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対象:住宅設計・構造

3階建てエリアでの土地の選び方

住宅・不動産 住宅設計・構造 2007/05/28 14:22

横浜近郊の駅から徒歩10分くらいで建築家に依頼して一戸建てを建てたいと思っています。
希望は、建物の床面積120平米程度、駐車スペース1台分と多少の庭がある明るくくつろげる家です。木造3階建ては避けたいので2階建てに留めたいです。
まだ土地を探している段階ですが、駅周辺の住宅地は大体建ぺい率60%容積率200%の3階建てエリアです。将来周囲の建物が3階建てになるとすると日当たりを確保するには、南側道路の土地を買わないと無理なように感じてしまうのですがいかがなものでしょうか?狭小住宅の得意な建築家の方にお願いすれば北側道路のような条件の悪い土地でも明るい家になるのでしょうか?
先週末、不動産業者に案内してもらった30坪の土地は、南側道路でしたが間口が6メーターと細長く、地目も準工業地帯だったので不安を感じ、お断りしてしまいました。今住んでいる分譲マンションでさえ、間口8メーターはありますので、それより狭い土地に良い家が建てられるのか想像がつきません。また、これでも坪単価90万円とのことで、土地の予算3000万以内で探しておりますので、南道路ではあまり広い土地は買えそうにありません。
これから土地探しをする上で、どんなことに注意して選べば良いか、建物の間取りの事例を含めてアドバイスいただければと思います。

ブロッサムさん ( 神奈川県 / 女性 / 39歳 )

回答:8件

魅力的建築用敷地と土地評価の差

2007/05/29 09:07 詳細リンク
(5.0)

土地の価格は、不動産鑑定で定められた決めごと:土地評価をベースに、不動産屋の判断で決まります。
不動産屋が悪いと判断した安い土地に、魅力的で快適な家が建たないかというと、全くそんなことはありません。
土地の形状、環境は、良し悪しではなく、個性と言えます。個性をいかに引き出すかが、建築家の技量と言えるでしょう。

南側道路の敷地は、確かに日照上有利ですが、庭の一部がアプローチとなるため、プライベートな庭を作りにくく、南道路からの視線も問題で、土地単価が高いので、土地が狭くなります。

「個性的な」安い土地ならば、広く取得できるので、適切な庭を配置することで、プライベートで効果的な日照を確保できるかもしれません。
では、どのような安い土地が、日当たりの良い、魅力的な建築にふさわしいかですが、これを一般論で言うことはできません。言うことができたら、高い土地になってしまいます(笑)

どのような「個性的な」土地を魅力的と判断するかは、個々の建築家によるし、建築家も本気にならないと正確な判断はできないと思います。
傾斜地などは、一見魅力的に見えても、安全性を含め問題点の判断が難しいからです。

家を建築家に依頼して建てる、というお話しですので、初期の土地探しから建築家に関わってもらうことをお勧めします。

パルティータ建築工房 森岡 篤

評価・お礼

ブロッサムさん

自分たちだけで土地を見ても不動産屋さんの意見に傾いてしまいがちですので、まずどの建築家にお願いするか決めて、土地探しから相談する方が良さそうだと思い始めました。

回答専門家

森岡 篤
森岡 篤
(建築家)
有限会社パルティータ 代表

庭を取り込む心地良い空間、永く住むためのフレキシブルな家

家づくりは、建て主にとっても、とても手間がかかることですが、苦労した結果、建物が実際に形となり、できあがっていくのは、本当に楽しいものです。遠い将来、この家に住んで良かった、と感じてもらえるような、家づくりのお手伝いをしたいと思います。

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間口6mでも快適な空間はつくれますよ

2007/05/31 17:50 詳細リンク
(4.0)

