契約前の測量代の負担ついて - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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契約前の測量代の負担ついて

住宅・不動産 不動産売買 2009/11/05 20:11

43.5坪の土地を2分割して1区画購入予定の者です。
個人売主(Aさん)が分割して売りたくなく、結果主人の身内に近い不動産業者(Bさん)が一括買取って分筆して売ってくれる運びとなりました。現在この両者は契約書を交わし、頭金も払い、残金払いは2月、今月一杯までは違約金無しの解約可の状況です。

その際、この土地は登記がされてないことがわかり、今から測量に入りますが、ここで測量結果が表示坪数より少なかった場合、問題がでてきます。

我家の希望坪数が減ると希望建坪が建たなくなるので、気に入った土地ですが止む無く解約しようと思っています。(結果Aさんに土地を戻す)

その場合、今回測量にかかるであろう100万近くをBさんが払う予定でしたが、ある意味我家のために動いてくれたので解約となるとその分損が出てしまうので我家が負担するつもりでいました。

しかしよく考えるとAさんは今後も売却活動を続けます。今回測量しなかったら、Aさんの仲介業者(Cさん)は次回売る時には測量をし、売主であるAさんが測量代を払って活動をすると思うので、今回測量したものは今後もAさんとCさんには必要な物だと思います。

そこで教えていただきたいのですが、今回かかるであろう測量代(おそらく100万位)は誰が負担するのが適正でしょうか。

文章が長くなってすみません。
宜しくお願いいたします。

マイマナロンさん ( 神奈川県 / 女性 / 38歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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測量の費用を分けて負担してはいかがですか

2009/11/06 19:53 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

測量の費用を誰が負担するのかには決まりはなく、
契約当事者間で話し合って決めることになります。

測量については、売却物件を特定する意味もあるので、
その費用を売主が負担するのが一般的だとは思います。
しかし、買主が頼んで売主から売ってもらう場合は
測量費用を買主が出す場合もあります。

今回のケースにおいて、買主都合での測量ではありますが、
測量の結果次第では白紙に戻したい思惑があります。


そこで一つの提案としては、
測量を分けて考えてみてはいかがでしょうか。

測量には、隣地との立会いを行わず現況の杭を測量する
「仮測量」をする場合があります。
大雑把に面積を把握したいときに使いますが、
隣接者との立会いや、新規杭の設置等の作業がないので
測量費用としてはかなり安くなります。
まずは、仮測量をしてみてはいかがでしょうか。
その時点で、必要な面積が全体として足りないのであれば
契約を解約できるようにしておけば、
費用負担としては100万円もかからず、
仮測量の費用だけ(大きさにもよりますが10〜30万円程度)
で済むと思います。


また、隣地所有者の立会印が必要な確定測量に関しても、
全体の測量と分筆のための測量は分けることが可能です。
今回、所有者Aさんは分割するしないにかかわらず売却を
行いたいはずなので、全体の確定測量をAさんの費用で
行ってもらうことは可能でしょうか。
その後の分筆のための測量および分筆登記の申請等に
関しては、「マイマナロン」さんの意向が強いので
費用を負担してみてはいかがでしょうか。

不動産の取引では、不確定要素がよくあります。
今回に関しても、測量結果次第では契約を解除できる
停止条件を組み込んだ契約にしておいてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

マイマナロンさん

ご解答ありがとうございます。
詳しく教えていただき、大変参考になりました。

このお話を聞き、手元のある書類の一つが「仮測量図」である可能性が出てきました。

半年前に契約を進めていた際、Aさんの元仲介であった設計士(先代からのおつきあいだそうです)の会社名が記載されていました。その後半年の間にケンカ別れし、Cさんに仲介が変わりました。

確定測量はそのことも踏まえ検討いたします。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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高橋 正典

高橋 正典
不動産コンサルタント

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測量費の負担

2009/11/05 21:37 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。バイヤーズスタイルの高橋と申します。

