土地売買の特約での解約について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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土地売買の特約での解約について

住宅・不動産 不動産売買 2009/11/13 12:32

自分でもいろいろ調べてみたのですが、
とても難しく、わからないことばかりなので、
ぜひよろしくお願い致します。

過日、400万円の土地を契約しました。
調整区域のための特約と、ローン特約付です。
一親等なので調整区域でも大丈夫!(不動産屋&工務店)
ということで契約したのですが、
この度、県の申請が降りないことが判明、
残念なことに解約しなくてはならなくなりました。

そこで、特約での解約について教えてください。

・契約書の違約金は2割の80万円となっています。
・以前、不動産契約時に、
「(土地の)額が少さいので手付は結構です」
ということで、まだ何も払っていません。
(契約の時の印紙代のみ)
・県に申請を出してから時間が掛かり、
数ヶ月の延長を申し出て、変更の契約を取り交わしています。

特約というものは契約延長と一緒に延長されるものではないのでしょうか?(不動産屋に特約の期限が切れてるといわれたので)
特約というのは契約を白紙にもどすという特約と理解していましたが、この場合に料金は発生するのでしょうか?
後から手付金を要求されたりするのでしょうか?
もちろん妥当なものであれば支払いますが、
不動産屋の担当者さんがどうしても信用しきれない方なので…
どうぞよろしくお願い致します。

HREさん ( 茨城県 / 女性 / 36歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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特約の内容および確認事項について

2009/11/13 14:06 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回、最初の契約書がどのような条件になっているのか
確認をする必要があります。

不動産売買契約書は、
所属する不動産団体の雛形を使用ケースが多いと思います。

雛形に載っていない個別要件について、
特約という形で契約書に記載します。
特約イコール白紙解約という意味ではありません。
特約の内容として白紙解約の条項が入っているケースがあります。

まず、調整区域の特約とローン特約の内容を確認してください。

ローン特約に関しては、
その期限までに融資が否認された場合白紙解約になる旨の
記載になっていると思われます。

また、調整区域の特約としては、
ある期限までに建築確認が取れなければ白紙解約になる旨の
記載なのでは思われます。

今回、変更の契約を取り交わしているとの事ですが、
どこの部分の変更なのかを確認してください。

例えば、今回、引渡しや代金支払の時期だけを延期したのであれば、
特約に関する日付はそのままになっていると思われます。
その場合、期限が切れていると言われても仕方がありません。

通常、変更の覚書に関しては、ある部分を変更し、
それ以外の部分に関しては、「原契約書通りとする」旨になっています。
どこの部分が変更されて、どこの部分がそのままなのかを
変更の覚書を結ぶときには気をつけてみる必要があります。

ただ、今回、予定していた建築確認がとれなくて
売買契約を締結した目的が達成できません。
また、遅れた理由も「HIROE」さんの責任ではなくて、
役所の処理に時間がかかっただけというのであれば、
売主に白紙解約を交渉してみてはいかがでしょうか。

個別の法的判断は、
弁護士等の専門家へご相談頂ければと思いますが、
逆に、土地の瑕疵
(建物を建てるために購入したのに建築できない)
として売主を追及することも検討できるかもしれません。

なるべく円満に解決されることを願っております。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
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土地売買の特約での解約について

2009/11/14 13:14 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、調整区域での土地の売買契約の場合、建築ができるかどうかの問題があります。
通常、開発行為や農地転用の手続きが完了して売買される場合には建築はOKとなりますが、そうした許認可がない場合には、許認可がOKになったら代金決済をする等の停止条件を付けて売買契約を締結するものです。

場所や地域にもよりますが、農業振興地域に指定されていると、その地域を除外してもらうのに1年以上かかったり、それから農地転用と開発行為の許認可をもらうのに数カ月というケースも考えられます。

こうした状況から、契約書等に停止条件が付いているものであれば何ら問題なく解約は可能です。
その場合は、違約金等は発生しません。

いずれにしても、調整区域の売買には事前に建築の可不可を確認してから売買すべきで、業者の対応には問題があるでしょう。

詳しくは、契約書や重要事項説明書等の書面の確認をした上での判断にはなります旨ご了解下さい。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


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中石 輝

中石 輝
不動産業

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停止条件付き契約

2009/11/15 17:05 詳細リンク

今回のように「県から申請が下りることを条件とする」といった''将来発生することが不確実な事実を契約の効力の発生要件とする''ような契約を''「停止条件付き契約」''といいます。

今回の場合、停止条件である「県からの承認」が成就しなかった訳ですから、''契約の効力自体が発生していない''ことになります。

よって、違約金等の金員が発生することは原則ありません。

以上、多少なりともお力になれば幸です。


リード 中石 輝
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質問者

HREさん

ありがとうございました

2009/11/15 01:16 固定リンク

契約書はよく読んだつもりでしたが、
とても難しいものですね。

融資利用の場合についての期限はありましたが、
特約条項にある「市街化調整区域における開発許可、建築確認申請、農地転用当の許可が受理されない場合」の条項については期日の記載はないようです。
また、変更の合意書は所有権移転の期日を変更するもので、特約に関する期日については触れてないようです。

白紙解約には期限はないようなので、
来週、直接交渉してみます。
ありがとうございました!

HREさん (茨城県/36歳/女性)

質問者

HREさん

ありがとうございました!

2009/11/15 01:29 固定リンク

私の場合も結果が出るまでに5ヶ月かかりました。
売主さんに期日の件で大変ご迷惑をおかけしてしまい、
工務店さんにも申請に骨を折って頂いたにも関わらず、
購入できないとがっかりしております。

売買前に県の審査会?に事前打診をして、
太鼓判を頂いたとのことで契約したのですが、
私の場合は特殊だったようで、
いろいろと突っ込みが入りました。

契約書や重要事項説明書をもう一度よく見ておこうと思います。
ありがとうございました。

HREさん (茨城県/36歳/女性)

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