ブロッサムさん

はじめまして、建築家の八納(やのう)です。

実際、間口6m程度の土地に建った住まいを見ないと
なかなかイメージ出来ないかも知れませんね。

ちなみに参考になればと思いますが、この画像の
内部空間の間口が約4・5mです。

私のアトリエ兼住宅でもありますが、十分快適な
住空間が作れますよ^^

後、この写真の家も北側道路ですが、吹き抜け空間
やトップライト(屋根面に設ける窓)などを活用
することで、光を十分屋内に導く事が可能です。

北側の光というのは、空の光です。
これはとても安定していて、落ち着いた空間をつくる
には最適です。

もちろん、北側敷地でもトップライトや敷地条件から、
南側の光を導く事も十分可能でしょう。

あと、余談ですが、防火地域以外なら木造住宅を
お薦めします。湿度コントロールや磁場のゆがみを
コントロールするのは、木造がうってつけです。

癒しの効果が断然ちがいますね。

八納啓造

補足

ブロッサムさん

追記です。

私も、土地探しに関しては、アドバイザーになる建築家を見つけるのをお薦めしますよ。不動産屋で土地が見つかった時にどういった建物が建てられるか?などを即座に判断してくれる方もいると思います。

まずは、相性の会いそうな建築家にアプローチされればいいと思います。

それともう1つ。これまで軽量鉄骨の住まいとマンション住まいをしていたとなると、一度木造でしっかりと断熱を取った家を体感されるといいでしょう。

私が標準的に造っている家は、冬場で暖房なしで12度以上。湿度が35%。夏場でも湿度が70%台をキープするように、住環境をつくりあげています。特に、快適かどうかは、温度でなく、湿度で決まります。

そういった観点も含めて土地探しと平行されて当たられればいいと思いますよ。

参考までに。

八納啓造

評価・お礼

ブロッサムさん

本当にいろいろ手だてはあるのですね。
私の実家はハウスメーカーの軽量鉄骨造りで、その後はマンション暮らしなので、木造の家で暮らしたことがないということになります。
自然が身近というか気持ち良さそうですよね。

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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宮原 謙治

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東南の方位を見る!

2007/05/31 19:19 詳細リンク
(4.0)

始めまして、大阪の住宅家・幸せこだわり住宅職人謙さんです。

私の住んでいる大阪でもこのような相談は多くあります。
周囲は将来3階建ても考えられるとなると、隣地に建物が建ったから、日当りや通風が悪くなったでは様になりませんね。将来の予測対応不足ということです。

私は、住宅の設計をする時に、建築学的発想より、環境的発想をしています。その設計の基本となるには、その土地がどのような自然の恩恵を享受出きるかということの敷地環境調査です。

大気(空気・風)、太陽(紫外線・赤外線・可視光線・冬至・夏至)、湿気(水分)、地熱(地殻エネルギー)です。

特に町中の住宅は隣家との空きが少ないのが特徴です。これは、騒音や視線、話声などをデメリットとしてみるか、メリットを探しきるかで間取り計画は大きく変わります。また、南側の土地探しだけでは、なかなか予算に合う土地との出会いが少ないというジレンマをあります。

こんな時は、東南の方位がどうなっているかということを見ます。どのような障害物があるかどうかです。昔から、東南の方位は自然の恩恵のたまり所と言われて来ました。また間取り計画で東南の角をつくると、夏は風だまり、冬は陽だまりといわれたものです。

まず、土地探しをする場合はこのことを理解して下さい。そうすれば予算に合う広い土地と出会えるものと思います。

評価・お礼

ブロッサムさん

他の方とは、視点の違った回答をありがとうございます。
朝にきちんと朝日にあたることは身体のリズムを作るのに大事みたいですから、理にかなった考え方だと思います。参考にさせていただきます。


条件の悪い土地でも工夫次第!

2007/05/28 15:47 詳細リンク

ブロッサムさん はじめまして

南側道路の敷地でなくても、建築的にいろんな工夫をすることで、明るい家を建てることは可能です。

写真の家は横浜市内に建つ家ですが、北側道路でしかも北側に3mの段差が2段ほど下った敷地に建築しました。

ハイサイドライトや中庭により、
家全体の明るさは充分すぎるほど確保できたと思います。

条件の悪い土地はそれだけ価格も安くなりますので、
4m以上の道路に接道していて、気に入った場所であれば、建築家の提案により満足できる家が建築できると思います。


※敷地の候補が見つかったら、情報を提供頂ければ建築家としてのアドヴァイスも可能です。

先日もクライアントさんの土地探しのアドバイスをして、これから設計に着手する案件も手がけてます。

気軽に相談ください!