早速ですが、誰が測量代を支払うのが適正か?については、当時者の話し合い

や経緯によって様々です。

確かに、本来ならばその測量結果は、Aさんが、今後の売却活動に活かす事が

できるものですので、Aさんにもご負担頂きたいものですね。


理想から言えば、売主が測量を行うのがよろしいのですが、例えば今回、業者

さんが購入できるほど、価格が安いのでは?と推察されます。

となれば、もう十分Aさんは費用負担をしているお気持ちかもしれません。


この問題は、後から責任分担をしますと、トラブルになる可能性が高いです。

現実的に、今回の経緯を見るに「測量費用の負担をAさん」として契約が執り行

われたわけではない以上、Aさんが「支払わない」と主張するのも当然と言えま

す。


従いまして、ここは誰がそうすべき!という議論ではなく、スマートなお話合い

から、Aさんへのメリットもお伝えし、それぞれで負担しあう事がよろしいかと

思います。





ご参考になりましたでしょうか?

この御縁がマイマナロン様にとって、素晴らしきものとなりますよう願っております。

株式会社バイヤーズスタイル
代表取締役 高橋 正典

家を通して考えるライフデザイン

夢を現実へ〜バイヤーズスタイルCEOのブログ〜

評価・お礼

マイマナロンさん

早々のお返事ありがとうございます。
この土地は半年前、契約3日前にAさんが遺産分割してないことが判明し、やっとこのような形で進んできました。トラブルは避けたいですね。考えて見ます。

中石 輝

中石 輝
不動産業

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測量費の負担について

2009/11/06 11:21 詳細リンク
(5.0)

契約事ですので、売買に掛かる費用負担は、当事者の話し合いによりどちらが負担するのかを決めることになります。

今回のケースの場合、売主のAさんは土地を分割したくない、というお考えのようですが、AさんからBさんへの売買は公簿売買(測量を行わないで、登記簿面積で売買を行う)となっているものと思います。

土地の分筆を行う場合には、測量を行い、隣接地所有者の境界立会いを行った「境界確認書」を登記所へ提示する必要があります。

よって、今回測量を行うのは''分筆を行うため''であり、それはマイマナロンさんの目的を達するためのものですので、売主のAさんに費用負担の義務は無く、「誰が負担するのが適正」となると、Aさんから買い取ったBさん、もしくはマイマナロンさんのどちらかとなるでしょう。

以上、あまりご希望に沿えない回答かもしれませんが、ご了承ください。


リード 中石 輝
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補足

【再度のご質問に関して】
5つ星、ありがとうございます。

再度のご質問に関してですが、建物が未登記ということはたまにありますが、土地が未登記ということは考えづらいですし、AさんBさん間の売買も成り立たないはずです。(それでは、Aさんが真の所有者だということを証明する根拠がないからです。)

おそらく、''法務局に測量図が備え付けられていない''という状況ではないのかと思います。
国土調査の成果による場合や、区画整理法による換地処分の場合などではよくあることです。

登記簿面積と実測面積に差異があるということはよくあることですが、土地売買を行う場合には、下記のようなタイプに別れます。

・公簿売買…登記簿面積を売買対象面積とし、新たな測量は行わない。
・実測売買…実測面積(測量によって得られた面積)を売買対象面積とする。実測面積と登記簿面積に差異が生じても売買代金の清算を行わない「売買代金固定型」と、差異が生じた場合に「1m2当たり○万円で清算を行う」という取り決めを事前におこなう「売買代金清算型」とがある。

公簿売買を行った場合には、登記簿記載の面積を売買対象面積として契約しているわけですから、売主側が新たに測量を入れることは殆どありませんし、測量をしなくても問題ありません。(ただし、原則「境界標の明示」義務はあります。)

以上、ご参考になれば幸です。

評価・お礼

マイマナロンさん

ご解答ありがとうございました。
このような流れでいくのですね。よくわかりました。
もう一つお伺いしたいのですが、この「公簿売買」というやり方の場合、今回のAさんは登記をしていなかったのですが、万が一分筆しないで売る時は測量しなくても大丈夫だったのでしょうか?

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