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住宅ローンの借り換え

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/10/12 17:37

1996年にマンションを買い、35年返済3500万公庫と銀行ローンを組みました。その後、会社員から自営を行い年収が落ちたのでプラス15年でボーナス返済なくし毎月返済のみで返済しています。また3年間は公庫に返済を調整してもらい金利のみ返済していました。また、一昨年は個人で400万ほど銀行ローンを繰り上げ完済しました。結果、ローンはまだ3000万近くあります。ローンについて、当時はバブル期で高金利であり、できれば借り換えをしたいと思っております。
ただ、自営はまだ3年だし、決算ではギリギリ黒字(と言っても10万程度。)で、今年は赤字です。こんな場合、借り換えの方法ってあるのでしょうか。ご享受いただければありがたいです。

ぼるとさん ( 兵庫県 / 男性 / 49歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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借り替えの可能性について

2009/10/12 19:33 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

ご相談内容をお聞きしていると、
住宅ローンの借り替えは難しい案件だと思います。

可能性としては、フラット35の借り換えが考えられます。

現在(2009年10月)、フラット35に関して
形式上審査対象となれば、融資を受けられる可能性が
かなり高い状況にあります。
フラット35の借り替えも同じような状況にあると思われるます。

まずは、借り替えたい金額に必要な所得があるのかどうか
直近の確定申告書での「所得」金額を確認してください。
確定申告書の所得金額が、415万円を超えていれば、
今月の金利(2.64%)で3000万円を借りられる可能性があります。
(審査基準となる返済比率の35%に収まります)

所得が415万円に満たなければ、残念ながら
3000万円の借り替えは難しいと思われます。

また、仮に所得が415万円を超えていても、
銀行系が窓口となるフラット35では、
窓口の審査で否認される可能性が高いと思います。
したがって、その際は、SBIモーゲージなど、
ノンバンク系のフラット35窓口に、審査を
依頼するのが良いと思われます。

フラット35の審査においては、
直近の確定申告の所得金額が審査対象となります。
今回の確定申告では所得不足で無理な場合は、
来年の確定申告の際になるべく経費を落とさずに
所得を増やした確定申告を行ってください。

所得さえ確保しておけば、審査の対象になります。
将来の住宅購入にむけて頑張ってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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借り換えについて

2009/10/13 10:22 詳細リンク

おはようございます。

住宅ローン査定は、下記の点がチェックポイントとなります。
また、借り換え後の金利の固定期間を何年にするのかを完済目標により考えましょう。この選択を間違えるとあとで苦しむ可能性もありますので注意しましょう。
金利の固定期間がきまったら、考えていても仕方がないので査定を出してみるしかありません。

チェックポイント
残債に対する物件の担保価値、業種、所得(売り上げから必要経費を引いた額)、過去の延滞などの情報、事業の年数です。



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渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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借り換えの件

2009/10/15 09:34 詳細リンク

ぽるとさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『こんな場合、借り換えの方法ってあるのでしょうか。』につきまして、融資先の金融機関としても住宅ローンを有しした後からも毎月確実に返済してもらえる方に融資をすることになります。

よって、残念ですがもう少し収入が安定した後から改めて借り換えをご検討していただくことをお勧めいたします。

以上、あまりお役に立てませんでしたが、ご参考にしていただけますと幸いです。
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