認書の取得は必須となります。

境界でトラブルになる場合には、物理的な問題よりも、心理的な問題を昔から引きずっているという場合の方が多いです。
売主の建設会社さんと隣地所有者との間で以前に何かしらかのトラブルがあったのかもしれませんが、今回所有者が変わる訳ですから、売主を隣地所有者との間で問題を清算いただく以外ありません。

今回のような状況では、まずは隣地所有者が「なぜ境界立会いに応じないのか」という理由を語ってもらえるよう対応し、隣地所有者の要望に売主がある程度歩み寄っていく以外、問題の解決は難しいように感じます。

問題解決に要する期間となると、その問題の根っこにあるものがどの程度根深いのかによって、期間も変わってくるでしょう。
実際に会って話せれば直ぐに問題が解決することもありますし、いつまで経っても進展しない場合もあります。

今後、問題がスムーズに解決することをお祈り申しあげます。


リード 中石 輝
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質問者

terry_dorryさん

境界立会いを隣地所有者にお願いしたい

2009/11/25 15:54 固定リンク

ご回答、ありがとうございます。

おっしゃるとおり、私たちだけでなく、売主さん側も困っていますよね。
当方としましても『違約だ!』という風には事を起こしたくないと思っております。

境界の位置でもめているワケではなく、立会いを拒否しているようなので
売主さん側に対する嫌がらせなのでは?と思ってしまいます。

売主さん側は「境界立会いの話をした際にトラブルは特にない」と言っていますが、
もしかしたら売主さん側が土地を取得した際(2年ほど前に取得したようです)に何かトラブルがあって
今も引きずっているのかもしれません(憶測ですが)。

何が原因でそうなってしまったのかがわからない状況ですが
売主さんでもなく、仲介業者でもなく、
買主である私たちが隣地所有者に『境界立会いに応じてください』とお願いすることは可能なのでしょうか?

今回の売買で所有者も変わることになりますし、
売主さん側に対する嫌がらせならば問題が解決するのでは…と思いまして。

こじれるだけでしょうか?

terry_dorryさん (千葉県/26歳/女性)

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