金利優遇の提案で住宅ローンの借り換えに迷う - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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金利優遇の提案で住宅ローンの借り換えに迷う

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/10/21 23:42

はじめまして

よろしくお願いします。
ネット銀行への借り換えを検討しています。

借入れ実施中の銀行
借入れ残高 :1850万円
借入れ残期間:15年
金利 :変動 2.275%(-0.2%優遇)
毎月返済額 :12万円(ボーナス併用なし)

借り換え予定の銀行
借入れ :1850万円
借入れ期間 :15年
金利 :固定10年 1.95%(-1.5%優遇)
その後、固定3年(-0.7%の優遇)で完済を予定
毎月返済額 :12万円(ボーナス併用なし)

現在借入れをしている銀行に相談したら、完済まで-1.2%の金利を優遇するとの話をもらいました。
現在は変動金利 2.475%なので1.275%になります。

現在借入れしている銀行に対していくつかの金利パターンでシミュレーションをしてみると、借入れ実施中の銀行と借り換え予定の銀行の総返済額にあまり差がないパターンもあります。

もちろん金利の先読みはできないので「例えばこのまま変動を利用して年0.3%ずつ金利がUPしたら」などのように想定してシミュレートした結果です。

銀行を変えずに-1.2%の恩恵を受けて完済するのが利口なのか、-1.5%の金利であるネット銀行に借り換えをしたほうが利口なのか、分岐点となる条件やその判断基準が知りたいのです。

ご回答いただければ幸いです。
よろしくお願いします。

nanpeiyaさん ( 埼玉県 / 男性 / 46歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローン選びについて

2009/10/22 08:37 詳細リンク

おはようございます。

ご質問の件に関しては、経済情勢の推移は誰にもわかりません。安全をとるかリスクをとるかの判断になります。
変動金利のままの場合には、金利が上昇したときに返済額がどのくらいアップしても家計に影響がないのかの検討もしてみてください。


株式会社FPソリューション
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回答専門家

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渡辺 行雄
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借り換えの件

2009/10/23 09:29 詳細リンク

nanpeiyaさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『銀行を変えずに-1.2%の恩恵を受けて完済する方が利口なのか、-1.5%の金利であるネット銀行に借り換えをしたほうが利口なのか、分岐点となる条件やその判断基準が知りたいです。』につきまして、住宅ローンの借り換えを行うことでメリットがでるだめの条件として、
・返済期間が10年以上残っていること。
・借入残高が1,000万円以上残っていること。
・住宅ローン金利差が1.0%以上あること。
などとなります。

よって、借り換えを行う場合、上記条件を満たしているかどうかで判断してください。

尚、借り換えを行う場合、新たに諸費用が必要となりますので、その点も考慮したうえで、決定するとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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渡辺 行雄
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
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借換えをするメリットにつきましては!

2009/10/22 08:33 詳細リンク
(5.0)

nanpeiya様へ

はじめまして銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、nanpeiya様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.借換えをするメリットにつきましては、

(現銀行ローンが15年が変らないとして計算)

・毎月の返済額 121,406円
・年間の返済額1,456,872円
・返済総額(予定)21,853,080円(内利息3,353,080円)
・諸費用 50万程度(保証料、登記料、その他)

(ネット銀行へ借換えすると、11年目以降の金利は審査金利を適用して計算)
・毎月の返済額〜10年間118,623円、11年目以降124,794円
・年間の返済額〜10年間1,423,476円、11年目以降1,497,528円
・返済総額(予定)21,722,400円(内利息3,222,400円)
・諸費用 30万円程度(登記料、その他)

以上は机上の計算ですが、現銀行の返済総額+諸費用からネット銀行の返済総額+諸費用を差引いたメリットは30万円程度と予想いたします。

2.そこで、15年で30万円程度のメリットを追求するよりも、
現銀行で現状0.2%優遇をさらに1.0%アップした優遇を受けて、5年間(原則返済額は変らない)内で金利動向を見て、6年目前に借換えのチャンスをご検討されてはいかがでしょうか。

以上

評価・お礼

nanpeiyaさん

返信をいただいた永島と申します。

回答、ありがとうございました。
以前に1度、別件で相談した時にも山中様には回答をいただきました。
参考にさせていただきます。

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