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対象:住宅設計・構造

接道4メートル以下の旗状地、建築戸数は1戸?

住宅・不動産 住宅設計・構造 2009/11/16 19:42

現在、2戸以上の家が建てられないのかを悩んでいます。

検討している土地は、旗状地です。
幅員4m道路に対して、間口2.5mで接道しています。
旗状地の旗竿?部分は奥行き2.5×20m。
その奥に、約20×30mの土地が広がっている形状です。

不動産業者の宅地建物取引主任者の方は
「間口2mにつき、家は1戸だけしか建てられない」
と説明していました。

しかし、インターネットで調べていくと
間口2mの旗状地に、アパートや連棟住宅を
建築している事例がいくつも出てきます。
内部が繋がっていない2世帯住宅もあります。
(もちろん、近年の建築事例です)

実際に建築することが出来ている建築会社と、
「どれだけ土地が広くても、建設は接道2m毎に1戸」
という建築会社では、何が違うのでしょうか。

そして、建築するためには何が必要なのでしょうか。

戸建、連棟、共同住宅による違い等があれば
それらもお教えいただけないでしょうか。

よろしくお願い致します。

旗状地好きさん ( 大阪府 / 男性 / 33歳 )

回答:3件

条例によっても規制がありますのでご注意を

2009/11/17 19:44 詳細リンク

旗状敷地の敷地内に建物が何棟建てられるか?に関してですが、建物の用途は、一戸建て、連なった形の長屋、共同住宅など住居の形には色々とありますが、基本的に1つの棟で構成されている必要があるでしょう。

よく町中にあるミニ開発などは、前面道路に対して巾4mの引き込み道路をつけてそれに敷地を沿わせるなどの方法もあります。

後、条例によって、旗部分の引き込み長さによって、奥に建てられる建物の規模の制限などもありますので、ご注意くださいね。

参考になれば幸いです。

八納啓造

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
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志田 茂

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建築家

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原則 一敷地一建物 です

2009/11/16 21:26 詳細リンク

志田茂建築設計事務所 志田です。


建築は、一敷地一建物 が原則です。

その昔、建築基準法が整備されていなかった時代や、たとえば20年くらい以前、まだまだ法規を無視して建築していたものが結構あった時代には、一敷地に複数の建物を作った事例も 沢山ある事でしょう。

連棟・共同住宅 というのは、、法的に可能だとすれば、、「長屋」という用途のものです。
共同住宅との違いは、廊下や階段など、共有して使用する部分がない という事です。

それも、都道府県の条例によって、旗竿部分の幅や長さの規定がありますので、巾2m以上が必要になる場合もあります。

オーナー住宅+賃貸(または分譲)(*内部がつながっていない2世帯住宅も) という内容だとしても、建物全体は 「長屋」・・・共用部分があれば 「共同住宅」となります。

「長屋」は、不動産屋では、「テラスハウス」と言われているようです。

敷地が、たとえば 緑道 など、ずっと道路状として使われているものに接している場合には、別の解釈がされるかもしれません。
具体的な事は、その土地のある自治体の建築課に相談してみてください。


「戸」と「棟」の間違いかもしれません。

2009/11/18 12:47 詳細リンク

こんにちは、ビーンズコープの矢野です。
不動産業者の立場からコメントさせて頂ければと思います。

不動産業者の中には、建築的な知識をお持ちでない方もいらっしゃるので、
もしかしたら、ご説明した不動産業者の方は「2戸」以上という言葉を
「2棟」以上と勘違いしてご説明してしまったのかもしれません。

原則として4M以上の建築基準法上の道路に2M以上敷地が接している
のであれば、2戸以上の住宅やアパートも建てることが可能です。
仮に他の要件で制限を受けることはあったとしても「間口2Mだから、
家は1戸しか建てられない」ということにはなりません。

また、旗竿状敷地で「複数戸の建物」を計画する場合、法規的に共同住宅
の要件を満たすことが難しく、連棟長屋で計画されることが多くなりますが、
共同住宅であっても長屋であっても、「複数戸の建物」という点については
同じです。

「共同住宅」と「長屋」の法規的な定義の違いや計画上の留意点に関しては、
先にご説明下さっている専門家の方の通りですので、その点も留意されて
ご計画下さい。

質問者

旗状地好きさん

「戸」と「棟」を再確認しましたが…

2009/11/18 14:22 固定リンク

ご回答ありがとうございます。

土地仲介業者及び建設業者の方々に対して
「旗竿状敷地で建設可能な建物について教えて欲しい」
と改めて質問したのですが…
「日本全国、間口4m以下の旗竿状敷地に建築できるのは1戸だけ」
「2戸以上の戸建、長屋・共同住宅は建築不可」
「廊下等で内部が繋がっている2世帯住宅のみ建築可能」
と回答されました。。

「1戸あたり接道2mが必要」という理論なのですが、
それではタワーマンション等は建設できない事になりますよね?

私がお話している担当者の方々が間違えているように思えて仕方ありません。
(法的根拠が曖昧なので納得いかないのです)


私自身は宅地建物取引主任者等の資格は持っていませんが、
各自治体の条例による制限を除外して考えた場合には
「旗竿状敷地でも複数戸の連棟長屋・共同住宅は建築可能」
(もちろん土地建物共に建築基準法の要件を満たしたもの)
という認識を持っていました。

この解釈に間違いはありませんでしょうか?
よろしくお願い致します。

旗状地好きさん (大阪府/33歳/男性)

質問者

旗状地好きさん

一敷地=一筆でしょうか

2009/11/18 14:29 固定リンク

ご回答ありがとうございます。

広い土地に複数の賃貸用戸建を建てている地主の方々は、
一戸(一棟)ごとに土地を分筆して建築しているということでしょうか?


「一敷地一建物」の原則を定義する法令、
「一敷地」を定義する要件がどのようなものか、
お教えいただけると大変勉強になります。

よろしくお願い致します。

旗状地好きさん (大阪府/33歳/男性)

質問者

旗状地好きさん

旗状敷地でのミニ開発

2009/11/18 14:46 固定リンク

ご回答ありがとうございます。

大きな家屋等を取り壊した後の敷地に、4mの引き込み道路 + 凹状の宅地
を形成して戸建を複数建築する方法をミニ開発というわけですね。

このミニ開発という手法についてですが、旗状敷地には利用できないのでしょうか?

例えば、
建築基準法上の道路と引込道路の接道幅は2.5m
引込道路は途中から幅4m以上に拡張
各戸(棟)は引込道路に対して2m以上で接道
引込道路を各戸共有の通路用私道とする
という方法では、ミニ開発の手法は適用できませんでしょうか?

建築基準法上の道路と引込道路の接道幅は2.5mという部分が
まさにネックになりそうだと想像できるのですが…

お教えいただければ幸いです。
よろしくお願い致します。

旗状地好きさん (大阪府/33歳/男性)

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