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相続と同居と土地売買

人生・ライフスタイル 遺産相続 2009/10/25 01:04

家族4名(夫、妻、長女、長男)が一人暮らしをしている母の実家に2世帯の住宅を新築する事になり土地の権利所有を持つ姉に話をして了承を得て、建物を建設する運びとなりました。土地の名義は 母1/2 , 私1/4 姉 1/4 です。何十年か先に母が他界した場合 母の所有分1/2に関して私並びに姉は相続をする事になる筈ですが、その場合 その土地に建物(私所有名義)を建てている私は相続税を現金等で支払う必要が出てくるのでしょうか?それとも何か控除があるのでしょうか(住宅ローンを組んで支払いをしている最中ですと大変な事になるような気がします)
また、権利だけ所有する事になる姉は相続放棄をする事が可能なのでしょうか? その場合は姉になんら負担はないのでしょうか?そして放棄した場合その分も含めて私が負担する状況になるのでしょうか。もともと所有していた1/4の所有権に関しては,未来永劫そのままのカタチで残るのでしょうか? 姉には旦那、2人の息子がいます。もし姉が他界した場合、旦那もしくは2名の長男にその所有権が移行し、彼らがその所有権の売却を希望した場合、実際に建物が建っている土地を切り崩して売却するか、相当額の費用を現金で渡す必要が出てくるのでしょうか。
教えて下さい。現段階で 実家に家を新築する際、姉の持ち分1/4土地をこの先売却する意志のない旨の書面を作成して残しておく事が必要でしょうか。
実家の土地以外に私、姉、従妹が所有する土地があり それぞれ1/3ずつの権利を有しています。土地の担保評価は実家の土地に比べると低いものになりますが、その土地を売却して私の1/3分を姉にそのまま譲る事で、実家の1/4権利と相殺させるという考えは通念上どうなんでしょうか。同居の家を建て、母親の面倒もこの先 見ていくという現実問題と照らし合わせて考えて頂ければと思います。どうぞ宜しくお願い致します

はるひはるひはさん ( 神奈川県 / 男性 / 38歳 )

回答:1件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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相続税の基礎控除と土地の持分について

2009/10/25 08:58 詳細リンク

はるひはるひは 様

初めまして、ライフ・プランの実現と資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

1.相続税について
相続税は一つずつの物件にかかるのではなく、お母様が残された資産全体にかかるものです。
その場合の基礎控除額は、現在の税制が変わらなければ
5,000万円+1,000万円×法定相続人の数になります。
また、居住用不動産には要件を満たせは、小規模宅地の特例により、240平米まではその土地の相続税評価額の80%が減額されます。
従いまして、相続税を支払う相続の件数は、発生数の4〜6%しか有りません。

2.土地の持分に関して、
お母様の土地を相続人で分ける場合には相続資産をどのように分けるかを協議します(遺言書が無ければ)>その際に当該土地ははるひはるひは様が全て相続し、他の土地や資産を他の相続人が相続されるお話し合いも出来ます。ただし、全体の相続額を不公平が無い様に分割し、全員が納得する必要があります。

また、当該土地のお母様の持分を全てはるひはるひは様が相続し、その代償としてはるひはるひは様の固有の資産(金銭、不動産、有価証券など)を提供する代償分割という方法もあります。

3.売却の際の念書に関して
売却しない旨の覚書は困難と思われます。売却をしないということは所有権を放棄することになります。本来ではるひはるひは様が買い取る交渉をされることをお勧めします。

4.お母様の面倒を見るという前提について
社会通念上はお母様の面倒を見るのは子供の役割という認識ですから、ご姉妹の話し合いによる解決策になります。

方法は予めお母様から生前贈与を受けるか、遺言書を残すか、または遺産分割協議の際に話し合いが行われ合意されるかのいずれかになろうかとおもわれます。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
03-6447-7831
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質問者

はるひはるひはさん

相続と同居と土地売買

2009/10/25 12:04 固定リンク

吉野様 
早速のご返信誠に有難うございました。今回の法廷相続人は二人なので基礎控除は1億2000万。ご指摘通り、その額を上回る事はなさそうなので税金に対しては心配なさそうです。
次に土地の持ち分に関しては悩むところです。
相続財産の内、実家の土地に関してはすべて私が、その他生命保険・預貯金など現金に関しては姉が相続する旨 母・姉・私
の中で事前に取り決めをしておくのが賢明でしょうか。
(実際問題、家を新築した後に そこを切り崩して売り買いする事は不可能だと思います)

もともとの姉の1/4の所有に関してですが。
→「売却しない旨の覚書は困難と思われます。売却をしないということは所有権を放棄することになります」
通念上、姉が所有権を放棄するという事はあり得るのでしょうか?それは資金的に全く困っておらず所有土地分の財産を放棄するという事を意味するのでしょうか
仮に、所有権を放棄した場合、私はどのようなカタチで1/4分を取得できるのでしょうか。

通例でいけば 相続発生時に、私が 姉の1/4分を買い取る方向で進めるのがよさそうですね
そうすれば最終的に実家の土地に関してはすべて私の名義になるのかと思います


「予めお母様から生前贈与を受けるか」に関してですが、これに関しては どのようなメリットと今回の事例に関して方向性が見込めるのでしょうか?
税制面などで デメリットなどもありますか?
母は現在67歳になります
 
以上宜しくお願い致します

はるひはるひはさん (神奈川県/38歳/男性)

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