投資用ワンルームMと繰上げ返済の対応 - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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投資用ワンルームMと繰上げ返済の対応

マネー 不動産投資・物件管理 2009/10/18 22:25

繰上げ返済をするべきか悩んでおります。(夫37歳 妻29歳両名 正社員)
昨年、東京都内に投資用不動産を2部屋購入しました。

借り入れは1、2,160万円 金利2.575% 2、2,120万円 金利3.144% 各、元利金等の35年返済で契約しました。

現在夫婦共働きで子供はいません。年間可処分所得(夫婦)で850万程度の労働収入があります。また、資金は2000万の預貯金と500万程度の投資資金があります。
自分の住む家の借り入れはありません。
以上から、自己資金2,500万円程度に対して、投資用不動産の借金
4,300万という状況です。

子供が出来ても基本的には共働きを続けたいと考えております。
また、生命保険は夫死亡で500万円・15000$を契約中です。こちらは10年契約で2016年満期により一時金化して、不動産に繰返しようと考えております。

すぐに使う予定も無いお金が2000万程度定期預金にあるなか、もしも資金を考えてどの程度、繰返したらよいかご教授願います。

是非とも、分かりやすく宜しくお願い致します。

黄色い風さん ( 千葉県 / 男性 / 34歳 )

回答:3件

繰上げ返済すべきか否か

2009/10/19 16:51 詳細リンク
(4.0)

全体的な話をさせて頂きます。


現在のご両名の数字を拝見すると特段大きな問題を抱えている様には思われません。自宅が借入無しであるという事と、預貯金がある程度あるという事から堅実な印象を受けます。


ただ、購入された投資マンションが恐らく新築だと思いますが、もしワンルームだとするならば若干割高な物件を買われていると推測出来ます。


また、恐らくキャッシュフローは殆ど発生しない状態なのでは無いかと思います。


借入残高に関しては投資用物件の場合は年収の10倍が一つの基準という事を考えると特段多い借入であると思われません。(可処分所得が850万という事であれば年収は1000万以上という事かと思いますが)


これからのポイントとしては、この不動産投資をされた時もお考えに成られたと思いますが、現在及び将来のキャッシュフローを確保するところになります。現在の借入を期限前返済するのでは無く、自己資金を上手く使って中古の築浅の不動産投資される事をお勧めします。


旦那様の死亡保険金があまり大きく無いのである程度の資産運用はされておいた方が良いと思います。又、投資用不動産の為のローンも死亡時に返済債務が消滅するタイプの物もありますので、一石二鳥の組み合わせが可能になります。


従って債務が、ご主人さまに何かあった時には債務として残るのではなく、むしろ、資産のみが残る形に成ります。


2016年の満期金の繰上げ返済は考え方としては宜しいと思います。(年齢的な問題等も考慮して)ただ、当面は繰上げ返済よりも自己資金をある程度残しながらキャッシュフローが確保できる様にされた方が宜しいと思います。

評価・お礼

黄色い風さん

ご指摘どおり死亡保険額は少ない設定にしてあります。
子供がいないことが理由です。今回の不動産投資も借り入れ時に団体信用保険に加入となりましたので、こちらを死亡保険として考えようと思います。

死亡保険は将来満期にて解約、一時金化して不動産の繰返に当てたのち、不動産を死亡保険としようと思います。 アドバイス有難うございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

2 good

繰り上げ返済のペナルティ

2009/10/19 09:25 詳細リンク
(4.0)

最も不動産でリスクが少ない運用は若干の自己資金を投入し、毎月の支払と家賃収入がほぼ同額の状態を維持することです。
その際の資金の目安としては100万円あたり3000円なので、手出しが毎月1万円くらいなら300万円ほど自己資金を充てれば、ほぼ毎月手出し無しということになります。

以上は繰り上げ返済の場合も同じですが、ほとんどのローン会社では5年以内の繰り上げ返済はペナルティとして、やや手数料が高くなる場合があります。

昨年購入ということであれば、かなり多めに手数料を負担することになるので、手数料がいくらなのかをローン会社にお問い合わせの上、費用対効果を計るのがよろしいかと思います。

5年を過ぎると手数料は一定になりますので、2013年から、保険が満期になる2016年の間に必要資金との兼ね合いで繰り上げ返済を検討されるほうが良いかもしれません。

評価・お礼

黄色い風さん

なるほど。繰返手数料について考えてませんでした。
5年経過がポイントになりますね!

元利均等だけで損だ!と判断せず、手数料・金利・景気動向・キャシュフロー等をもう少し判断してみます。

デフレは続くと思いますので、現金を持つリスクは低いと考えます。 どうも有難うございました。

中村 嘉宏

中村 嘉宏
宅地建物取引主任者

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繰り上げ返済額に関して。

2009/10/19 14:20 詳細リンク
(5.0)

繰上返済と金額については、
(1)今後の金利動向をどう読むか
(2)経済情勢の予想(インフレかデフレか)
(3)個人的状況
によると思います。

ここ当分は長・短とも金利の上昇はないものの、
中・長期的には必ず金利の上昇はあると思っています。
とくに長期金利の場合、
かなり短期間に急激に上がることが予想されます。

借入金利決定の基準金利が不明ですが、
返済期間が35年ということですから変動金利での借入だと思いますので、
余裕があるときにしかも早い時期に
繰上返済をしておくことは賛成です。

また、資産インフレは起こりえるものの、
消費者物価は下がり続けデフレは当分続くと見ています。
そういった面からも、
借入金額を減らしておくことは理にかなっています。

そこで、返済金額をいくらにするかですが、
これは個人の置かれた立場と考え方によって違いますので一概には言えません。
職場が安定しており雇用や給与カットなどの不安が無く、
近い将来まとまった資金が必要と言うことがなければ
思い切った返済を行ってもかまわないと思います。

もしそうでない場合は、手元に1000万円ほど残して
繰上返済をなさってはいかがでしょうか。
算出根拠は、
現在支払額の1年分(約200万円)とご夫婦の年間収入の合計額です。

ご所有されているのは都心部の築浅物件だと思われるので、
家賃設定次第で長期間空室になるようなことはないと思いますし、
ご夫婦が1年間も無収入ということはないでしょうが、
一応の目安としてお考えください。

尚、余談ですが、
死亡保険金額は少し少ないような気がします。

文面では養老保険のような貯蓄型のものに加入されているようですが、
34歳という年齢を考えればそろそろ
長期保障のものや医療・がん保険などを検討なさった方が良いと思います。
保険料を抑えるための原契約の転換などの手法もあるので、
そこらへんは保険のプロの方にご相談ください。

評価・お礼

黄色い風さん

アドバイス有難うございます。
勤め先のPL12月と家計PL12月で再度試算してみます。次年度、収入が減少する懸念もありますのでキャッシュフローを見て検討してみます。

どうも有難うございました。

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