ブログ/家づくり実況中継

建築倶楽部/前田敦


土地形状と採光の関係

2007/05/28 16:22 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。伊藤朱子アトリエの伊藤です。

私は南側道路の土地を買わなくても日当たりを確保することは十分に可能だと考えます。

仮に南側が道路で採光をそちらからとると考えて、開(窓)を多く設けるとします。
道路は人通りがあるため、人目が気になって日中でもレースのカーテンなど(人目を遮るもの)を閉めて生活する可能性があります。
こうすると、せっかくの日差しも十分にお部屋の中に入れることができません。

日差しというのは、冬至においては南が一番よく入りますが、春、夏は東と西からの日差しの方が多いのです。つまり、南にこだわらずに東側もバランス良く考えることがとよいと思います。(西日は夏には厳しいので注意が必要です)
建物の内部空間に均等に光を取り入れたいのであれば、中庭を作ったりトップライトを設けたりと、様々な手段があります。レースのカーテンを閉めず、人目を気にせずリビングに光を採り入れることも可能です。

また、土地の間口のお話ですが、極端に細く長い土地(例えば間口が3メートル以下であるとか)は設計条件としては厳しくなりますが、細く長い土地には長い分のメリットもあると考えます。視線が長く遠くまで抜ける空間が作れれば、それだけ広く感じることができたり、中庭を作るには良い条件です。

ご心配ならば、土地を探している段階から建築家に相談し、簡単なプランを作ってもらいながらその土地へのイメージをふくらましていくことも考えられます。
土地の形も大切ですが、プラン、アイディアによって良い空間、良い家は作ることは可能です。ですから土地の形よりも、周辺の環境は変えられないので、そこを重視して探されてはいかがでしょうか。

土地探しの段階でのプランを作成、お問い合わせも受け付けております。
いつでもお気軽にご相談下さい。

評価・お礼

ブロッサムさん

夫婦揃って寒がりなため、つい冬のことばかり心配してしまうのですが、夏場の暑さも考えないとですよね。
いろいろなことに目配りをしてもらって、快適な家になるのだなと思いました。


大丈夫です。

2007/05/28 18:05 詳細リンク
(4.0)

こんにちは。

土地探し、大変ですね。
日あたりの条件も大事ですが、
ここが、好き!という直感も大事にしてくださいね。
また、家が迫っていると、
近隣の方とのコミュニケーションも重要ですので、
難しい人などいないか、事前に聞き取りしたほうが
良いですよ。

ところで、冬も1階でお布団を毎日干したい、
などのご希望ではなく、
部屋が明るく、洗濯物が乾く、程度のことであれば、
色んな解決方法があります。

トップライトもいいですし、
光庭をとるのもいいです。

写真は、どちらも南に3階建てが
建っていたり予定されてた土地に
建築した建物です。

3.5M×3.5Mの光庭からは、
光と風が。
トップサイドライトからは、
刻々と変わる光の帯が。
それぞれ、効果的に入ってきます。

土地の面積も光庭があるほうは、
19坪の駅前地でした。

ピンとくる土地があったら、
設計者の意見を聞くといいですよ。

すてきな土地にめぐり合えますように。

評価・お礼

ブロッサムさん

確かにマンションと違って一戸建ては、土地の雰囲気やご近所の方の影響が強そうですね。感覚の合う土地探しをしたいと思います。


焦らず納得いく土地を探してください

2007/05/28 20:09 詳細リンク
(4.0)

必ずしも南側道路接道の敷地が良いわけではありませんが、採光を考える上で有利であることは変わりないと思います。プライバシーを確保しつつ、陽光を入れることも工夫次第ですから南側道路に面している敷地は魅力的だと思います。

