ローンの担保に入っている物件を財産分与する場合

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

担保評価において、対象物件の担保価値が足りない場合に、
共同担保として別の不動産を追加するケースはよくあります。

金融機関は、単独で再建築ができない物件については
基本的に担保価値をみとめません。
今回は、再建築不可物件の共同担保として
担保価値のある実家を差し入れて欲しいと言われています。

実家を共同担保に入れた場合、名義(所有権)が親の実家に対して、
債務者が「こたっけ」さんの抵当権が設定されます。

仮に、抵当権が付いている物件でも相続時に財産分与をすることは可能です。

不動産の財産分与については、
1.不動産の持分を分ける
2.不動産の持分相当の現金を支払う(兄弟から買取る)。
3.不動産を売却して現金で分ける
等の方法があります。

仮に、3.の方法を取る場合には、
不動産に設定されている抵当権を解除する必要があります。

金融機関は、
再建築不可物件の担保価値を認めてはくれないと思いますので、
実家を売却した金額を抵当権の抹消に充当する必要があります。

相続が発生した時点で、
「こたっけ」さんが現金で返済できる程度の
ローン残債であれば問題はありません。
しかし、相続財産の法定相続分を侵害するような
ローン残債になるのであれば、
トラブルに発展する可能性があります。

相続に関しては、問題のない仲の良い兄弟であっても
「争族」となる可能性があります。
仮に共同担保に差し出すのであれば、
今後の実家の取り扱いについて、兄弟間でも
認識を一致させておいたほうが良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

こたっけさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『再建築不可物件の住宅ローンが残っている場合、担保に入っている親の家を財産分与することは、可能でしょうか?』につきまして、相続とはプラスの財産のみならず負債などのマイナスの財産も含めて引き継ぐとここなりますので、理屈のうえでは可能ですが、あくまでも相続人がマイナスの財産を相続することを承諾する必要があります。

よって、ご兄弟の方が住宅ローンの付いている家を相続することは難しいと思われますので、住宅ローンを組むようなことになっても繰り上げ返済により、早急に完済するようにしてください。

尚、ご両親の家の価格に相当する対価として金銭を支払うことで、財産分与に代えるという方法もあります。

ただし、法律に関する専門家はファイナンシャル・プランナーではなく弁護士さんの方が適任となりますので、弁護士さんにもご相談するようにしてください。

オールアバウトさんにもファイナンシャル・プランナーと同様に弁護士さんも登録しています。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

こたっけ様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、こたっけ様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.今回のご質問のお応えとして、住宅ローン借入するには当該物件以外に担保設定をして、さらに保証人差入れその他の銀行等からの要求が多いことを申しあげます。それは、通常の案件より難しいことを意味しております。

2.そして、親御さまの物件(住宅)を担保として差し入れることですが、親御さまに万が一の事が起った場合は、相続人となる方が原則引継ぐこととなると考えます。

3.その事を、親御さまがお元気な内にこたっけ様がご兄弟とお話されておく必要があると思います。

以上