共有名義マンションのローン借り換え - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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共有名義マンションのローン借り換え

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/10/15 14:07

公庫融資で購入し居住しているマンションの金利が
2.2%から4%に上がり、このご時世で給与の上昇も
見込めない中、支払い金額の増加により経済的に苦しくなって
来たので、借り換えを検討しております。

問題は、ローン開始時に私と妻で共有名義とした事です。
現在 妻は任意整理の最中であることから、
この際 私の単独名義とし、今より安い金利で支払いをしたいのです。
調べれば調べるほど難しそうなのですが、
何か手が無いか、ご教授いただけると助かります。

1)贈与税の問題
2)現在ローンを借りている銀行への相談は可能でしょうか?
かえって、よけいな情報を与える事となり、
マイナスなのでしょうか?
3)他の金融機関での借り換えの可能性


なお、共有名義にしたのは、購入時にまだ私の収入が十分ではなかった
ために不動産会社から収入合算などを進められた際に、
あまり良く理解せずに、そのようにしてしまいました。
現実的には、居住してからすべての金額を私の給与から支払っており
現実的にまったく共有となっていない事もあります。

マンションは、ローン支払い取り扱い銀行の
抵当権がつけられています。
ローン残債は、約2200万。(残り、約24年)
私の年収(税込み)は、約800万です。

妻は収入合算連帯保証人兼担保提供者 です。
持ち分は、50:50 です。

よろしくお願いいたします。

LuckyDragon09さん ( 東京都 / 男性 / 41歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

- good

借り換えについて

2009/10/15 15:38 詳細リンク
(5.0)

こんにちは。

ご主人のみに名義変更するには、今の金融機関で名義変更をしないと共有名義で他の金融機関に変更することは任意整理中の奥様が査定に引っかかり難しいです。
他の方法はありません。現状の金融機関に相談するしかありません。

贈与税については、50%の持分の路線価から負債、及び購入時などの諸費用を引いて利益が出るならば対象になります。
詳しくは税務署にご確認ください。

株式会社FPソリューション
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

評価・お礼

LuckyDragon09さん

お礼が遅くなり申し訳ありません。
質問してすぐに回答をいただけて、とても感謝しています。

いただいた回答でやるべきことが整理された様な気がします。

やはり現状の金融機関で相談するしかないようですね。
贈与税については、税務署で相談したいと思います。

ありがとうございました。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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借り換えの件

2009/10/17 18:57 詳細リンク
(5.0)

LuckyDragon09さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
住宅ローン借り換えのときに奥様の名義をいきなり変更してしまうと、贈与税の課税対象になってしまう可能性があります。

よって、奥様との間で不動産売買契約を締結して、奥様の持ち分相当額の対価の移転を行うようにしてください。

質問2について
現在、住宅ローン融資を行っている金融機関に相談してもよろしいと考えます。

ただし、同一の金融機関ということで、借り換えができない場合もあります。

質問3について
ローンの残債が2,200万円に対して、税込み年収が800万円ということですから、審査用のローン金利4.0%・25年返済とした場合、税込み年収に占める住宅ローンの負担割合は、17.4%ほどとなりますので、住宅ローンの負担割合からは特に問題はないように思われます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

お返事いただきありがとうございます。

また、多少なりともお役に立てて何よりでした。

これからもわからないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

LuckyDragon09さん

回答をありがとうございます。とても感謝しています。

「不動産売買契約を締結」
その後自分でも調べていて、
このような方法がある事を知っておりましたが
税金を回避する方法として、
やはりこの方法が有望ということですね。
一度 税務署には行かないといけないかと思っておりますが
その時に伺ってみようと思います。

住宅ローン取り扱い銀行で、相談してみる事と
したいと思います。

ローンの支払い能力の算出まで行っていただき
とても参考になりました。

ありがとうございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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思い切って取引銀行等で!

2009/10/15 18:15 詳細リンク
(5.0)

LuckyDragon09様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、LuckyDragon09様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.銀行等が住宅ローン借入につきまして、長期に亘り返済能力の可否を持って判断されることが大きなポイントと考えます。

2.その点から、LuckyDragon09様の年収800万円とローン残債(共有分)2,200万円に於いて返済能力(返済負担率)は問題無いと考えます。しかし、共有者の奥さまの事情では借換えが難しいと思います。

3.そこで、思い切って取引銀行等で事情を説明して条件変更申請依頼をされてはいかがでしょうか。尚、銀行等以外に税務署でも税務上のデメリット可否を確認されることが良いと思います。

以上

評価・お礼

LuckyDragon09さん

お礼が遅くなり申し訳ありません。
質問してすぐに回答をいただけて、とても感謝しています。

返済能力は問題ないのですね、
やはり妻の事情が問題との事ですね。

やはり現状の金融機関で相談するしかないようですね。
相談する事で、逆に何か問題になる様なことは
通常は無いという理解で良いのですね。

条件変更申請があるとのこと、
具体的な方法が明記されていたので
分かりやすかったです。

贈与税については、税務署で相談したいと思います。

ありがとうございました。

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