住宅ローン金利と、借り換え繰り上げ返済の選択 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローン金利と、借り換え繰り上げ返済の選択

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/11/10 16:04

私と弟の名義で、5年前35年で住宅ローンを組みました。私の方は現在仕事をしていませんので借り換えは不可能ですが、

弟の方の残り 建物分のローン12,124,000円と 土地分のローンが6,000,000円ほどを借り換えたほうがいいのか、繰り上げ返済したほうがいいのか、
また建物分のローンの金利が見直し時期にきており、これまでの1.9%から、固定5年で、3.5%か、 固定10年で 4.1%かもしくは、変動金利かも選択しなければならず、悩んでおります。

土地代のローンは 既に見直され 変動金利の 3.425%になっています。

私の名義分のローンは、残額17,064,000円ですが、借り換えは不可能ですが、金利を選択するにあたり、変動金利か、(上記の)固定かで悩んでおります。

ちなみに、現在250万ほどは繰り上げ返済可能ですが、あと200ドルほどの預金は、円高の今はあまり手をつけたくありません。

金利見直し後の返済額が かなり増える事が予想されるため、これから先、できるだけ返済額を少なくするにはどうすればいいのかアドバイスをよろしくお願い致します。

renataさん ( 沖縄県 / 女性 / 41歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

借り換えの件

2009/11/11 09:28 詳細リンク
(5.0)

renataさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『金利見直し後の返済額がかなり増えることが装うされるため、これから先、できるだけ返済額を少なくするにはどうすればいいのかアドバイスをよろしくお願いいたします。』につきまして、住宅ローンを借り換えることになりメリットがでるための要件として、
・返済期間が10年以上残っていること。
・借入残高が1,000万円以上残っていること。
・現在のローン金利と借り換えを行った場合のローン金利との差が1.0%以上あること。
などとなります。

よって、住宅ローンの借り換えを行って十分にメリットは望めるものと考えます。

尚、借り換えを行うに当たり、自分の分はそのままで、弟さんの分だけ借り換えを行うということは抵当権の順位の関係もあり、難しいと思われます。

弟さんの分だけ借り換えを行った場合、抵当順位が2番目になってしまいますので、融資先の金融機関としては承諾はしてもらえないと思われます。

よって、借り換えを行うのでしたらふたりぶんを一括で借り換えをすることになりますが、renataさんの持ち分の取り扱いが問題になってしまう可能性があります。

弟さんに名義を変更した場合には、贈与税の課税対象になってしまうかも知れません。

借り換えを希望する金融機関を決定してから、金融機関の担当者と具体的な相談をしていただくことになると考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

renataさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

renataさん

借り換えについて、私の状況を踏まえ、法律的な説明までしていただき、大変参考になりました。本当に有難うございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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2009/11/11 09:43 詳細リンク
(5.0)

renata様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、renata様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.冒頭ですが、弟さまの土地分の住宅ローン3.425%(変動金利型)は通常の基準金利2.475%ですが、沖縄県の銀行等の住宅ローン金利は高いと思います。一度、金利引き下げ交渉をされてはいかがでしょうか。

2.一戸建の物件につき、借換えを単独ですることは銀行等が対応しないと思います。

3.それならば、renata様がおっしゃる様に一部繰上げ返済となりますが、ただ単に繰上げ返済をすると「期間短縮」となってしまいます。そこで、銀行等により事務手数料が掛かるかもしれませんが、期間はそのままで「毎月の返済額を減らす」方法があります。


以上

評価・お礼

renataさん

わざわざ沖縄県の銀行の住宅ローンの金利についても調べてくださったのでしょう。金利引き下げ交渉など全く頭にありませんでしたので、貴重なアドバイスをいただいたと思っています。
本当に有難うございました。

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