土地(擁壁)の価格 - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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土地(擁壁)の価格

住宅・不動産 不動産売買 2009/11/05 22:25

実家の土地のことでご相談します

南隣の土地は実家の土地より低くなっており、擁壁とその上に古いブロック塀があります
この擁壁は南隣の土地で、ブロック塀もその所有物で、ブロック塀のこちら側に境界があります

南隣の方はその土地を売却する予定があるようで、擁壁の部分をこちらで購入しないかという話が出ているようです

擁壁の基礎部分まで含めて幅50前後で長さは約20m分なので、10?程度になると思います

両親はブロック塀が古くて汚ないので、擁壁ごと買い取って新しくフェンスをつけたいようで、購入には乗り気になっています

まだ具体に交渉していないので、金額の話も出ていませんが、こういった状態の擁壁だけ買う時の価格はどの程度になるものでしょうか

実家の近くは、公示地価で?16万円位ですが、単純に面積を掛けると土地だけで160万円にもなってしまい、その上にブロック塀の取り壊しやフェンスの設置をするともっとお金が掛かってしまいます

隣の方と交渉に入る前に、こういった場合の相場はどのようなものなのか理解しておきたく、質問いたしますので、よろしくお願いいたします

westbayさん ( 東京都 / 女性 / 49歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

5 good

隣地との擁壁の金額

2009/11/05 23:33 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

まず、土地の相場の前に、擁壁部分を買取るのが良いのかどうか
を慎重に検討したほうが良いと思います。

仮に、見た目だけの問題であれば、実家の所有地内の
古いブロック塀の内側にブロック塀なりフェンスなりを
設置すれば良いと思います。

擁壁を買取ってしまうと、擁壁の維持・管理をしなければ
ならなくなります。擁壁の高さ、現状にもよりますが、
仮に擁壁のやり直しが必要となれば、かなりの費用がかかります。

今回、擁壁部分を買取ることにより、実家所有地の
使い勝手が格段に向上する、将来的に売却価格の向上が望める、
敷地を分割できるようになる等のメリットがなければ、
買取る必要がないのではと思われます。

買取りの価格ですが、今回は、相手側から売却したい旨が
でているので、かなり有利に交渉ができると思います。
正直なところ、こういったケースにおいて相場はありません。
一般的には、路線価や公示価格を参考にしたり、
周辺の取引事例での坪単価や
南隣地売りに出す予定の売却坪単価に
対象面積を掛けたりして金額を算出します。
また、定額で買取り金額を提示して相手の出方を
伺う場合もあります。
(例えば、100万円なら買いますなど)

極端な話、買取らなくてもこちらは困らないので、
一番有利になる計算方法で、買取り希望価格を
計算すれば良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

westbayさん

詳しくご回答いただき、どうもありがとうございました。当初は買取価格のことしか頭になかったので、色々と勉強になりました。土地や建物については、単なる目先の金額以上のことがあるのですね。
南側の隣地は2分割して売却予定のようなので、擁壁の所有者が複数になるとややこしくなりそうですので、将来もずっとその土地に住み続けることを考えると、この際、当方で買い取って、隣地が更地のうちに擁壁の改修工事をしてしまった方がいいのかと考えています。
擁壁の工事費用を業者の方に見積もり依頼しています。
南隣の方も、不適格擁壁の土地として売るのも難しいようで、相当安く売ってもらえそうです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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高橋 正典

高橋 正典
不動産コンサルタント

- good

擁壁の購入

2009/11/06 10:01 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。バイヤーズスタイルの高橋と申します。

早速ですが、今の土地上建物と、南隣接地との間がどれ位あいているのか

わかりませんが、正直きちんと庭のような空間がとれているならば、あまり

購入するメリットがあるか慎重にお考えください。

今後、建て替えの際には、その擁壁をどうするかが問題となってきます。

その擁壁が何メートルあるのかで、大きく変わってきますが、造られた際に

きちんと構造計算されて、検査も合格したものであるか?

また、それは何年前のものか? これらによって、建て替えの際に莫大な

費用が必要になる恐れもございます。

もし、ご本人の所有物でなければ、建築の際には、その擁壁に土圧をかけずに

基礎を設ける(例えば、かなりの深基礎的なもの)等で、擁壁をいじらずに

設計できますが、もし擁壁のやり直しを強いられた場合には、1千万単位のお金

がかかる場合もあります。

これらを踏まえますと、むしろ今回のこの買い取りはお金を出すという考えでは

なく、安く取得できるものとの認識が重要です。

先方も、もしかしたらやっかいな物なので買ってほしいと言っているかも知れ

ません。

交渉は、スマートかつ優勢に進められるお立場かと存じます。




ご参考になりましたでしょうか?

