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転勤。持家の取り扱い。

マネー 家計・ライフプラン 2009/10/12 23:49

1年前に2700万円で、神奈川県内で地区10年中古マンションを購入しましたが、関西方面に転勤になる事に。
期限付きでは無く、どのタイミングで戻ってくるかはわかない状況です。先日、不動産屋、何社かと相談したところ、2600万円から2700万円の範囲内では売却は可能な模様です。
今、売却するとなると購入時と売却時の手数料2百万円+100万円程度の損となる見込みです。
この程度のマイナスであれば、賃貸等に出さずに売却すべきではと考えますが、賃貸に出して持家として保有するメリットあるとすれば、どのようなケースでしょうか?

私35歳、妻37歳、長男3歳、長女0歳。年収は額面で800万円。ローン残高1700万円(18年程度)。
長男が中学入学時点で、仮に神奈川へ戻っていなくとも、その地で持家をもつつもりです。

湘南男子さん ( 神奈川県 / 男性 / 35歳 )

回答:2件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

1 good

賃貸と売却の検討レベル

2009/10/13 08:26 詳細リンク

湘南男子 様

初めまして、ライフ・プランの実現と資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

賃貸と売却の考え方を回答いたします。

1.周辺の同程度の賃貸マンションの賃貸料をお調べください。
雑駁に捉えますと

賃料見込み額×11ヶ月÷売却見込み額×100≒単純な見込み収益率になります。

これが10%を超えるようなら賃貸を検討されても宜しいのではと考えます。
(本来は下記のような手順で収益を求め、且つ減価償却も考えなければ損益は出ません)

賃貸住宅の収益は、収入-支出≒利益の構造ですが

1.の収入は、

賃料、礼金、更新料だけです。
敷金は預かり金ですから、退去時に入居者に戻します。

2.支出は、
固定資産税、マンションの設備の修理費(クーラーなど)、入退去時のハウスクリーニング、壁紙などの修繕費があります。

利益が出る場合には確定申告しますから不動産所得税等が加わります、

3.不動産会社への支払いも必要です。
入居者募集費用もかかりますが、毎月の管理費も必要になります。

3.空室率を予定しなければなりません。

運が良く解約から1月で入居者がきまれば、良いのですが、場所によっては数ヶ月空室になります。従いまして、空室率をシビアに観て、家賃収入は11ヶ月と見込んでいれば宜しいかと考えます。

一方売却の考え方は

☆購入時の価格-賃料相当額×お住みになられた月数≒売却価格
で売却が可能であれば、売却をご検討ください。

これよりも高ければ、収益が上がったものとお考えください。

以上、マンションを経営しているFP&宅建主任としての私見ですが、参考になれば幸いです

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅賃貸の件

2009/10/15 09:58 詳細リンク

湘南男子さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『賃貸に出して持ち家として保有するメリットあるとすれば、どのようなケースでしょうか?』につきまして、保有している住宅を賃貸に出すことでメリットが出るケースとしては、
・住宅ローンの返済額が少なく済んでいる場合
・借入残高が少ない場合
などとなります。

賃貸に出した場合、毎月の賃貸収入の中には管理費なども込みの金額が賃貸収入になってしまいますので、毎月の返済額が賃貸収入と大差がない場合、管理費などがかかってしまう分、月間収支がマイナスになってしまう可能性があります。

よって、家賃収入に対して毎月の返済額が少ない場合でないと、メリットが出づらいということになります。

また、借入残高が少ない場合の方が、住宅ローンの完済早い時期が早い分、早い時期からの収益改善が期待できます。

また、不動産を保有し続けることで得られるメリットとして、
・転勤後に戻ってきたときに、居住することができる住宅が確保されていること。
・賃貸に出し続けた場合には、家賃収入を見込むことができるため、将来の老後資金の一部を見込むことができる。
などとなります。

尚、住宅ローンが残ったまま賃貸に出す場合には、ローン融資の内容が居住用から事業用に変更することになってしまいますので、予め融資先の金融機関に相談をする必要があります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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