しかしながら住まいの善し悪しは、敷地の条件だけで決まるものではありません。
間口6mの敷地でも、平面・断面プランの工夫で明るく魅力的な住空間を得ることができます。
標準的なマンションでは、妻側住戸以外はベランダ側からしか採光は取れませんが、戸建て住宅の場合は、採光や通風の取り方は考え方によって如何様にもできます。
ですから、不整形や細長い敷地でも、建築家のアイデアによってブロッサムさんが希望される住まいを作ることは可能です。

横浜は起伏の多い土地柄ですから、場合よってはハウスメーカーなどが関わらない傾斜地なども選択肢に入れてみては如何でしょうか。
まずは焦らず、住みたいと思う地域で納得いく土地を探してみてください。

注意すべき点として、低層住居専用地域以外で探す場合では、周囲の状況や環境をよく観察して、将来マンションなどの計画が成り立ちそうか慎重に判断してください。近所にマンションが既にあり、駐車場や老朽化した住宅や建物がまとまっているような所は、マンション建設用地などになる場合があるので要注意です。
また、起伏の多いところですから谷の部分や盛り土などが疑われるところは避けてください。地盤が悪くて基礎補強などにコストが嵩むことの無いよう、売買契約の判断時には依頼する建築家などに確認してもらうことをお勧めします。

アトリエ24・飯沼

評価・お礼

ブロッサムさん

あやふやな質問でお答え辛かったようで失礼しました。あくまで一般論としてお聞きしたかったので、充分な回答をいただきました。ありがとうございました。

質問者

ブロッサムさん

木造アパートは将来何に変わりそうですか?

2007/05/30 14:47 固定リンク

通り一遍の間取りのマンションにずっと住み続けるのは嫌で建築家の方に設計してもらいたいと思っていましたので、いろいろ工夫していただけると分かって嬉しいです。
重ねてひとつ質問をしたいのですが、駅周辺ですと古い木造2階建てアパート(8〜10世帯位で駐車場がついているような感じの)が目に付くのですが、これは将来どんな風に変化すると思われますか?

ブロッサムさん (神奈川県/39歳/女性)


建築家探しから

2007/05/30 15:49 詳細リンク
(4.0)

こんにちはブロッサムさん
間違いなく、敷地は南が道路や公園(人の視線はともかく)や崖(擁壁問題はともかく)などで開いていた方がよいです。太陽光が直接差し込むリビングはとても気持ちの良いものです。
ただ、そのような土地は横浜ではなかなか手に入らないものですし、建ペイ率60%をできるだけ有効に計画すると、駐車場を作れば、もう庭はほとんど取れないくらいです。ガレージハウスみたいに車庫は室内に入れちゃえば、庭は取れますが、ご計画内容によりますが、2階建てで収まるかどうか。
住宅系の地域でも、その土地により、北からの斜線規制も違いますし、道路からの斜線制限も結構厳しいことがあります。地盤問題によってはかえって建築が高くつくこともあります。
南の日差しはすてきですが、たとえ北向きの土地で直射光は入らなくても、建築家はそれに変わる光や、すこやかな空間の広がりを提案するものです。
現実は、予算にたいして無理はできないものですから、まずは候補とされる土地を建築家とともに見て廻り、土地の条件をプロの目とともに確認された方が良いと思います。
いずれ建築家に依頼される予定とのことですから、建築家探しから始められたらいかがですか。デザインの合いそうな建築家にお会いになって、相性があうかどうかを確認されたら良いと思います。電話かメールでご連絡になれば、すぐに返答があるはずです。
当社もそうですが、一緒に土地探しからしてくれる建築事務所は結構いますよ。

評価・お礼

ブロッサムさん

仰るとおり何事も予算と相談で、現実的に自分たちだけで考えているとだんだん絶望的になってきてしまうので(笑)、プロの方にいっしょに見ていただいた方が良いみたいです。

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