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住宅ローン 借り換え

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/10/23 14:18

注文住宅を建てるため、土地3600万(土地決済時借り入れ済み)と建物1600万(建物竣工後借り入れ予定)2本だてでローンを借ります。

しばらくの間は変動と固定のミックス返済で考えております。

土地分は長期固定にしたいのですが、現在の借入先では長期のものは
高金利ですので、将来的には借り換えを検討していきたいのです。

その際、仮に土地分1本のみ他銀に借り換えるなどは無理なのでしょうか。
(2本とも借り換えても良いのですがそうすると変動金利が他銀は少々上がってしまうので・・)
ローンを2本にして2カ所から借りるとよくききますが、それは土地と建物ローン2本だての場合は話が全く違うのでしょうか。

yokochinnさん ( 東京都 / 女性 / 31歳 )

回答:3件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンの件

2009/10/23 15:38 詳細リンク
(5.0)

yokochinnさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『仮に土地分一本のみ他行に借り換えるなどは無理なのでしょうか。』につきまして、土地・建物ともに同一の金融機関から住宅ローン融資を受けた後、あとから例えば土地のみを他の金融機関に借り換えを行おうとしても、それは担保価値の関係から難しいと思われます。

通常、土地のうえに建物を建ててしまった場合、建物には借地権が発生してしまいますので、土地の担保価値は更地のときよりも低くなってしまいます。

よって、もし、将来借り換えを行う場合には、土地・建物ともに他の金融機関に借り換えを行う必要があります。

『ローンを二本にして2カ所から借りると良く聞きますが、それは土地と建物ローン二本立ての場合は話が全く違うのでしょうか。』につきまして、一般的に二本立てでローンを組むケースとして、例えば、借入金が3,000万円とした場合、長期固定金利で1,500万円、短期固定金利で1,500万円など、ミックス型でローンを組んだ場合に二本立てとなります。

また、最近ではあまり見かけなくなりましたが、旧公庫融資を一番抵当、民間金融期間からの融資を二番抵当で住宅ローン融資を受ける方法はあります。

ただし、いづれの場合でも、土地・建物ともに同額ずつ・同一の金融機関からのローン融資となります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

yokochinnさんへ

お返事いただきありがとうございます。

また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

yokochinnさん

大変わかりやすくコメント頂きありがとうございます。
やはり、土地と建物セットである必要があるのですね。

もし借り換える際はそれを念頭にうごいてみます。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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住宅ローン選びについて

2009/10/23 17:06 詳細リンク
(5.0)

こんにちは。

住宅ローンの選び方についてですが、変動と固定金利のミックスで借り入れをされるようですが、その割合や固定金利の金利の固定期間については、完済目標や今後の家計の収支状況をよく考え決めてください。状況によっては割合を間違えるとあとで苦しむことになります。
金利が上昇したら固定金利に変更という考え方についてですが、金利が上昇するときには長期の固定金利から上昇します。よって世界情勢、国内情勢をよくチェックし先を読まないとなりません。すなわちタイミングがかなり難しいですので注意しましょう。

融資については、同一の金融機関でないと難しいです。

株式会社FPソリューション
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

評価・お礼

yokochinnさん

ありがとうございます。
長期金利が先に世界情勢を受けやすいのですね。また上昇傾向にありますね。よくよく考えて固定期間など検討してきます。
大変参考になりました。

回答専門家

辻畑 憲男
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山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンにつきまして!

2009/10/23 20:25 詳細リンク
(5.0)

yokochinn様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、yokochinn様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローンにつきまして、
土地及び建物のローンを別々の銀行等で対応することはありません。

2.それは、銀行等が住宅ローンを融資するに当たりまして、土地・建物を合せて評価するためです。又、住宅ローン申し込み要件には土地・建物を担保として、かつ抵当権は第一順位を原則として設定することとされております。

以上

評価・お礼

yokochinnさん

参考になりました。
あくまで、土地と建物セットですね。
ありがとうございました。

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