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住宅ローンの一本化 住宅ローン減税

マネー 不動産投資・物件管理 2009/11/20 08:36

45歳TMです。年収は、約700万です。家内と子供が7歳長女、と5歳長男の4人家族です。7年前に3800万で購入した築35年の木造住宅に住んでいます。あとローンが1500万残っております。そろそろ建て替えをと考えておりますが先日、銀行にいきましたところ現在のローンと新たにもう1つローンを組むことになると言われました。月々10万円のローンですが1200万の建て替えローンで行うとプラス4万円になります。他に解体費用や事前にいくら現金が必要ですか?今までを親に1000万借り繰上げ返済をしたので残が1500万ですが親には、5年後で完済で700万残っております。別にローンなしの賃貸用マンション家賃収入月15.5万円を所有しておりその上がりで親に返しております。そこで質問ですが借り換えによる現在のローンと建て替えのローンを1本にし月々10万の支払いと投資ローンでワンルーム1000万のものを購入しその家賃収入の中で4〜5万くらいをローンの返済にしようと思ってますが無謀ですか?またこの場合、住宅ローン減税は、現在のローンの部分(土地)にも摘要になりますか。建て替えとワンルーム購入は、どちらが先のがよいですか?

ミヤシャンさん ( 東京都 / 男性 / 45歳 )

回答:2件

建替えとローンの一本化

2009/11/20 13:03 詳細リンク

1.まず建替えと投資用不動産(ワンルーム)の購入ですが、順番から言えば「投資」が先で、次が「住宅」です。住宅ローンは容易に借りられますが、投資の為のローンは住宅ローンが増えてからでは借りづらくなります。ただ、金額が1000万のワンルームであればそれ程でないかもしれませんが、念の為を考えたらこの順番です。


考えるべきは投資するのがワンルームマンションが良いか否かです。もし可能であるならば一棟物のアパート等を買うか新築にする住居を賃貸併用住宅にして家賃収入を得ると言う事も視野に入れられたら良いのでは?


2.ローンの一本化ですが、これは借りた銀行で聞いたから2本になったのです。他の都市銀行等に相談されたら当然一本になります。


3.木造住宅の解体費用は広さにもよりますが坪あたり3万前後と考えておかれれば良いかと思います。その他費用としては設計費用や新築住宅の登記費用等が掛ります。ちなみにですが、現在総務省では固定資産税の新築住宅の減額処置を廃止もしくは縮小する方向です。早ければ来年度からなので今からでは間に合わないかもしれませんが…


4.住宅ローン減税は2で指摘した様に他行で一括して借入を行えば面倒はありません。その場合、完全な新規取得としての扱いになりその期間適用されるか、残存期間に適用されるかは税務署に確認すべき事項かと思います。

回答専門家

向井 啓和
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尾野 信輔

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不動産投資アドバイザー

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投資マンションを増やす必要はないのでは?

2009/11/20 10:09 詳細リンク
(4.0)

1000万円の投資ワンルームマンションで4〜5万円を建て替えのローンに充当するというのは厳しいのではないですか?

現状より増える支払い部分を他の収入での充当をお考えなら、親御さんにご返済する5年後700万円という借入の期限を延ばしてもらい4〜5万円を回したほうが、より現実的なプランのように思えます。

解体費用や当面必要な資金の件はあとで検討するにしても、まずは

1、ローンの一本化ができるか?
2、それによって増える4〜5万円の支払いをどこから支出するのか?

を検討したほうが良いと思います。

幸い、土地つきの自宅やローンのない収益物件など、活用できる資産はいくつかお持ちのようなので銀行や建て替えを予定しているハウスメーカーさんなどと綿密に打合わせされるとよいでしょう。

評価・お礼

ミヤシャンさん

こういうサイトをよく見てましたが実際に相談をしたのは、初めてでこんに早く回答が返ってくるのは、びっくりしました。大変参考になりました。

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