この御縁がwestbay様にとって、素晴らしきものとなりますよう願っております。

株式会社バイヤーズスタイル
代表取締役 高橋 正典

家を通して考えるライフデザイン

夢を現実へ〜バイヤーズスタイルCEOのブログ〜

評価・お礼

westbayさん

詳しくご回答いただき、どうもありがとうございました。当初は買取価格のことしか頭になかったので、色々と勉強になりました。土地や建物については、単なる目先の金額以上のことがあるのですね。
南側の隣地は2分割して売却予定のようなので、擁壁の所有者が複数になるとややこしくなりそうですので、将来もずっとその土地に住み続けることを考えると、この際、当方で買い取って、隣地が更地のうちに擁壁の改修工事をしてしまった方がいいのかと考えています。
擁壁の工事費用を業者の方に見積もり依頼しています。
南隣の方も、不適格擁壁の土地として売るのも難しいようで、相当安く売ってもらえそうです。

中石 輝

中石 輝
不動産業

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相対取引の価格

2009/11/06 11:03 詳細リンク
(5.0)

「相場」というものは、不特定多数の購入検討者がいる場合に形成されるものですので、今回のように購入者が隣地所有者に限定されるような場合には相場など無い、とお考えください。

南側隣接地の方が''いくらなら売るか''、またwestbayさんが''いくらなら買うか''、というところが折り合いのつく価格=''限定価格''となります。

一般的に敷地に擁壁を含む場合、法下(擁壁の下側部分、基礎がある場合には基礎部分も含む。)が境界となるケースが多くなります。
南側隣接地の方も、擁壁を含まないで第3者に販売した方が、自分の土地を販売しやすいのでしょう。

擁壁部分を購入される際には、

・もともとその擁壁を築造したのは誰なのか
・一定の高さのある擁壁の場合、築造した際に建築確認が必要になるが、検査済証の交付を受けているか。(建物を再建築する際の要件となります。)
・現在、目視等で確認してみて、擁壁に大きなクラック等が発生していないかどうか

上記のような点を確認し、それらをクリアしているのならば、擁壁部分を購入されるメリットもあると思います。

建物を再建築する際に、新たに擁壁を築造しなければならないとなると、非常に大きな費用が掛かります。
そのリスクが高い擁壁なのか、それともリスクの低い擁壁なのかによっても、購入価格は変わってくるでしょう。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


リード 中石 輝

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不動産売却でお悩みの方は''「不動産売却エージェント」'' こちらから

評価・お礼

westbayさん

詳しくご回答いただき、どうもありがとうございました。当初は買取価格のことしか頭になかったので、色々と勉強になりました。土地や建物については、単なる目先の金額以上のことがあるのですね。
南側の隣地は2分割して売却予定のようなので、擁壁の所有者が複数になるとややこしくなりそうですので、将来もずっとその土地に住み続けることを考えると、この際、当方で買い取って、隣地が更地のうちに擁壁の改修工事をしてしまった方がいいのかと考えています。
擁壁の工事費用を業者の方に見積もり依頼しています。
南隣の方も、不適格擁壁の土地として売るのも難しいようで、相当安く売ってもらえそうです。

質問者

westbayさん

不適格な擁壁のようです

2009/11/10 21:46 固定リンク

早速、ご回答いただき、どうもありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ありません。

両親に確認しましたところ、擁壁とブロック塀は30年以上前に土地を購入した時からあったもので、建築に詳しい方に聞いたところ、現在の基準では不適格なものだそうで、新しく家を建て直す際には作り直す必要があるそうで、気軽に考えていた両親もちょっと頭を抱えております。
(土地が南北に細長いため、擁壁から離して家を建てることが難しい状態とのこと。)

実家では数年後に家を建て替える予定がありますが、今回、擁壁を購入しない場合は、実家の再建築の際には南隣の所有者の方に擁壁のやり直しをお願いして、工事していだたくことになるのでしょうか。こちらの都合なので、擁壁は相手方の所有であっても、費用は当方で負担することになるのでしょうか。

westbayさん (東京都/49歳/女性)

質問者

westbayさん

不適格な擁壁のようです

2009/11/10 21:47 固定リンク

早速、ご回答いただき、どうもありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ありません。

両親に確認しましたところ、擁壁とブロック塀は30年以上前に土地を購入した時からあったもので、建築に詳しい方に聞いたところ、現在の基準では不適格なものだそうで、新しく家を建て直す際には作り直す必要があるそうで、気軽に考えていた両親もちょっと頭を抱えております。
(土地が南北に細長いため、擁壁から離して家を建てることが難しい状態とのこと。)

実家では数年後に家を建て替える予定がありますが、今回、擁壁を購入しない場合は、実家の再建築の際には南隣の所有者の方に擁壁のやり直しをお願いして、工事していだたくことになるのでしょうか。こちらの都合なので、擁壁は相手方の所有であっても、費用は当方で負担することになるのでしょうか。

westbayさん (東京都/49歳/女性)

質問者

westbayさん

不適格な擁壁のようです

2009/11/10 21:48 固定リンク

早速、ご回答いただき、どうもありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ありません。

両親に確認しましたところ、擁壁とブロック塀は30年以上前に土地を購入した時からあったもので、建築に詳しい方に聞いたところ、現在の基準では不適格なものだそうで、新しく家を建て直す際には作り直す必要があるそうで、気軽に考えていた両親もちょっと頭を抱えております。
(土地が南北に細長いため、擁壁から離して家を建てることが難しい状態とのこと。)

実家では数年後に家を建て替える予定がありますが、今回、擁壁を購入しない場合は、実家の再建築の際には南隣の所有者の方に擁壁のやり直しをお願いして、工事していだたくことになるのでしょうか。こちらの都合なので、擁壁は相手方の所有であっても、費用は当方で負担することになるのでしょうか。

westbayさん (東京都/49歳/女性)

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