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地盤改良された建売住宅(土地)の評価

住宅・不動産 不動産売買 2009/10/17 15:16

建売分譲住宅を購入予定で、重要事項説明のときに「地盤改良(柱状改良工法)をした土地の上に建てました」ということを初めて聞かされました。

全17戸ある物件のうち、3戸だけが地盤改良されたとのことでした。

将来、土地の売却を行う時に、埋設物(セメント系柱状杭)が「産業廃棄物」扱いとなったり、買主などからその撤去を求められたりする可能性があり、また、セメント系固化材から土壌汚染を起こしていれば、その浄化費用も加算される可能性があるため、これらが土地の資産価値を下げる可能性があると聞きますが、この建売住宅の各物件については、地盤改良された物件とそうでない物件について、その点を考慮した価格差はないように思われます。

そこで質問です。

質問1
地盤改良された土地とする必要がない土地の評価について、建売住宅の販売の上では、地盤を強化したという側面に着目し、土地評価において差を設けないものなのか。

質問2
数十年後の話としての、あくまで可能性の話ですが、上記のような地盤改良をした土地は、周辺のする必要がない土地と比べての資産価値が低くなるのか。

是非ご回答いただきますよう宜しくお願いいたします。

ファンタローさん ( 愛知県 / 男性 / 37歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

同じ分譲地内の地盤改良による土地価格差

2009/10/17 18:36 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

一般的に、多棟現場の分譲地において、地盤改良が必要な土地かどうか
という観点から価格差をつけることはしません。
地盤改良が必要な区画において、土地価格に地盤改良費を
上乗せすることはあるかも知れませんが、
価格を下げて設定することは聞いたことがありません。
また、将来的な話においても、今回の分譲地内での比較であれば、
地盤改良があったかどうかで土地の資産価値が変わることは
おそらくないと思います。

地盤改良が必要かどうかは、土地の上に建てる建物に依存します。
通常は、建物の配置図が決まった段階で、建物の四隅とその中心の
合計5点の地盤調査を行います。
その調査結果と建築予定の建物の重量配分を考慮して
地盤改良を行うのかどうかを確定します。

今回の建物では地盤改良が必要であったとしても、
次の建物で必要になるとは限りません。
逆に、今回地盤改良が不要な区画でも、次の建築の際には
必要になることもあります。
また、建てるハウスメーカーによっても地耐力の基準に差があり、
同じ建物を建てるにしても、地盤改良が必要だったり不要だったり
するケースもあります(建築基準法の地耐力は確保した上で)。

現場を見ていないので判断はできませんが、
今回17区画中3区画で地盤改良が必要だったとのことなので、
軽微な地盤改良だったと思われます。
今回に関しては、同じ分譲地内の区画と比べて、
価格に大きく影響する問題ではないと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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高橋 正典

高橋 正典
不動産コンサルタント

- good

地盤改良工事に関して

2009/10/18 11:13 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。バイヤーズスタイルの高橋と申します。

現在、住宅購入者の多くは''購入段階での問題''には敏感ですが、住み続け
そして最終段階の事までも十分考慮して購入されるケースはまずありません。
地盤改良についても、安全に住む為にとても安心であるという視点では、
理解できますが、反面、将来にリスクを残している事も、合わせて考える
必要がありますね。


質問1
地盤を強化したという側面に着目し、土地評価において差を設けないも
のなのか。
→地盤改良により安全になっているとの考えが主流であり、その余分な費用
を上乗せすることはありますが、それにより土地の評価が上がるという実
態はありません。

質問2
地盤改良をした土地は、ない土地と比べての資産価値が低くなるのか。
→資産価値が下がるという問題にまではならないでしょう。しかし、地中
埋設物として、土地の瑕疵的な見方が、今後されてくる事は予測されます。
売却時に、購入者が違う建物を建築するとなれば、前の改良は除去する必要
があり、多大な除去費用が発生します。
その費用を、土地の価格から減額させられる事は、かなりの確率で予想され
ます。

決して、地盤改良した土地がリスクを抱えるという意味ではなく、むしろ
安全安心に住む為には、必要な事です。
大事なことは、将来的に起こり得る問題を認識した上で、ご購入される事が
だと思います。


ご参考になりましたでしょうか?

この御縁がファンタロー様にとって、素晴らしきものとなりますよう願っております。

株式会社バイヤーズスタイル
代表取締役 高橋 正典

家を通して考えるライフデザイン

夢を現実へ〜バイヤーズスタイルCEOのブログ〜

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